Bài học nhớ đời từ chuyện Cocobay "vỡ trận”"

13/03/2021 06:30

Sau khi rút chân khỏi dự án Cocobay Đà Nẵng, dù chịu lỗ, nhiều nhà đầu tư chia sẻ đó là quyết định sáng suốt.

Bài học nhớ đời từ chuyện Cocobay

Hàng chục khách hàng mua condotel tại Cocobay Đà Nẵng căng băng rôn tại trụ sở chủ đầu tư dự án - Tập đoàn Empire (ở quận Tây Hồ, TP Hà Nội) đòi quyền lợi (Chụp ngày 28/11/2019)

Có người mở doanh nghiệp, có người tiếp tục đầu tư bất động sản nhưng không một ai dám rót vốn vào condotel nữa. Trong khi đó, có người đầu tư cả trăm tỷ đồng nhưng đến nay vẫn chưa thể rút ra được, dù là một số tiền nhỏ.

“Người tính không bằng trời tính”

Gặp lại anh Nguyễn Hải Long, người từng rót 15 tỷ đồng đầu tư vào dự án Cocobay do Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) làm chủ đầu tư, anh cho biết, giờ đây nghĩ lại, anh vẫn thấy khi quyết định chịu lỗ để rút lại tiền đầu tư tại dự án là quyết định sáng suốt.

Anh Long kể lại, anh tìm hiểu về Cocobay và hình thức đầu tư cam kết lợi nhuận vào năm 2016. Từ tìm hiểu trên mạng và tư vấn của “cò đất”, anh đã quyết định mua vé máy bay vào tận nơi. Mục sở thị, dự án đang triển khai, những khu dịch vụ đã vận hành, anh đánh giá mọi mặt khá tốt.

Duy chỉ có một vấn đề làm anh hơi phân vân, đó là chủ đầu tư hơi nhỏ so với quy mô đầu tư của dự án. “Nhưng lấp vào chỗ trống đó là uy tín của Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB). Khi đó, SHB bảo lãnh và cho vay độc quyền tại dự án”, anh Long chia sẻ.

Sau một thời gian tìm hiểu, đến đầu năm 2017, anh quyết định ký hợp đồng mua một nhà liền kề 7 tầng với diện tích mặt bằng 116m2, tổng số tiền gần 15 tỷ đồng.

Khi mua căn hộ condotel, điều rủi ro rất lớn là người mua bỏ tiền ra rất nhiều nhưng chưa có bằng chứng pháp lý chứng minh quyền sở hữu, nên khách hàng luôn là nạn nhân từ các rủi ro pháp lý. Có nhiều trường hợp nếu tài sản bị chủ đầu tư mang đi thế chấp ngân hàng thì rủi ro càng lớn hơn.
Luật sư Lê Cao (Công ty Luật FDVN, Đoàn luật sư TP Đà Nẵng)


Trong đó vốn tự có 5 tỷ đồng, 10 tỷ đồng còn lại anh vay ngân hàng. Lãi suất chủ đầu tư cam kết trả là 12,5%/năm. Theo tính toán, với mức lãi suất như vậy, chỉ sau khoảng 8 năm anh sẽ trả được hết số nợ vay ngân hàng (10 tỷ đồng) và “tự nhiên” anh có căn nhà liền kề với giá trị 15 tỷ đồng. Thế nhưng “người tính không bằng trời tính”, tháng 11/2019, chủ đầu tư thông báo dừng trả lợi nhuận theo cam kết.

Trước sự phản ứng gay gắt của nhiều nhà đầu tư, Tập đoàn Empire đã đưa ra 4 phương án giải quyết cho khách hàng gồm: Tiếp tục hợp tác với Tập đoàn Empire; giao tài sản cho người mua tự kinh doanh, sử dụng, chuyển nhượng; hoàn lại tiền cho người mua và phương án 4 gồm các giải pháp khác do khách hàng đề xuất.

“5 tỷ đồng vốn tự có thì không phải suy nghĩ nhiều. Phần lo ngại nhất là 10 tỷ đồng đi vay. Thời điểm đó, Ngân hàng SHB cho vay 10 tỷ đồng với lãi suất từ 12 - 13%. Cứ “om” tiền tại dự án mỗi năm sẽ phải trả khoảng 1,3 tỷ đồng trong khi nếu rút vốn về , tôi sẽ bị chủ đầu tư trừ khoảng 400 triệu đồng. So sánh giữa việc “chôn” vốn tại dự án để gánh lãi ngân hàng và rút vốn để mang gửi ngân hàng lấy lãi có độ vênh nhau khoảng 20%. Và rút vốn về thì chắc chắn còn tiền”, anh Long nói và cho biết, vì thế, anh chấp nhận chịu lỗ, rút tiền để bảo toàn vốn.

Ngoài những chủ đầu tư lớn tại Cocobay tách ra đàm phán riêng, được biết nhóm đầu tư tầm trung như anh Long có khoảng hơn 500 người. “Hơn 1 năm đấu tranh bền bỉ, tới nay đã có khoảng 400 nhà đầu tư rút được vốn khỏi Thành Đô. Hơn 100 người còn lại vẫn đang tiếp tục đàm phán”, anh Long cho biết.

Sau khi rút được vốn tại dự án Cocobay, anh Long trả sạch ngân hàng để giảm gánh lãi suất. Số vốn tự có (5 tỷ đồng) được tái đầu tư một phần sang bất động sản công nghiệp, một thị trường mà anh nhận định có đủ cơ sở pháp lý hoạt động, được pháp luật bảo vệ. Giờ đây anh Long làm chủ 2 doanh nghiệp. Kết quả sau 1 năm rút vốn để tái đầu tư, cơ bản anh đã thu hồi được số tiền 400 triệu đồng đã “chôn” tại Cocobay.

“Đầu tư bất động sản quan trọng nhất là năng lực, tầm cỡ, tư cách chủ đầu tư. Thứ hai là yếu tố về pháp lý. Song song với đó phải luôn luôn giám sát, cân đối dòng tiền. Bởi thương trường luôn có rủi ro, phải tìm lối thoát có lợi nhất”, anh Long tự đúc rút kinh nghiệm.

Đầu tư hàng trăm tỷ, nhắc tới Cocobay là sốc

Cũng là một nhà đầu tư condotel, chị N.T.Đ (quận Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ, sau khi cảm nhận được thị trường này có nhiều rủi ro về pháp lý, chị đã rút số tiền đầu tư về và tái đầu tư bằng cách mua 2 căn biệt thự ven đô với giá gần 15 tỷ đồng.

Bước sang những ngày đầu năm 2021, đất vùng ven lên giá, chị đã sang tên và thu về 18 tỷ đồng, lãi hơn 3 tỷ sau 1 năm. “Bài học rút ra đối với tôi là phải làm chắc, ăn chắc. Khi tiền còn nằm trong tay người khác thì chưa ai nói trước được điều gì xảy ra”, chị Đ. chia sẻ kinh nghiệm được cho là “xương máu” đối với mình.

Tuy nhiên, không phải ai cũng may mắn như anh Long hay chị Đ. Theo tìm hiểu của PV, con số nhà đầu tư bỏ vốn vào Cocobay Đà Nẵng lên tới hàng nghìn người với tổng số vốn huy động hơn 4.000 tỷ đồng. Trong đó, vẫn còn rất nhiều nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư lớn tới thời điểm này vẫn chưa lấy lại đồng nào từ phía chủ đầu tư.

Liên quan đến việc tiếp tục giải quyết quyền lợi cho nhà đầu tư tại dự án Cocobay Đà Nẵng, đại diện chủ đầu tư là Tập đoàn Empire từ chối cũng cấp số lượng khách hàng chưa thống nhất phương án giải quyết về quyền lợi và hướng giải quyết tiếp theo với lý do: “Đang trong thời điểm không muốn nhắc nhiều đến việc thanh lý và con số đang trong đàm phán. Lãnh đạo chủ trương tạm thời không chia sẻ về con số cụ thể và sẽ công bố ở thời điểm thích hợp, không làm ảnh hưởng đến những người đang dao động giữa thanh lý và đồng hành” vị đại diện cho biết.


Chia sẻ với PV, ông Mai Huy Tân, Chủ tịch Công ty Nhịp cầu Việt Đức, vị khách hàng từng bỏ 600 tỷ đồng mua các sản phẩm tại Cocobay Đà Nẵng cho hay: “Qua rất nhiều lần đàm phán, tôi vẫn chưa rút được đồng nào, tới nay tất cả vẫn là bánh vẽ, Thành Đô chưa thực hiện bất cứ điều gì… Mỗi lần nhắc tới từ Cocobay là tôi lại sốc, tâm lý chỉ muốn “đóng nắp quan tài” vụ việc. Thế nhưng đây là số vốn cả đời tôi dành dụm, vì thế vẫn phải theo đuổi. Giải pháp này không thể thực hiện trong thời gian ngắn mà cần phải kiên nhẫn theo đuổi tới cùng, nhất là khi đối tượng nhiều mưu mẹo”, ông Tân chia sẻ.

Được biết, sau quá trình đàm phán bền bỉ, cuối năm 2020, ông Tân đã nhận về biên bản họp về việc nhận bàn giao tài sản giữa công ty Thành Đô và Công ty TNHH Nhịp cầu Việt Đức.

Theo đó, tài sản của Nhịp cầu Việt Đức sau khi dồn dịch sẽ nằm trong 5 khối Boutique Hotel, mỗi khối có 10 tòa, tổng là 50 tòa 7 tầng. Bên cạnh đó, ngoài tài sản ở Cocobay, Nhịp cầu Việt Đức còn sở hữu 8 biệt thự 5 sao bên khu nghỉ dưỡng Naman Retreat. Do Thành Đô khó khăn, không thể trả thu nhập cam kết nên Thành Đô cũng thống nhất chuyển đổi các biệt thự này sang nhận tài sản tại khối QB1 gồm 10 căn Boutique Hotel 7 tầng... Dẫu vậy, tất cả vẫn chỉ nằm trên giấy.

Dưới góc độ chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ phân tích, trong giai đoạn từ năm 2018 - 2020, có thể thấy phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới gồm các bất động sản du lịch đa công năng như condotel, officetel, shophouse… đã phải dừng lại kể từ khi Cocobay Đà Nẵng “đứt gánh”.

“Phát triển nhưng thiếu khung pháp luật về đất đai, về quản lý và vận hành là lý do chính khiến các bất động sản du lịch đa công năng đứt gánh.

Đất đai từ cam kết miệng được sử dụng dài hạn như đất ở nay phải chuyển sang sử dụng theo thời hạn 50 - 70 năm làm cho các nhà đầu tư thứ cấp rời bỏ sản phẩm này. Do đó, trong năm 2021 khó mong đợi sự khôi phục của phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới vì việc sửa Luật Đất đai 2013 bị chậm lại tới năm 2023”, ông Võ nói.

Cuối tháng 11/2019, Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) thông báo chấm dứt chi trả lợi nhuận 12% đầu tư condotel (căn hộ du lịch) tại dự án Cocobay Đà Nẵng, đồng thời đưa ra 4 giải pháp xử lý hợp đồng cho khách hàng lựa chọn.

Trao đổi với PV Báo Giao thông thời điểm đó về cơ sở pháp lý xây dựng chung cư tại dự án, đại diện chủ đầu tư dự án xác nhận chưa có giấy cấp phép xây dựng chung cư mới và chung cư điều chỉnh từ condotel.

Trước đó, bức xúc vì thông báo của chủ đầu tư, hàng trăm chủ sở hữu đầu tư Cocobay Đà Nẵng tập trung trước cổng công ty Thành Đô (khu vực Tây Hồ, Hà Nội) để phản đối vi phạm điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng. Có nhiều chủ sở hữu đã thanh toán 95% giá trị nhưng mới chỉ được nhận cam kết lợi nhuận 2 năm. Họ lo lắng, nếu Thành Đô không trả đúng sẽ phải đối mặt với khoản nợ khổng lồ vì vay lãi ngân hàng đến 60 - 70% giá trị hợp đồng mua căn hộ.

Nguyễn Hùng - Hoàng Ngân