BIDV và SuMi TRUST tổ chức Hội thảo: Quản lý thị trường bất động sản

Ngày 06/08/2014, tại Hà Nội, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng SuMi Trust Nhật Bản (SuMi TRUST) đã tổ chức hội thảo “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam”.

Hội thảo là diễn đàn để các chuyên gia, nhà nghiên cứu, cơ quan quản lý nhà nước, các định chế tài chính và các doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản (BĐS) và các doanh nghiệp liên quan gặp gỡ, trao đổi về tình hình thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, những giải pháp và định hướng chính sách sắp tới, vai trò của các định chế tài chính trên thị trường và đặc biệt là trao đổi về kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc  giảm thiểu tác động tiêu cực của  nền kinh tế bong bóng BĐS cùng kinh nghiệm xử lý nợ xấu phát sinh trong thời kỳ này, qua đó, góp phần tư vấn chính sách quản lý thị trường BĐS cho Chính phủ Việt Nam.

Hội thảo tập trung vào các nội dung: Tổng quan và thực trạng thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay và những gợi ý về giải pháp; Định hướng chính sách quản lý phát triển thị trường BĐS và nhà ở tại Việt Nam; Vai trò của các định chế tài chính đối với việc phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam; Kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc giảm thiểu tác động tiêu cực của  nền kinh tế bong bóng BĐS, theo quan điểm của chính phủ; và Kinh nghiệm của các NHTM Nhật Bản trong vấn đề xử lý nợ xấu và phòng ngừa rủi ro liên quan tới BĐS.

Thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế, xét cả về mặt quy mô giá trị và sức lan tỏa. Tuy mới hình thành chưa lâu (từ đầu những năm 1990), thị trường BĐS Việt Nam đã đạt được một số kết quả đáng khích lệ. Đó là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện; hàng hóa trên thị trường BĐS ngày càng đa dạng (nhất là phân khúc nhà ở); giá cả bất động sản và phương thức giao dịch bất động sản dần được thực hiện theo cơ chế thị trường; Thị trường bất động sản cũng đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài (theo Bộ KHĐT, đến nay có đến 407 dự án giá trị đăng ký 49 tỷ USD,  chiếm 21% tổng giá trị FDI đăng ký); Từng bước hình thành chủ thể tham gia thị trường BĐS.

Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam cũng còn nhiều tồn tại. Một là, thị trường phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng". Hai là, đầu tư BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào và thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp. Việc áp dụng phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền (DCF) trong việc định giá bất động sản, tập trung vào phân tíchdòng tiền từ BĐS, có thể phù hợp hơn. DCF được coi là một phương pháp định giá  đáng tin cậy ở những thị trường BĐS phát triển. Ba là, giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của người dân.

Điều này có thể xảy ra nếu một giao dịch đầu tư được thực hiện chỉ dựa trên kì vọng của nhà đầu tư chứ không phải trên những đánh giá có cơ sở. Bốn là, khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường BĐS còn yếu, khiến cung-cầu mất cân đối. Năm là, cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung-cầu.

Đồng thời, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu (2007-2009) cũng như các biện pháp thắt chặt tài khóa, tiền tệ của Chính phủ, góp phần khiến cho thị trường rơi vào tình trạng đóng băng với lượng tồn kho BĐS tăng. Cho tới tận năm 2013, thị trường BĐS vẫn ở tình trạng nguồn cung dư thừa ở đa số các phân khúc và giá cả sụt giảm, gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế. Sáu là, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS còn bất cập (chồng chéo, hay thay đổi, thiếu nhất quán). Bảy là, tài chính BĐS còn mới ở dạng sơ khai và chưa đa dạng.

Ông Phạm Đức Tú, TGĐ Ngân hàng BIDV phát biểu khai mạc

Những người cho vay cần phải hoàn thiện những phương pháp đánh giá rủi ro chuẩn và sản phẩm tài chính BĐS để có thể quản lí được những rủi ro có liên quan tới BĐS & thị trường BĐS. Trong quá trình phát triển thị trường BĐS, các định chế tài chính luôn đóng vai trò quan trọng, vừa tiếp sức cho thị trường phát triển, vừa chịu tác động, nhất là khi tỷ lệ nợ xấu cao và tăng trưởng tín dụng bị hạn chế.

Tại Việt Nam, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các ĐCTC khác (các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm…)  còn hạn chế. Tính đến hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, trong khi chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000 tỷ đồng năm 2013.

Tuy dư nợ BĐS của ngân hàng chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 65%). Ngoài ra, dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường BĐS lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…). Với tính chất như vậy, việc quản lý thị trường BĐS hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam.

Nhật Bản là nền kinh tế lớn thứ ba trên thế giới và đến bây giờ người ta vẫn còn nhắc đến “sự thần kỳ Nhật Bản” trong phát triển kinh tế. Tuy vậy, vào đầu những năm 1990, Nhật Bản đã từng trải qua giai đoạn bong bóng giá bất động sản khiến cả thập kỷ sau đó, nền kinh tế Nhật lâm vào tình trạng trì trệ, nợ xấu tăng cao và gây ra nhiều hệ lụy khác.

Kinh nghiệm của Nhật Bản đối với việc giảm thiểu tác động tiêu cực của nền kinh tế bong bóng BĐS, cũng như phát huy vai trò của các định chế tài chính đối với quá trình phát triển thị trường BĐS là những bài học kinh nghiệm rất quý báu đối với Việt Nam.

Nhìn lại các nguyên nhân gây ra bong bóng BĐS và khiến nền kinh tế khủng hoảng kéo dài sau khi xảy ra đổ vỡ trên thị trường BĐS của Nhật Bản, trên cả bình diện vi mô (từng định chế tài chính) lẫn bình diện vĩ mô (cơ quan quản lý nhà nước), các diễn giả Nhật Bản cho rằng Việt Nam có thể rút ra một số bài học và kinh nghiệm: Cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS: Đã là bong bóng thì nó không thể tồn tại được lâu, trước sau gì nó cũng sẽ vỡ. Hiểu được điều này để tránh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá nhiều với hy vọng giá tiếp tục tăng sẽ mang lại lợi nhuận cho mình, còn người cho vay thì định giá BĐS quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa;

Việc đánh giá tình hình kinh tế trên quan điểm vĩ mô và trung lập là đặc biệt quan trọng: Khi đang ở giữa thời kỳ bong bóng thì mọi người thường khó nhận ra đó là bong bóng. Vì thế cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập thì mới có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời; Cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh: Đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay; Ở từng tổ chức tín dụng, việc nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng BĐS khó thực hiện được theo hướng “từ dưới lên” và khi đó, các chỉ thị, mệnh lệnh từ “trên xuống” là quan trọng;

Cần cải thiện cơ chế, chính sách giám sát tín dụng: Kinh nghiệm cho thấy đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn về kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch đã là một trong những nguyên nhân khiến việc giám sát thiếu hiệu quả; Xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng: Nhật Bản đã từng thực hiện nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện NH phá sản và do đó không có chuẩn bị. Để thực hiện việc cho phá sản những NH yếu kém thì cần hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trò của các cơ quan liên quan (như bảo hiểm tiền gửi, cơ quan thu hồi và xử lý nợ);

Tái cơ cấu bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ bong bóng BĐS: Cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay, tăng cường chức năng của các tổ chức liên quan trong quá trình tái cơ cấu này (cơ quan thu hồi và xử lý nợ).
 

PV