Bịt lỗ hổng để chênh lệch địa tô không lọt túi tư nhân

28/09/2022 08:00

Trong khi Nhà nước luôn cần vốn đầu tư hạ tầng, không ít khoản chênh lệch địa tô sau khi làm đường bị bỏ ngỏ hoặc lọt túi nhà đầu tư tư nhân.

40% đất giao thông dự án BĐS được giao miễn phí

Theo ghi nhận của PV Báo Giao thông, trước đây ba năm, rất khó để định vị được Khu đô thị Vân Canh HUD (TP Hà Nội), bởi nó khuất sâu trong con đường tỉnh nhỏ, 2 làn xe, quanh năm khói bụi mù mịt với hàng nghìn xe container qua lại mỗi ngày.

Bịt lỗ hổng để chênh lệch địa tô không lọt túi tư nhân 1

Dự án đường Vành đai 3 TP.HCM được khởi công hôm 24/9. Dù vậy, nguồn vốn trên 80.000 tỷ đồng cho dự án vẫn đang hết sức khó khăn, trong khi thị trường bất động sản đang được hưởng lợi rất nhiều

Được quy hoạch gọn gàng và xây dựng đồng bộ, ngăn nắp từ năm 2012, suốt 10 năm dự án vẫn “đắp chiếu”, giá bán chỉ dao động 35 - 65 triệu đồng/m2.

Nhưng kể từ khi đoạn đường 70 mới với 8 làn xe từ ngã tư Nhổn giao QL32 đến ngã tư Trần Hữu Dực hoàn thiện (tháng 4/2019) dẫn thẳng vào dự án, giá những căn nhà rêu mốc ở đây bắt đầu “phi nước đại”.

Đơn cử, căn biệt thự rộng 260m2 nằm tại mặt đường, thời điểm năm 2019 có mức giá khoảng 42 triệu đồng/m2, nay tăng lên 78 triệu đồng/m2 (tăng 85%), tổng giá bàn giao thô 20,2 tỷ đồng. Những căn nằm ở mặt đường 17,5m giá dao động từ 60 - 85 triệu đồng/m2. Còn các căn biệt thự liền kề nằm ở mặt đường 30m giá từ 100 - 130 triệu đồng/m2.

Tương tự, Khu đô thị Hateco 6, mặt đường 70 cũng ghi nhận tăng giá 50%. Hay trên địa bàn huyện Hoài Đức, tuyến đường Vành đai 3.5 nối từ QL32 đến Đại lộ Thăng Long, với chiều dài 7km, rộng 6 làn xe, hiện nay đang trong quá trình hoàn thiện, chưa thông tuyến nhưng thời gian qua, hàng loạt dự án “ngủ đông” như: Splendora Bắc An Khánh, An Lạc Green Symphony, Vườn Cam Vinapol, Hinode Royal Park… đã được “đánh thức”, ầm ầm tăng giá. Từ giá khởi điểm trên dưới 50 triệu/m2, thì nay không còn giá bán dưới 100 triệu/m2.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nếu như quý I/2018, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự hạng A Hà Nội là 65 triệu đồng/m2, đến nay ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự Hà Nội đạt 134 triệu đồng/m2, thậm chí xuất hiện mức giá cao kỷ lục là 569 triệu đồng/m2.

Dự án bất động sản (BĐS) không chỉ được hưởng lợi từ những tuyến đường lớn, mà cả 40% đất làm hạ tầng, giao thông nội khu phục vụ lợi ích của dự án cũng đang được giao, sử dụng miễn phí. Trong khi đó, Nhà nước chịu trách nhiệm đền bù, giải phóng mặt bằng, thu hồi.

Đơn cử tại Dự án Đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp văn phòng cho thuê - nhà ở tại Nhân Chính (Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty TNHH Nhà nước MTV Kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích 11.108m2. Trong đó, có 3.578m2 (32%) gồm cả đất phát triển đường giao thông xung quanh tòa nhà được giao không thu tiền sử dụng đất.

Thậm chí, chủ đầu tư một dự án tại Hòa Bình còn được khấu trừ chính khoản chi phí làm đường nội bộ, phục vụ dự án vào chi phí phát triển dự án.

BĐS hưởng lợi, giao thông khan vốn

Bịt lỗ hổng để chênh lệch địa tô không lọt túi tư nhân 2

Tuyến đường Vành đai 3,5 nối từ QL32 đến Đại lộ Thăng Long vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa thông tuyến nhưng hàng loạt dự án “ngủ đông” đã được “đánh thức”, ầm ầm tăng giá Ảnh: Tạ Hải

Trao đổi với Báo Giao thông, ông Nguyễn Khắc Việt Hà, Tổng giám đốc điều hành Ticaland cho biết, kinh nghiệm trong nghề cho thấy, trước và sau khi làm đường giá BĐS sẽ tăng trung bình từ 30 - 50%. Với những dự án cá biệt có thể tăng từ 70 - 200%.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam cũng nhận định, thị trường BĐS luôn được hưởng lợi theo sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông.

Theo ông Lâm, cứ 1 đồng đầu tư công sẽ kích thích đầu tư xã hội từ 8 - 10 đồng, nếu giải ngân đầu tư công hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ kích thích thị trường ở quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng. Đây là “cú huých” cực lớn cho giá BĐS bứt phá.

Trong khi BĐS hưởng lợi, thì không ít địa phương lại khan vốn đầu tư giao thông. Đơn cử như TP.HCM, báo cáo tháng 8 vừa qua cho thấy, TP.HCM mới chỉ đạt 35% diện tích giao thông theo quy hoạch.

Cụ thể, quy hoạch của Chính phủ yêu cầu đến năm 2020 thành phố sẽ xây dựng 1 - 2 tuyến đường trên cao, thực hiện 2 - 3 tuyến đường sắt đô thị (metro) để đáp ứng nhu cầu vận tải của hành khách.

Tuy nhiên, đến nay thành phố chưa có tuyến đường bộ trên cao nào, Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) nhiều lần lùi tiến độ và chưa thể hoàn thành; Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) chưa khởi công.

Đối với quy hoạch đường bộ, quyết định cũng nêu rõ làm 6 trục cao tốc kết nối TP.HCM đi các tỉnh với tổng chiều dài hơn 350km, song đến nay chỉ có hai tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận với tổng chiều dài khoảng 146km. Tuyến Bến Lức - Long Thành, dài gần 58km đang dang dở...

Nên đấu giá thu hồi chênh lệch địa tô

Bịt lỗ hổng để chênh lệch địa tô không lọt túi tư nhân 3

Đảo Kim Cương ở TP Thủ Đức là dự án nhà ở cao cấp tại TP.HCM, được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông như hầm sông Sài Gòn – trục đường Mai Chí Thọ nối với cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây

Trước thực tế trên, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, cần có giải pháp để thu hồi chênh lệch địa tô, phục vụ đầu tư hạ tầng giao thông.

Chuyên gia tài chính Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để thu khoản địa tô chênh lệch “ăn theo” hạ tầng giao thông, không còn cách nào khác là phải tổ chức giải phóng mặt bằng, thu hồi rộng quỹ đất ra hai bên đường. Sau khi làm xong đường, tổ chức xây dựng, chỉnh trang đồng bộ và đấu giá đất. Như vậy, phần chênh lệch địa tô sẽ về Nhà nước và tiếp tục đầu tư hạ tầng.

“Cũng đã có ý kiến, để làm được như thế thì tốn rất nhiều chi phí. Điều đó đúng, thế nhưng bỏ 1 để thu về 10 thì không khó để làm. Đặc biệt là hiện nay quy định về đấu giá, đấu thầu đã có”, ông Thịnh nói.

Cùng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng (trường Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, việc Nhà nước thu hồi, giao đất đầu tư hạ tầng miễn phí, sau đó khấu trừ vào chi phí của dự án đang là một “lỗ hổng” dẫn đến thất thoát nguồn lực.

Do đó, ông Lượng đề xuất, tại các dự án đầu tư nhà ở như chung cư, khu đô thị, Nhà nước nên hoàn thiện hạ tầng, sau đó tổ chức đấu giá đất sạch để thu chênh lệch địa tô, tạo nguồn vốn cho ngân sách.

Cần điều chỉnh hợp lý hơn

Chuyên gia đất đai Hoàng Tùng, Viện nghiên cứu Chính sách pháp luật và phát triển cho rằng, chênh lệch địa tô, lợi nhuận “lọt” túi tư nhân là bất cập đã được các cơ quan quản lý đất đai nhìn nhận. Do đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã có nhiều quy định mới, nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận.

Ông Tùng viện dẫn, Điều 101 về Phát triển quỹ đất, ngoài quy định về phát triển quỹ đất phục vụ dự án đầu tư, quy định này cũng đã đề cập đến việc phát triển quỹ đất phụ cận dự án, công trình thuộc diện Nhà nước thu hồi.

Đặc biệt khoản 4, Điều 105 quy định, tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạo quỹ đất; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; định giá đất; tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý quỹ đất sau tạo lập được khấu trừ vào tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất trước khi nộp vào ngân sách.

Điều đó cho thấy, Nhà nước đã có những chính sách “bịt lỗ hổng”, nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, chênh lệch địa tô nhằm phục vụ đầu tư thông qua hoạt động phát triển quỹ đất.

Tuy nhiên, ông Tùng cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định trách nhiệm chi riết, rõ ràng hơn với quỹ đất hạ tầng giao thông được quy hoạch phục vụ dân sinh với đường nội khu phục vụ dự án khi giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thực hiện; Phân biệt các loại hình hạ tầng nhằm xác định đúng đối tượng hưởng lợi và trách nhiệm Nhà nước, từ đó tiến tới thu chênh lệch địa tô cho Nhà nước, tránh tình trạng “lấp liếm” khấu trừ, sử dụng miễn phí như hiện nay.

Nguyễn Hùng