Cách nào phòng rủi ro khi mua nhà dự án thế chấp?

08/08/2016 18:07

Sau TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng đã công bố các dự án bất động sản thế chấp ngân hàng.

TIEUDE_BAIVIET_KHONGDAU

Người mua nhà nên tìm hiểu kỹ và chủ động đàm phán về quyền lợi khi dự ánmang thế chấp vay vốn (Ảnh minh họa)

Sau TP HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Hà Nội cũng đã công bố các dự án bất động sản (BĐS) thế chấp ngân hàng. Trên cơ sở này, khách mua nhà cần chủ động xem xét, đàm phán về quyền lợi của mình trước khi ký hợp đồng để hạn chế rủi ro.

Hà Nội: 34 dự án thế chấp ngân hàng

Trao đổi với PV Báo Giao thông chiều 29/7, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó giám đốc Sở TM&NT Hà Nội cho biết, ngay sau khi TP.HCM công bố 77 dự án BĐS trên địa bàn thế chấp ngân hàng, tuần qua, cơ quan này cũng đã rà soát, thống kê tình hình tương tự tại Hà Nội.

Theo thống kê từ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, tính đến ngày 29/7, có 34 dự án do chủ đầu tư đang đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Danh sách này xuất hiện một số tên tuổi quen thuộc trong lĩnh vực BĐS, như: Công ty Cổ phần (CTCP) Đầu tư Văn Phú - Invest (Khu đất có ký hiệu TTDV-01, KĐTM An Hưng, phường La Khê và phường Dương Nội, quận Hà Đông) thế chấp bằng quyền sử dụng đất; Công ty TNHH MTV Đầu tư Văn Phú - Trung Kính (Khu A, B Tổ 51 phố Trung Kính, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy) thế chấp quyền sử dụng đất; Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh thế chấp một phần tài sản gắn liền với đất hình thành trong lương lai dự án tại phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa…

“Chúng tôi sẽ tiếp tục rà soát, và công bố ngay đầu tuần này về các dự án thế chấp ngân hàng và các thông tin cụ thể liên quan đến các dự án này”, ông Nghĩa nói.

Tổng giám đốc CTCP BĐS Hòa Phát - Phạm Trung Hà đồng tình với động thái trên của cơ quan quản lý. Bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng mong muốn thị trường phát triển lành mạnh mà muốn vậy, trước hết thông tin về thị trường phải minh bạch. “Hiệp hội Môi giới BĐS Hà Nội đang phát triển cổng thông tin và cũng sẽ niêm yết thông tin danh mục các dự án đủ điều kiện kinh doanh, bán hàng và tình trạng thế chấp của các dự án đó”, ông Hà cho hay. Song, ông Hà cũng trao đổi thêm, chuyện mang dự án đi thế chấp, vay mượn từ nhiều nguồn, trong đó có vốn ngân hàng cũng là hoạt động bình thường của doanh nghiệp. Và nguồn huy động bên ngoài này có thể lên tới 80% tổng số vốn đầu tư cho dự án.

Bổ sung cho nhận định của ông Hà, chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực cung cấp thông tin, hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vay từ ngân hàng và 65% tài sản đảm bảo là BĐS.

Tuy nhiên, Giám đốc CTCP BĐS Hòa Phát cho rằng, để thị trường hiểu đúng, đầy đủ, phải công bố cụ thể, rõ ràng tình trạng từng dự án như: Mục đích thế chấp là gì, dự án được thế chấp như thế nào, hoàn trả vay ngân hàng hay chưa, dòng tiền để trả cho việc thế chấp đó từ nguồn nào và các chủ đầu tư có thực hiện theo cam kết và lộ trình hay không... “Điều quan trọng là chủ đầu tư xử lý nợ đọng như thế nào. Bên cạnh đó, quy định mới cũng yêu cầu các dự án BĐS phải được ngân hàng bảo lãnh để bảo vệ quyền lợi người mua nhà”, ông Hà nhấn mạnh.

Chủ đầu tư, ngân hàng nên chủ động công khai

Vậy người mua nhà nên làm gì để tránh rủi ro, nhất là khi chủ đầu tư “có vấn đề” về tài chính? Nghi ngại này không phải thiếu căn cứ bởi mới đây, nhiều khách mua nhà dự án Harmona, Bảy Hiền (TP.HCM) đã không khỏi hoang mang khi ngân hàng thông báo xiết nợ nhà của họ do chủ đầu tư đã mang dự án này đi thế chấp, vay vốn song không trả được nợ.

Cần xem xét, đàm phán trước khi ký hợp đồng

Theo Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Văn phòng Luật sư NH Quang và cộng sự, người mua nhà cần phải xem xét, đàm phán ngay từ đầu các điều khoản trong hợp đồng liên quan đến vấn đề này. Nếu trong hợp đồng đã cấm, chủ đầu tư mang tài sản đi thế chấp tức là xâm phạm quyền người mua, ảnh hưởng đến hợp đồng vay vốn giữa chủ đầu tư với ngân hàng, dẫn đến hợp đồng có thể vô hiệu. Nếu hợp đồng không rõ ràng thì có thể tạo ra quyền cho chủ đầu tư thế chấp, người mua phải chịu rủi ro. Trong Luật Dân sự cũng có đưa ra quy định về hợp đồng mẫu. Nếu bên soạn hợp đồng mẫu đưa ra quy định không rõ ràng, thì khi ra tòa bên đưa ra quy định không rõ ràng này phải chịu rủi ro. Luật Bất động sản không quy định trong hợp đồng phải công khai các thông tin về công ty, dự án, mà các thông tin này được niêm yết trên website… Điều đấy dẫn đến việc một số đơn vị cố ý quảng cáo sai, làm người mua lầm tưởng và khi ký hợp đồng lại không đọc kỹ. Chúng tôi cũng đã tư vấn cho người mua tốt nhất hãy photo hết những tờ quảng cáo ra, yêu cầu chủ đầu tư ký vào đó coi như phụ lục hợp đồng. Nếu ra tòa thì đó là một căn cứ.

Đặt câu hỏi này với ông Phạm Trung Hà, ông “mách nước”: Trước hết, người mua nhà nên tìm hiểu các thông tin về dự án trên các trang web của chủ dự án, của Sở TN&MT và Hiệp hội BĐS như ông đề cập ở trên. Sau đó, có thể “chất vấn” trực tiếp chủ đầu tư về việc dự án có thế chấp ngân hàng không, nếu có thì thế chấp ngân hàng nào? Khi làm thủ tục mua bán, người mua nên hỏi rõ các ngân hàng có ký bảo lãnh cho dự án định mua hay không. Ông Hà phân tích: “Tức là bản thân dự án đó đã chứa thông tin về quan hệ tín dụng giữa chủ dự án và ngân hàng nên khách hàng có thể hỏi ngược lại phía ngân hàng. Nhưng điều đó đòi hỏi hợp tác của hai bên. Nếu không có sự hợp tác của chủ đầu tư và ngân hàng thì khách hàng không đủ năng lực truy thông tin”.

Theo ông Hà, việc chủ động tiếp cận thông tin của người mua là điều cần thiết để phòng tránh các trường hợp dự án không đàng hoàng. Bản thân chủ đầu tư cũng phải đưa bằng chứng xác thực về tình trạng thế chấp của dự án để tạo sự tin tưởng hơn cho khách hàng. “Quan điểm của tôi là chủ đầu tư nên chủ động cung cấp thông tin. Ngoài ra, không chỉ cơ quan chức năng, chủ dự án mà ngân hàng cũng nên công khai các dự án đang nhận bảo lãnh, thế chấp, vì điều này hỗ trợ cho khách hàng mua nhà và cũng để bảo vệ quyền lợi của chính ngân hàng”, ông Hà nêu quan điểm.

Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) cho rằng, việc công bố thông tin cần được thực hiện đồng bộ để bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Song Tổng giám đốc SCB cũng chia sẻ, thực tế tại Việt Nam, 100 dự án BĐS thì cả 100 đơn vị đều thế chấp ngân hàng để vay vốn, chỉ là tỷ lệ vay nhiều hay ít. Do vậy, trước khi công bố thông tin, nên phân tích tác động tâm lý thị trường, người mua nhà, quan điểm của phía ngân hàng và cả chủ đầu tư. “Trong một dự án cũng có nhiều khoản mục. Nên để thuận lòng dân và tạo sự minh bạch, cần có thống kê nghiêm túc về tình trạng các dự án. Sau đó, lấy ý kiến các bên về mức độ công bố thông tin các dự án đến đâu, toàn bộ hay từng phần”, ông Văn gợi ý. 

Cao Sơn