Cảnh báo sóng ảo từ giá đất tăng phi mã

25/03/2021 06:18

Ngay trong những tháng đầu năm, giá đất được đẩy lên cao bất thường tại hầu hết các địa phương trong cả nước.

Cảnh báo sóng ảo từ giá đất tăng phi mã 1

Đất tại phường Phước Long đã tăng chóng mặt sau khi quận 9, TP HCM được sáp nhập và nâng cấp lên TP Thủ Đức

Các chuyên gia cảnh báo đang có bàn tay thao túng của nhà đầu tư “cá mập” tạo giá sốt ảo.

Giá đất tăng 150% theo tin đồn

Dù đã có dự liệu từ trước, không ai nghĩ bước vào những tháng đầu năm Tân Sửu 2021, giá đất nền ngoại thành Hà Nội lại tăng vượt cả chục lần dự báo.

Đơn cử huyện tại huyện Đông Anh, trước Tết Nguyên đán, đất nền ven sông Hồng thuộc các xã Xuân Canh, Hải Bối giao dịch ở mức bình quân 17-18 triệu đồng/m2. Sau thông tin Hà Nội phê duyệt quy hoạch Phân khu đô thị sông Hồng, giá đất chào bán, giao dịch đã tăng lên 28-30 triệu đồng/m2.

Nếu so sánh giá hiện tại với giá hơn 1 năm trước, khi có thông tin huyện Đông Anh lên quận (11- 12 triệu đồng/m2), giá đất hiện nay đã cao hơn từ 17-18 triệu đồng/m2 (tăng 150%) và cao hơn 300% so với bảng giá quy định của nhà nước tại trung tâm thị trấn Đông Anh (khoảng 9 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, anh Nguyễn Vĩnh Bảo, một môi giới người địa phương cho biết, hiện không có đất để bán vì “cháy” hàng.

Tương tự, sau tin đồn lên huyện Đan Phượng lên quận, giá đất thị trấn Phùng tăng mạnh, dao động trong khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Mức giá này cao gấp 5-8 lần so với giá đất quy định của Nhà nước giai đoạn 2020-2024 (15 triệu đồng/m2).

Hay tại Hoài Đức, giá lô shophouse mặt đường 40m tại khu đô thị Nam An Khánh, chỉ trong vài tháng đã tăng từ 44 - 45 triệu đồng/m2 lên 70-73 triệu đồng/m2, chưa tính tiền xây dựng (tăng 80% sau 2 năm); Biệt thự đơn lập 210m2, đầu năm 2020 giá đất 31 - 32 triệu đồng/m2, hiện giờ bán 49 - 50 triệu đồng (tăng 51%).

Ghi nhận tại TP HCM, giá đất cũng “bay bổng” theo những thông tin về các huyện sẽ lên quận hoặc đón đầu các dự án cao tốc, sân bay.

Cụ thể, chỉ sau 1 tuần trình đề án lên quận, những đầu nậu đất, cò đất tại các huyện Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè đã ầm ầm nâng giá.

Tại Cần Giờ, một cò đất cho biết, lô đất trước bán 800 triệu đồng nhưng nay đã thành 1 tỷ đồng. Điều đáng nói, khi khách hàng hỏi đi xem đất, thì được biết khu đất không có lối vào, mà chỉ có thể nhìn xa xa trước mênh mông nước(?).

Anh T. hiện đang sở hữu công ty môi giới nhà đất ở huyện Bình Chánh cho biết, nhiều người ký gửi đất bất ngờ thông báo giá đất tăng mỗi nền lên 100 triệu đồng vì có thông tin sắp lên quận. “Trong khi đó nhiều người lướt sóng cũng đã bắt đầu tìm tới huyện Bình Chánh, Củ Chi, Cần Giờ... để săn lùng mua đất”, anh T. cho biết.

Ở các khu vực lân cận như huyện Cẩm Mỹ, Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu), lại “sốt” nhờ ăn theo sân bay và đường sá chuẩn bị làm. Giá đất tại các thôn, làng ở khu vực này trước đây bán theo mét ngang chỉ 60 triệu đồng/m, giờ đã lên hơn 120 triệu đồng/m. Còn nếu mặt tiền đường QL56 giá trên 150 triệu đồng/m ngang. Đất rừng, đất trồng cây lâu năm cũng đã được đẩy lên hơn 1 tỷ đồng với diện tích 500m2.

Hướng theo QL20 lên Bảo Lộc, Đà Lạt, đất cũng “sốt” lên từng ngày, đặc biệt tại khu vực Bảo Lộc, khi thông tin có nhiều tập đoàn lớn như Hưng Thịnh, Novaland, Văn Phú… có các dự án đầu tư ở đây. Đến thời điểm này, những nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người dân khó có thể mua đất ở Bảo Lộc vì phần lớn đất đã được các đại gia gom và đẩy giá lên cao.

Khi đất Bảo Lộc đã “bỏng tay”, giới cò đất bắt đầu “hạ độ cao” xuống các khu vực Định Quán, Tân Túc, Nho Quan (Đồng Nai) để đẩy giá. Đơn cử giá một lô đất trồng cây lâu năm rộng khoảng 1.000m2 tại Định Quán hồi tháng 10/2020 là 350 triệu đồng thì tới đầu tháng 3 năm nay đã tăng trên 550 triệu đồng mà nhiều khách còn tranh nhau. “Sắp tới sẽ làm đường cao tốc Dầu Giây - Đà Lạt, vì vậy đất khu vực này tăng là điều đương nhiên”, một “cò” đất tại đây nói chắc nịch.

Tuy vậy, theo tìm hiểu của chúng tôi, tuyến cao tốc Dầu Giây - Đà Lạt hiện chỉ mới trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, chưa xác định được nguồn vốn và chốt thời gian triển khai.

Nguy cơ đóng băng cục bộ

Cảnh báo sóng ảo từ giá đất tăng phi mã 2

Khu đất đấu giá An Khánh - Hoài Đức (Hà Nội) phân lô hơn 70 triệu/m2

Lý giải nguyên nhân nhà đất tăng giá chóng mặt, chuyên gia kinh tế, TS. Huỳnh Trung Minh cho biết, bên cạnh lợi thế hạ tầng, đang có dòng vốn từ thị trường chứng khoán và tiền ảo đổ vào.

“Một nhân viên của tôi cho biết họ đã thắng chứng khoán tới 20 tỷ đồng chỉ trong 1 năm. Và đến giờ là lúc rót tiền vào để mua BĐS”, ông Minh nói và nhận định, thực tế BĐS vẫn là kênh đầu tư an toàn và là cơ hội tốt cho nhà đầu tư trong thời kỳ dịch bệnh.

Trước câu hỏi liệu có sốt đất ảo giống cả chục năm về trước hay không, ông Minh cho rằng khó xảy ra.

“Nhiều năm trước người mua nhà chưa có kinh nghiệm, còn hiện nay mua một miếng đất họ sẽ nắm rõ pháp lý. Hơn nữa, cơ quan Nhà nước đang kiểm soát tốt vấn đề đất đai. Không có chuyện phân lô bán nền nếu không được phép. Thế nên những dự án “ma” trên đất nông nghiệp mới đây đều bị phanh phui. Thực tế đa số nhà đầu tư hiện nay rất thông minh. Hơn nữa, ngân hàng hiện nay cũng siết tín dụng cho BĐS, việc cho vay rất chặt chẽ, chẳng dại gì họ cho vay những khu vực “ảo”. Bởi vậy thị trường sẽ tự điều tiết”, vị chuyên gia phân tích.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Huy Hoàng, chuyên gia makerting BĐS lại phủ nhận khả năng vốn đầu tư từ chứng khoán, ngân hàng… khiến thị trường BĐS “nóng” lên.

“Trong chứng khoán có những người được nhưng cũng nhiều người thua. Không phải tất cả người chơi chứng khoán đều thắng cả. Đánh giá tổng thể thì vốn đầu tư chứng khoán vẫn ở trong chứng khoán”.

Theo ông Hoàng, thực chất giá bất động sản chỉ tăng khoảng 10-15%. “Ngay bản thân các nhà đầu tư dự án cũng chỉ tính biên lợi nhuận khoảng 15% sau khi trừ chi phí đầu tư. Do đó khi giá tăng 50-150% đều là thổi giá, giá ảo. Hiện tượng này sẽ dễ dẫn đến đóng băng cục bộ”, ông Huy chia sẻ và phân tích: Đóng băng cục bộ khác với vỡ bong bóng. Vỡ bong bóng là khi ngân hàng không cho vay nữa, nhà đầu tư không còn tiền nữa buộc phải bán rẻ trả nợ và thị trường mới đi xuống, giá sẽ giảm.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, giá đất ngoại thành tăng là một kịch bản đã được đưa ra từ cuối năm 2020. Tuy nhiên, với tốc độ và biên độ cao như hiện nay thì chỉ có “thổi” giá và sóng ảo.

“Giá đất tăng tỷ lệ thuận với gia tăng cơ sở hạ tầng. Hay nói theo cách khác, đầu tư hạ tầng đến đâu thì giá đất tăng đến đó, tăng từng bước một. Nhưng ở các huyện ngoại thành hiện nay, hạ tầng chưa tăng nhiều, trong khi đó giá đất đã tăng gấp nhiều lần, qua đó cho thấy sự mất cân đối, trái quy luật”, ông Đính phân tích.

Theo ông Đính, nhu cầu đầu tư không dựa trên cơ sở phát triển bền vững, cộng với sự tăng giá ảo, dần dần sẽ tạo ra bong bóng, có thể dẫn đến sự đổ vỡ, ảnh hưởng tới cả nền kinh tế.

“Khi rất nhiều nguồn lực và vốn bị dồn vào với mục tiêu chỉ để đi buôn thay vì để sản xuất, phát triển... sẽ tạo ra nhiều rủi ro. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước khi rót tiền vào các dự án, đất nền. Phải tìm hiểu thật kỹ pháp lý, quy hoạch của dự án. Đồng thời, kiểm tra biên độ tăng giá đất trong vài tháng cho tới 1 năm. Nếu vượt quá 10 - 15% thì nên cảnh giác”, ông Đính nói.

Vỡ mộng vì ôm đất nông nghiệp

Các chuyên gia BĐS cảnh báo, như sự phát triển chu kỳ đầu BĐS ở các thị trường Đà Nẵng, miền Trung, nếu khách hàng không cẩn thận sẽ dễ dính vào làn sóng đầu cơ, thổi giá, “bẫy giá” do bị các nhà đầu tư “cá mập” thao túng. Điển hình như ở “điểm nóng” BĐS Lâm Đồng từng chứng kiến những đợt tăng giá bất thường, thổi bong bóng, sau đó giảm giá, khiến nhiều nhà đầu tư ôm nợ.

Trước đó, ghi nhận PV Báo Giao thông, không ít nhà đầu tư đổ xô về khu đồi chè, đất nông nghiệp khu vực lân cận Đà Lạt để săn đất, gom hàng chục ha, với giá 50-70 tỷ đồng, nhưng ôm nợ vì không thể thực hiện thủ tục pháp lý, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phân lô kiếm lời.

Giá tăng chóng mặt vì đâu?

Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), giá thị trường BĐS 2 tháng đầu năm 2021 tại các dự án tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Hiện tượng tăng giá BĐS tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như: Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; Do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh; Do giới đầu cơ BĐS lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính...

Trước tình hình trên, Bộ Xây dựng cho biết, đã phối hợp với các bộ, ngành nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách về tín dụng, tài chính, thuế liên quan đến nhà ở và bất động sản; đôn đốc các địa phương báo cáo tình hình phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Đồng thời kiểm tra tình hình thực hiện dự án bất động sản cao cấp, sử dụng nhiều diện tích đất tại các địa phương trọng điểm; đề xuất các giải pháp phòng ngừa, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “thổi giá”, làm giá để lừa đảo, trục lợi; triển khai phần mềm sử dụng chung để kết nối, tích hợp, cập nhật số liệu, dữ liệu vào hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản.

Nhóm phóng viên