Chiết khấu 40%, nhà đất chưa về giá trị thực

Giá giảm sâu

Ghi nhận của PV Báo Giao thông tại một chung cư nằm trên đường Tố Hữu, dự án này được chào bán cắt lỗ hơn chục triệu đồng/m2. Cụ thể, trước đó giá bán hơn 40 triệu/m2 thì nay chỉ còn chào bán hơn 30 triệu/m2. Thậm chí, nếu khách mua buôn 1 sàn, có thể được giảm đến 15 triệu đồng/m2.

Dự án Senturia An Phú của Tập đoàn Tiến Phước cũng chào giảm giá đến 30% cho căn hộ đầu tiên.

Trên nhiều trang rao bán nhà đất, mạng xã hội hay những group môi giới địa ốc, suốt 4 tháng nay, liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp bất động sản với giá thấp với nhiều cụm từ khoá như: “Kẹt tiền bán lỗ”, “bán cắt lỗ nhà đất”, “cắt lỗ cần bán gấp”, “nợ ngân hàng cần bán gấp”… Làn sóng này lan rộng ra các loại hình bất động sản như: đất nền, liền kề, biệt thự…

Đơn cử như căn nhà rộng gần 100 m2, cao 4 tầng 1 tum thuộc dòng cao cấp ở vùng ven Hà Nội vừa rao bán với mức cắt lỗ 2 tỷ đồng. Giá từ 14,5 tỷ xuống 12,5 tỷ đồng.

Giá đất nền phân lô khu vực Thạch Thất, Sơn Tây trước đó chào bán 18 - 24 triệu thì này giá chào bán giảm xuống trên dưới 10 triệu. Nếu mua gom những lô diện tích lớn 4-5 nghìn m2 đất hỗn hợp (đất ở và đất trồng cây lâu năm) thì giá chỉ trên dưới 5 triệu/m2.

Trước đó, Báo Giao thông cũng đã đưa tin về 2 dự án lớn là: Dự án Khu đô thị mới Tây Nam Hồ Linh Đàm (Hà Nội Melody Residences) do Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Linh Đàm làm chủ đầu tư chào bán căn hộ với mức giá chiết khấu 33-35%. Hay dự án Novaworld Phan Thiết, Bình Thuận giảm đến 26% nếu khách hàng đáp ứng được một số điều kiện thanh toán do chủ đầu tư đặt ra.

Giá thị thực là sự cân bằng cung - cầu

Hiện tượng giảm giá xuất hiện rộng, nhưng thanh khoản không cao. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.

Đồng thời, các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, bất động sản cũng chưa về giá trị thực. Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa cho rằng, việc giảm giá 20-30% so với mức tăng gấp đôi, gấp ba trước đó thì bất động sản cũng chưa thể đưa về đúng giá trị thực.

Theo ông Quang, giá trị thực của bất động sản phụ thuộc 2 yếu tố, một là phụ thuộc vào những yếu tố tạo giá trị bất động sản. Hai nữa là phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận của từng phân khúc bất động sản và so sánh tương quan với tài sản khác.

Một chuyên gia khác nêu quan điểm, giá trị thực của bất động sản là giá mà người bán, người mua đều cảm thấy hài lòng, đi đến quyết định giao dịch. Tần suất giao dịch tỷ lệ thuận đều ổn định theo lượng dân.

Tiếp nữa là sức khoẻ tài chính của các thành phần tham gia mua và bán bất động sản. Vốn chủ thể là vốn thực, tình hình kinh tế vĩ mô tầm quốc tế và trong nước càng ổn định thì độ bền giá thực càng cao.

"Hiện nay thị trường thanh khoản yếu. Vốn chủ yếu sử dụng đòn bẩy tài chính dẫn đến phải bán tháo, cắt lỗ trả nợ. Do đó, tôi cho rằng bất động sản giảm giá nhưng chưa phải là giá thực, phù hợp với nhu cầu ở thực", vị chuyên gia chia sẻ.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, mức giảm của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thời gian qua hay các chủ đầu tư chiết khấu 30-50% chỉ mang tính nhất thời ở một số doanh nghiệp, không đại diện cho toàn bộ thị trường nên mức giá giảm hiện nay này vẫn chưa là gì so với việc tăng giá quá nóng của bất động sản thời gian vừa qua.

Theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, để xác định bất động sản đó đã trở về giá trị thực hay chưa phải dựa theo quan hệ cung cầu, dựa trên mặt bằng thu nhập của người dân để đưa ra mức giá hợp lý.

"Tôi hy vọng, trải qua những sóng gió lần này, thị trường sẽ phải cơ cấu lại một số phân khúc có giá quá cao. Trong thời gian sắp tới, giá bất động sản sẽ có điều chỉnh, mặt bằng giá có thể có mức giảm nhất định tuỳ theo diễn biến của thị trường”, ông Thịnh chia sẻ.

Bộ Tư pháp đề xuất điều tiết thuế cao với chung cư từ 50 triệu/m2