Đầu tư đất "dựa hơi" đường vành đai 4, lưu ý gì để không bị ôm nợ?

10/09/2021 17:20

Đường vành đai 4 chưa triển khai xây dựng nhưng đã được "dựa hơi" như một cơ sở tăng giá, thúc giục nhà đầu tư xuống tiền.

"Chiêu" thúc giá đón đầu quy hoạch

Được giới thiệu nằm ngay vành đai 4 đoạn qua cầu Mễ Sở nối từ Thường Tín (Hà Nội) sang Văn Giang (Hưng Yên), lô đất dân 430m2 tại làng Hoàng Trạch được chị Nguyễn Thanh Nga, môi giới địa phương chào bán với giá 13,5 triệu đồng/m2.

Ngoài thửa đất rộng trên, chị Nga cũng cho biết còn 2 lô đất 80m2 nằm gần khu đấu giá, đến đường vành đai 4 rất gần, giá bán từ 16,5-17 triệu đồng/m2 tuỳ lô.

Đầu tư đất

Đất ở phân lô Mễ Sở gần đường vành đai 4 được chào bán 13,5 tr/m2

Trong vai nhà đầu tư, PV được chị Nga tư vấn, hiện nay khu vực này hạ tầng, đường xá, dân cư sinh sống khá đông đúc. Các lô đất trên nằm gần Chợ Mễ Sở nổi tiếng sầm uất.

So giá hiện tại với các khu vực lân cận như Đa Tốn, Gia Lâm, giá ở đây vẫn rẻ bằng một nửa.

"Sau đợt sốt đất tháng 3 đầu năm, giá mới tăng 1 lần, chưa phải là đỉnh. Thời gian tới khi đường vành đai hoàn thiện chắc chắn sẽ lại sốt, tăng 2 - 3 lần so với giá hiện tại", chị Nga tư vấn.

Cũng "dựa hơi" tuyến đường này, thửa đất 300m2 tại Bắc Phú, Sóc Sơn được chia thành 5 lô nhỏ, mỗi lô 60m2 chào bán 320 - 370 triệu đồng/lô ( trung bình từ 5-6 triệu đồng/m2).

"Mình đã bán 2 lô rồi, chỉ còn 3 lô. Thời gian này bạn vào hàng là chuẩn nhất, chần chừ là hết cơ hội. Mình chắc chắn khi xong tuyến vành đai 4, giá lên hơn chục triệu/m2. Nếu không ai mua mình sẽ mua lại cho bạn. Cam kết luôn!", anh Hoàng Lê, môi giới địa phương khẳng định.

Anh Hữu Bằng, nhân viên môi giới bán dự án cuối đường Tố Hữu kéo dài (Hà Đông) cho hay, dự án anh đang bán giai đoạn đầu với 24 biệt thự 3 tầng, 1 tum, giá 65 triệu đồng/m2.

"Khi đường vành đai 4 xong, giá đất ở đây sẽ tăng gấp nhiều lần. Hiện nay các khu vực có tuyến đường này đi qua hoặc lân cận có chiều hướng "sốt", anh Bằng nói.

Dự phòng trước rủi ro

Chia sẻ với PV Báo Giao thông, ông Vương Ngọc Thịnh, Giám đốc Công ty Bất động sản Xuân Sơn (Thạch Thất) cho biết, việc đầu tư đón đầu quy hoạch không phải là mới, đã tồn tại nhiều năm nay. Nhiều người kiếm được bạc tỷ nhưng cũng không ít người phải ôm nợ.

Đầu tư đất

Minh hoạ tuyến đường vành đai 4 Hà Nội.

Mới đây, Văn phòng Chính phủ đã có thông báo kết luận của Phó thủ tướng Lê Văn Thành về việc triển khai một số dự án đường bộ cao tốc giai đoạn 2021 - 2025. Trong đó, Phó Thủ tướng chấp thuận giao UBND TP. Hà Nội chuẩn bị đầu tư dự án đường vành đai 4 - vùng Thủ đô trên cơ sở đã thống nhất với UBND các tỉnh: Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc; thống nhất với Bộ Giao thông vận tải chỉ đạo hoàn thiện hồ sơ, báo cáo Thủ tướng.

Theo kế hoạch trước đó, vành đai 4 được quy hoạch chạy qua 14 quận, huyện thuộc 3 tỉnh, thành phố. Tổng chiều dài toàn tuyến là 98km, trên diện tích 1.230ha, đi qua Hưng Yên, Bắc Ninh và Hà Nội. Điểm đầu tuyến tại xã Thanh Xuân, Sóc Sơn, Hà Nội, điểm cuối tuyến tại xã Nam Sơn, TP Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.

"Đầu tư đón đầu quy hoạch có rất nhiều rủi ro như giá đất tăng không như mong muốn, thời gian thực hiện dự án kéo dài, dự án treo... nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính "nợ đè đầu" phải bán lỗ, bán tháo...

Đấy là chưa nói đến vị trí đất, phần lớn đất nằm ven đường vành đai đơn lẻ, ruộng rừng, khó thanh khoản. Do vậy, đầu tư theo đường vành đai phải khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ về quy hoạch, nguồn đầu tư, thời gian đầu tư và lựa chọn vị trí đất có tính thanh khoản. Tuyệt đối không đầu tư đất lúa, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng, đây là những đất được nhà nước bảo vệ", ông Thịnh phân tích.

Tương tự, ông Trần Văn Sơn, một giảng viên đào tạo đầu tư bất động sản cho biết, nếu không có kinh nghiệm mà đầu tư theo đường cao tốc, vành đai tỷ lệ thất bại rất lớn.

"Thực tế hai bên tuyến đường này thường sẽ bị rào, không thể đỗ xe... Bình thường cũng ít ai đang di chuyển trên đường vành đai, cao tốc tự nhiên lại dừng lại uống cốc nước hay mua gói bánh, ngủ nghỉ... trừ những tình huống bắt buộc. Không đưa vào kinh doanh dịch vụ được thì bất động sản không gia tăng giá trị hoặc giá trị không cao", ông Sơn phân tích và khuyến cáo:

"Để đầu tư theo tuyến đường này thì xác định đầu tư lâu dài. Hạn chế tối đa đòn bẩy tài chính, dự phòng trường hợp như dự án treo, chậm tiến độ. Tuyệt đối không chọn những vị trí "đồng không mông quạnh", thiếu pháp lý.

Nên chọn những vị trí lối từ vành đai xuống khoảng 4-5km. Đây là những nơi dễ dàng đỗ xe, ngủ nghỉ, ăn uống sau quá trình di chuyển dài trên cao tốc, vành đai. Khi khai thác được giá trị từ hoạt động giao thông, bất động sản những khu vực này sẽ dễ tăng đột biết".

Nam Việt