Dự thảo “cấm” phân lô bán nền: Thị trường sẽ sốc nặng vì bị "chặt tay"

02/06/2020 13:33

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp BĐS, dự thảo “cấm” phân lô bán nền thể hiện tư duy bất lực của nhà quản lý, "không quản được thì cấm".

TIEUDE_BAIVIET_KHONGDAU
Hoạt động phân lô bán nền chiếm tới 60% giao dịch của thị trường BĐS trong thời gian qua

Cấm phân lô bán nền sẽ tạo cú sốc lớn cho thị trường BĐS

Sáng 2/6, Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức hội thảo bàn về bất cập trong dự thảo sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Tại đây, các ý kiến tập trung bàn luận tới nội dung quy định về việc phân lô bán nền tại dự thảo sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, trong bản trình Chính Phủ gần đây nhất, cơ quan soạn thảo là Bộ TN-MT đã đưa vào đề xuất mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền như: Các quận nội thành của các thành phố trực thuộc TƯ, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; Khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc TƯ, thành phố thuộc tỉnh và khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị ; Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị…

Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mặc dù dự thảo không có từ “cấm” nhưng thực tế là “cấm tiệt” phân lô bán nền. Điều này không đúng với tinh thần của Luật Đất đai.

“Trước đây, Luật Đất đai 2013, cho phép phân lô bán nền trên điều kiện đầu tư hạ tầng đầy đủ, kết nối hệ thống tốt, chỉ cấm các quận nội thành của 2 thành phố lớn - 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM cùng một số khu vực khác như công trình điểm nhấn trong đô thị, trục không gian chính, trục đường cấp khu vực trở lên,…

Nhưng tại Dự thảo sửa đổi lần này, không những cấm ở 2 đô thị đặc biệt mà gom “các quận nội thành ở các thành phố khu vực Trung ương”, là mở rộng ra từ đô thị loại III trở lên, thậm chí còn quy định tiếp “các phường thuộc thị xã” là đô thị loại IV.

Dự thảo không có từ cấm nhưng gần như là “cấm tiệt” vì còn lại chỉ là đô thị loại V, là các huyện vùng sâu vùng xa, ai đến đó mà đầu tư mà chia lô, mà nếu có chia lô thì ai sẽ đến đó để mua?”, ông Chiến phân tích.

Cũng theo ông Chiến, nếu quy định này được ban hành chắc chắn sẽ gây cú sốc lớn cho thị trường BĐS.

TIEUDE_BAIVIET_KHONGDAU
Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, mặc dù dự thảo Nghị định 43 sửa đổi, không có từ “cấm” nhưng thực tế là “cấm tiệt” phân lô bán nền

Theo TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, hoạt động phân lô bán nền là một phần của cuộc sống, của thị trường BĐS

“Chúng ta không thể ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, ở đâu có cầu, ở đó có cung. Thời gian qua thị trường đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh mà cả khu vực đô thị cũng vậy. Nó phát triển vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua. Vì vậy, đặt ra vấn đề xóa bỏ hình thức này, xóa bỏ phân lô, không còn nền để bán thì rất không ổn”, ông Ánh nói.

Trước thông tin về những vụ việc vi phạm trong phân lô bán nền, dự án “ma” vừa qua, vị chuyên gia kinh tế nhấn mạnh: “Không thể do một vài sai phạm mà dừng, cấm. Trước kia cấm ít thì đã có những căn nhà bỏ hoang vài năm, thì nay, nếu đặt ra quy định chặt chẽ gần như cấm thì tình trạng lách luật sẽ xảy ra, sẽ có thêm càng nhiều những khu nhà ở hoang hóa, thiệt hại của xã hội sẽ càng lớn hơn”.

Khác gì chặt tay doanh nghiệp?

Đặt ra câu hỏi tại sao phân lô bán nền nở rộ, TS Ngô Trí Long cho hay: “Phân lô bán nền là hình thức đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân. Theo tổng kết của thị trường, giao dịch của phân lô bán nền chiếm tới 60%”.

Cũng theo ông Long, luật pháp đã có quy định chặt chẽ, nguyên nhân của hiện tượng “lộn xộn” trong thời gian qua chính là sự quản lý lỏng lẻo, thậm chí là có tiếp tay cho vi phạm của chính cán bộ quản lý.

Đại diện phía doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, chia sẻ: “Chúng tôi luôn mong muốn có nhiều sản phẩm để bán tuy nhiên đánh giá về sự phát triển của thị trường nhìn tổng thể nếu đi các tỉnh có thể thấy có quá nhiều đất nền nhưng để hoang, đó là sự xót xa. Có thể cơ quan Nhà nước đang muốn ngăn chặn những trường hợp như thế để không lãng phí nguồn đất đai.

Tuy nhiên, với quan điểm của thị trường, không thể can thiệp quá thô bạo vào cung cầu, nhu cầu của thị trường. Chúng ta không nên cấm hết mà cần có sự điều tiết của Nhà nước. Cần trả lời được những câu hỏi trước khi đưa ra lệnh cấm đó là phân lô bán nền là gì, tại sao phải phân lô bán nền, tại sao cấm? Chúng ta chưa có đánh giá về nhu cầu thị trường”.

"Mong rằng trước khi ban hành chính sách, pháp luật, các cơ quan cần phải lắng nghe sự phản ứng của thị trường làm sao quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản nhưng vẫn đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh. Ví như một cái áo, chỗ nào cần kín vẫn kín, chỗ nào cần hở vẫn hở, chứ không thể kín mít như hiện nay", TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest), dự thảo về cấm phân lô bán nền khiến các doanh nghiệp rất ngạc nhiên khi Luật Đất Đai đang cần tháo gỡ bớt khó khăn, nay lại làm chặt lại.

“Trong khi khó khăn về vốn, doanh nghiệp bất động sản phần lớn là doanh nghiệp nhỏ, thì một dự án sau khi làm hạ tầng kỹ thuật, nộp tiền sử dụng đất xong thì đã là nguồn kinh phí rất lớn. Chưa kể nếu bây giờ cấm phân lô bán nền thì doanh nghiệp phải xây thô, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm 2 lần rưỡi. Nghị định này nếu có thì phải nói rằng chính chúng ta đang chặt tay chúng ta vì không có điều kiện để phát triển”, ông Hiệp nói.

Chia sẻ những khó khăn về thị trường mà doanh nghiệp BĐS đang đối mặt, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội nhận định: “Đất đai là vấn đề hết sức nhạy cảm. Một chính sách đưa ra thị trường bị dư luận phản ứng thì vô hình chung nó không có tác động tích cực.

Bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Do đó, kể cả có cấm thì thị trường cũng sẽ phản ứng đi theo hình thức khác. Bởi thực tế, nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn.

Thứ hai, phân lô bán nền là hình thức kêu gọi nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Theo tôi, có lẽ không nên cấm tuyệt đối mà nên có sự phân loại. Nếu dự án đúng quy hoạch thì sao phải cấm cực đoan. Hơn nữa, thể hiện tư duy hơi bất lực của cơ quan quản lý là không quản được thì cấm. Trước khi làm chính sách phải thử sự phản ứng của xã hội chứ không phải theo ý quản lý”.

Hoàng Ngân