Thứ Hai, 20/01/2020 14:04:04 Hotline: 0901 514 799

Hậu Cocobay và niềm tin condotel vỡ vụn

06/12/2019 06:14

Nhà đầu tư mua condotel bằng niềm tin vậy nên khi chủ đầu tư bội tín, mọi kỳ vọng cũng tan theo…

Keyword đầu tiên có dấu
Những lo ngại về tính pháp lý không minh bạch khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng - Quảng Nam trầm lắng

Mất niềm tin, hợp đồng cũng chỉ là đống giấy lộn?

Khi mua căn hộ condotel, điều rủi ro rất lớn là người mua bỏ tiền ra rất nhiều, nhưng chưa có bằng chứng pháp lý chứng minh quyền sở hữu, nên khách hàng luôn là nạn nhân từ các rủi ro pháp lý. Có nhiều trường hợp nếu tài sản bị chủ đầu tư mang đi thế chấp ngân hàng thì rủi ro càng lớn hơn.
Luật sư Lê Cao (Công ty Luật FDVN, Đoàn luật sư TP Đà Nẵng)


Từ năm 2016 tới nay, chị N.T.Đ. (Long Biên, Hà Nội) đã rót khoảng 23 tỷ đồng đầu tư vào 10 căn condotel của 4 chủ đầu tư khác nhau, tại những địa điểm du lịch được cho là “hot” nhất trên cả nước. Dù đã nộp tới 95% giá trị hợp đồng song tới nay mới chỉ có 3/10 căn condotel đi vào khai thác; số còn lại mới chỉ xong phần thô và chưa rõ bao giờ mới hoàn thiện.

Tới giờ phút này, trong tay chị Đ. cũng chưa có bất kỳ cuốn sổ đỏ nào như lời hứa của các chủ dự án khi chào mời khách. Đáng nói, trong số 23 tỷ đồng kể trên, có tới hơn một nửa tiền chị Đ. vay tại các ngân hàng với mức lãi suất phải trả thấp nhất là 8,6% và cao nhất lên tới 13,4%/năm.

“Theo thỏa thuận, cứ đóng tới 90% là được hưởng lợi nhuận mà không cần biết dự án đã hoàn thành đi vào khai thác hay chưa. Mỗi dự án lại một kiểu, có nơi thì trả lợi nhuận cam kết 12%/năm, có nơi lại dùng hình thức chia sẻ lợi nhuận... Thậm chí vì tin vào uy tín, chiến lược của chủ đầu tư, có dự án tôi chấp nhận bù tiền trong khoảng 2 năm đầu. Theo tính toán trong vòng 8-10 năm tôi sẽ trả hết nợ, làm chủ một căn hộ nằm trong khu vui chơi giải trí đầy tiềm năng”, chị Đ. cho hay.

Theo chị Đ., trước khi quyết định xuống tiền vào condotel, những nhà đầu tư như chị phải cân não “chọn rổ gửi trứng” chứ không phải “làm bừa” một cách thiếu hiểu biết.

“Chúng tôi thừa biết giá mua condotel đắt gấp nhiều lần căn hộ chung cư. Tuy nhiên đây là mức giá đã bao gồm các tiện ích, giá trị gia tăng từ những cam kết của chủ đầu tư nên mới chấp nhận mua. Đầu tư vào bất động sản không phải là cuộc chơi cho người yếu tim và thiếu hiểu biết. Với condotel, chúng tôi đặt mục tiêu dài hạn, ngắn hạn và rõ ràng nắm tài sản trong tay”.

Thế nhưng thực tế diễn ra không hề suôn sẻ, lần lượt các dự án mà chị Đ. đầu tư đều có vấn đề. “Dự án tại Quảng Ninh và Quy Nhơn, chủ đầu tư đã chậm trả lợi nhuận cam kết tới 3 tháng so với thời hạn, trong khi mình vẫn phải nộp đủ tiền gốc và lãi cho ngân hàng không được thiếu một đồng.

Tuy nhiên khi hỏi khoản phí phạt chậm trả lợi nhuận thì hết lần này tới lần khác, chủ đầu tư đều làm ngơ. Một dự án tại Nha Trang bị dính vào lùm xùm phải dừng lại chờ kết luận thanh tra. Và gần đây nhất cũng là cú đánh mạnh nhất với tôi: Cocobay Đà Nẵng tuyên bố không trả lợi nhuận cam kết”, chị Đ. nói và cho biết, hiện đang sở hữu 3 căn condotel tại Cocobay Đà Nẵng.

Để san sẻ bớt gánh nặng, chị Đ. đã tính tới phương án chuyển nhượng bớt căn condotel tại Cocobay với giá “cắt lỗ”, vậy nhưng bất thành: “Muốn chuyển nhượng thì phải giải ngân ở ngân hàng song chính chủ đầu tư Cocobay cũng đang đi vay. Do đó, nhà đầu tư đang bị dồn vào thế khó, cửa nào cũng chết”.

Bây giờ không chuyển nhượng được vì chưa thể giải ngân ở ngân hàng, chị Đ. nói và chia sẻ, niềm tin vào các chủ đầu tư condotel tới nay đã bị sụt giảm quá lớn.

“Kinh nghiệm xương máu khi đầu tư condotel chính là uy tín, đạo đức kinh doanh của chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh. Chúng tôi đang mua hàng bằng niềm tin. Khi không có lòng tin thì hợp đồng cũng chỉ là mớ giấy lộn. Bởi chủ đầu tư cầm hết đằng chuôi rồi còn dí thêm liều thuốc độc thì nhà đầu tư nào có thể chống cự nổi?”.

Chủ đầu tư condotel tung ưu đãi khủng, khách vẫn thờ ơ

Keyword đầu tiên có dấu
Căn hộ condotel tại dự án Soleil Ánh Dương được các nhân viên môi giới ra sức săn đón người mua

Sau khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng công bố dừng chi trả thu nhập cam kết với khách hàng, ghi nhận cho thấy thị trường condotel tại Đà Nẵng - Quảng Nam đang trải qua thời kỳ hết sức ảm đạm, trầm lắng. Trước lo ngại việc vỡ trận trả lợi nhuận cam kết của Cocobay sẽ tạo hiệu ứng tiêu cực đến thị trường condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty CP DKRA Việt Nam cho biết: “Cocobay không thể đại diện cho thị trường. Ngược lại, thị trường đang loại bỏ những gì không phù hợp để tiến lại sự bền vững, lâu dài hơn”.

Nhà đầu tư có lỗi, cơ quan quản lý vô can?
“Khi một chủ đầu tư bán ra một dự án bất động sản, họ đều phải xin phép các cơ quan chức năng, thậm chí hợp đồng mua bán cũng phải xin đăng ký. Đây cũng là một trong các yếu tố dẫn đến niềm tin về pháp lý của người dân khi mua nhà, bên cạnh niềm tin về sự thẩm định, giám sát của ngân hàng cho vay và tác động từ sự quảng cáo một cách bài bản và rầm rộ của chủ đầu tư.
Tại dự án Cocobay, những người mua nhà đã nộp 10% VAT khi mua, sau đó lại nộp thuế VAT khi nhận thu nhập cam kết, thuế môn bài... Họ chính là những người đóng thuế cho Nhà nước. Vậy mà giờ đây, khi việc phá vỡ cam kết trong hợp đồng mua bán chỉ được coi là vi phạm thoả thuận dân sự, thì tất cả các cơ quan liên quan đều có thể phủi tay và vô can. Và quả bóng trách nhiệm lại được đẩy cho người dân mua nhà với cái mác là tham lam và khi đó chủ đầu tư lại trở thành một nạn nhân đáng thương?!
Ông Nguyễn Long Hải, đại diện chủ sở hữu Cocobay


Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Bất kỳ diễn biến nào, dù tiêu cực hay tích cực cũng đều tác động đến thị trường. Trường hợp Cocobay không phải rủi ro chính sách mà là rủi ro về thị trường. Vấn đề là ngăn chặn nó như thế nào, giải pháp thích ứng điều tiết cả người mua lẫn người bán ra sao? Tôi tin rằng trong lúc này, các chủ đầu tư condotel chưa đảm bảo được lợi nhuận đã cam kết thì chắc chắn phải có những giải pháp về cả mặt kỹ thuật pháp lý lẫn kinh tế để đảm bảo quyền lợi cho người mua”.

Quả thực, để hâm nóng lại thị trường, một số chủ đầu tư condotel hiện đã thay đổi chính sách bán hàng, tung các ưu đãi khủng. Là một trong những dự án hiếm hoi còn “ra hàng” căn hộ nghỉ dưỡng condotel tại thời điểm này ở Đà Nẵng, dự án Wyndham Soleil (Soleil Ánh Dương) được chủ đầu tư quảng cáo khá rầm rộ.

Trong vai người mua, PV Báo Giao thông được nhân viên tư vấn tên H. cho biết, giá bán ra từ 80-95 triệu đồng/m2, đối với căn hộ có view nhìn hướng biển có giá từ 95-100 triệu đồng/m2. “Khác với việc mua bán, góp vốn những căn hộ bán ở giai đoạn trước, trong giai đoạn này, khách hàng và chủ đầu tư sẽ làm “hợp đồng mua bán căn hộ”.

Sau khi dự án hoàn thành, khách hàng sẽ được sở hữu căn hộ, có thể ở hay ủy quyền cho đơn vị khai thác vận hành dự án để thu lợi nhuận”, H. phân tích và quảng cáo: “Khách hàng xuống tiền 15% ký hợp đồng mua căn hộ với chủ đầu tư trong dịp này sẽ được hưởng chính sách đặc biệt: Khi mua căn hộ trên 70m2, khách hàng sẽ được tặng 1 viên kim cương và 1 con chuột vàng/căn hộ; mua căn hộ dưới 70m2 sẽ được tặng 1 con chuột vàng/căn hộ”.

Theo nhân viên môi giới này, để đảm bảo lòng tin, sự tin tưởng của khách hàng đối với việc triển khai xây dựng dự án, tiến độ và kỳ thanh toán của khách hàng mua căn hộ sẽ đóng theo tiến độ xây dựng dự án. Công trình xây dựng đến đâu, khách hàng đóng tiền đến đó. Chủ đầu tư không còn áp dụng tiến độ thanh toán từng kỳ theo thời gian trên hợp đồng mua bán như trước đây.

“Trong giai đoạn này, khi mua căn hộ, chủ đầu tư dự án Wyndham Soleil không còn có chính sách cam kết chi trả lợi nhuận như trước đây, mà thay vào đó bằng chính sách chia sẻ lợi nhuận với khách hàng. Cụ thể, khi căn hộ đi vào vận hành khai thác, chủ sở hữu căn hộ sẽ hưởng mức lợi nhuận 80%, còn chủ đầu tư nhận mức lợi nhuận 20%”, nhân viên môi giới này cho hay.

Trong suốt buổi sáng, tại phòng giao dịch Soleil Ánh Dương, tuyệt nhiên không thấy bóng dáng khách hàng nào ghé qua. Ấy vậy mà nhân viên tư vấn vẫn vồn vã nói: “Căn hộ bên em đang bán gần hết, đông khách hỏi thăm, nếu anh muốn xem phòng mẫu phải lên lịch đặt trước… Tuy nhiên với anh, bất cứ lúc nào có nhu cầu em cũng sẵn sàng”.

Nhóm P.V