Luật hóa công thức, kỹ thuật định giá, đất sẽ được nâng giá trị

Phương pháp định giá đất đảm bảo tính minh bạch, thống nhất

MC: Thưa ông Đoàn Ngọc Phương, Phó cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ TN&MT, trên diễn đàn Quốc hội, rất nhiều ý kiến đóng góp cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Các ý kiến sẽ được tiếp thu thế nào, nhất là về phương pháp xác định giá đất, thưa ông?

Ông Đoàn Ngọc Phương: Theo quy trình làm luật, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được trình Quốc hội, vai trò chủ trì tiếp thu sẽ là Ủy ban Kinh tế của Quốc hội. Bộ TN&MT là cơ quan phối hợp.

Sau khi thảo luận tại 19 tổ, với 186 lượt ý kiến và tại phiên thảo luận trực tiếp tại hội trường ngày 21/6 với 61 ý kiến và 7 ý kiến kiến bằng văn bản của Bộ TN&MT, Bộ TN&MT cũng đã có báo cáo dự kiến tiếp thu và giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội.

Hiện nay, Bộ TN&MT đang phối hợp với Ủy ban Kinh tế của Quốc hội để tiếp thu hoàn thiện luật.

Với nội dung liên quan đến phương pháp định giá đất, luật hoá như thế nào? Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến tiếp thu quy định nguyên tắc, nội dung các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất trong từng trường hợp cụ thể.

Việc quy định phương pháp định giá đất trong luật cũng sẽ đảm bảo được tính minh bạch, thống nhất trong định giá đất. Với mục tiêu giảm bớt yếu tố chủ quan của người làm công tác định giá đất.

Trong dự thảo luật, cùng với việc bỏ khung giá đất, sửa đổi quy trình, trình tự thủ tục xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể và sửa đổi về dữ liệu đầu vào như áp dụng bảng giá đất để tính thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, rồi xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và các phương pháp định giá đất dự kiến đưa vào Luật Đất đai cũng có những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Với những sửa đổi, bổ sung đó, kết quả định giá đất cũng sẽ minh bạch, chính xác và phù hợp hơn với giá thị trường.

Còn các nội dung chi tiết về trình tự công thức tính toán trong các phương pháp định giá đất có thể thay đổi trong quá trình tổ chức thực hiện. Do đó, dự kiến sẽ không đưa vào Luật Đất đai (sửa đổi) mà sẽ đưa vào văn bản hướng dẫn thi hành luật.

Thế giới đang thực hiện ra sao?

MC: Thưa ông Trần Xuân Lượng, Tiến sỹ chuyên ngành BĐS Đại học Kinh tế Quốc dân, theo kinh nghiệm từ một số nước trên thế giới, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường áp dụng vào luật như thế nào để khả thi trong quá trình thực hiện ở nhiều địa phương?

Ông Trần Xuân Lượng: Dưới góc độ nghiên cứu, tôi rất chia sẻ những khó khăn cũng như khối lượng công việc rất lớn phải đảm nhiệm của Bộ TN&MT. Trên thế giới, để thị trường này vận hành hiệu quả, bên cạnh công tác quản lý hành chính thì phải xuất phát từ việc lập pháp, hành pháp, tư pháp. Câu chuyện này đúng ra có vai trò rất lớn của các nhà chuyên môn, nhà khoa học. Còn ở nước ta, trách nhiệm này đang được Bộ TN&MT đảm nhiệm.

Đất đai là một tài sản, là tài nguyên của mỗi quốc gia, mỗi gia đình. Đó cũng là một loại hàng hoá đặc biệt. Chúng ta đang bàn chuyện định giá đất đai, tức là định giá tài sản của chính cá nhân chúng ta và định giá tài sản của mỗi quốc gia. Vì vậy, vai trò của nó là vô cùng quan trọng, ảnh hưởng đến hầu hết lĩnh vực của các ngành nghề kinh tế. Với vai trò quan trọng như vậy, nên việc định giá đất cũng làm nảy sinh các vấn đề xã hội, nảy sinh các tranh chấp như chúng ta đã biết. Sự định giá không khách quan, thiếu minh bạch sẽ tạo ra những tranh chấp trong xã hội.

Tôi cũng có may mắn là được tiếp xúc với các đơn vị tư vấn của Ngân hàng Thế giới, của Canada, Singpore và gần đây là của Thái Lan. Hầu hết các nước đều có bộ máy nghiên cứu về đất đai, định giá về đất đai độc lập, chuyên trách và có chuyên môn cao. Ví dụ, họ có uỷ ban định giá, hiệp hội định giá và có những bộ thang đo, tiêu chí rất rõ ràng.

Tất nhiên ở Việt Nam cũng có nhưng chưa độc lập, yếu tố về chuyên môn chưa cao; cho nên phần lớn chúng ta đang quản lý về hành chính. Khi quản lý về hành chính thì chúng ta chỉ quản lý được ở góc độ vật lý của đất đai chứ chưa quản lý được ở góc độ quy luật thị trường. Bởi vì quy luật thị trường cần có sự điều tiết bởi thị trường và phải có một lực lượng khác để cập nhật, giám sát thường xuyên.

Ở hầu hết các nước, bên cạnh bộ máy, các bộ tiêu chuẩn, các quy phạm trong định giá thì họ đều có trung tâm dữ liệu về đất đai, về vật lý và về giá cả thị trường được thường xuyên cập nhật. Đơn cử Nhật Bản có đến 6 trung tâm định giá; kể cả khi xảy ra thiên tai, động đất, sóng thần cũng không có khả năng làm mất dữ liệu đó. Điều đó để thấy tầm quan trọng của trung tâm dữ liệu định giá. Hiện nay chúng ta cũng có nhưng lại không được cập nhật và thiếu chính xác.

Ngoài ra, để có được bộ dữ liệu này, hầu hết các nước để có quy trình trong việc đăng ký và cập nhật thông tin.

MC: Vậy chúng ta có nên đưa phương pháp định giá đất vào luật hay không?

Ông Trần Xuân Lượng: Về câu hỏi này, tôi nghĩ ta phải tách ra. Một là phương pháp thuộc về phạm trù chuyên môn, chúng ta không nên luật hoá vấn đề chuyên môn mà chỉ luật hóa về phạm vi, tiêu chuẩn, tiêu chí và các nguyên tắc. Chuyện dùng phương pháp nào nên để giới chuyên môn, tức là những người làm chuyên môn lựa chọn.

Bởi vì, mỗi phương pháp lại phục vụ cho những mục đích sử dụng đất khác nhau, dùng cho cả loại hình khác nhau. Nhiều khi chúng ta phải đối chiếu nhiều phương pháp để đưa ra được một định giá, chứ không phải mỗi kết quả định giá ta dùng một phương pháp.

MC: Đã có những nước nào áp dụng như thế, thưa ông?

Ông Trần Xuân Lượng: Các quốc gia và vùng lãnh thổ như Nhật Bản, Đài Loan, Trung Quốc và gần đây là Thái Lan đều đã áp dụng.

Thái Lan đã trải qua các giai đoạn như chúng ta. Năm 1997 ở Thái Lan nói riêng và châu Á nói chung xảy ra khủng hoảng tài chính. Lúc đó rất nhiều định giá viên phải đi tù. Nguyên nhân là vì họ không có nền tảng về dữ liệu thông tin. Đối với ngân hàng, họ định giá vượt giá trị thực của đất đai. Đối với việc đền bù lại định giá thấp hơn giá trị thực của nó. Điều này tạo ra một cuộc khủng hoảng. Cho nên sau 1997, Thái Lan đã cải cách việc định giá đất đai rất mạnh mẽ. Đến nay họ đã có những hiệp hội về định giá, họ cũng gia nhập tổ chức AVA, tức tổ chức định giá của Đông Nam Á. Từ tổ chức đó, họ cũng giúp cho nền định giá của họ phát triển rất lành mạnh, kéo theo thị trường bất động sản phát triển rất ổn định từ 1997 đến nay.

MC: Như vậy theo chia sẻ của ông chúng ta chỉ đưa vào những nguyên tắc thôi?

Ông Trần Xuân Lượng: Đúng rồi. Chúng ta chỉ nên đưa vào luật những nguyên tắc, những phạm vi để định giá viên bám vào đó, để họ không vượt qua giới hạn của định giá viên, không được quá cao hoặc quá thấp. Bởi vì mỗi phương pháp đều có ý nghĩa của nó. Gần như đó là công cụ để họ thực hiện nhiệm vụ của họ thôi.

Luật hoá được công thức và kỹ thuật, đất sẽ được nâng giá trị

MC: Cảm ơn ông Trần Xuân Lượng đã chia sẻ, giúp chúng tôi cũng như độc giả được mở rộng lăng kính về Luật hoá phương pháp xác định giá đất.

Thưa ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, theo ông, khi luật hoá phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhà nước, doanh nghiệp và người dân được lợi gì?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Tôi rất đồng tình với ý kiến của anh Lượng. Nếu chúng ta luật hoá được công thức và kỹ thuật thì sẽ rất rõ ràng từ cách tính, cách hiểu.

Nếu đúng bản chất công thức đó thì mọi người dân đồng tình, bởi đất được nâng giá trị lên.

Như chúng ta được biết, chúng ta bỏ khung giá đất theo Nghị quyết 18 thì đây là một đột phá về vấn đề đất đai.

Chúng ta hình dung 20 năm vừa qua, đất nước ta phát triển như hiện nay là kết cấu khung hạ tầng, bộ mặt đô thị, doanh nghiệp lớn mạnh là nhờ đất đai. Thực tế, 70% giá trị tài sản của mọi con người là đất đai. Nên đây là ngành nghề là động lực của sản xuất.

Do đó, nếu đưa công thức vào luật hoá sẽ tạo sức bật lớn. Tuy nhiên, theo tôi, nếu đưa luật hoá vào sẽ khiến cho việc tính toán khó khăn hơn.

Bởi vì, khi luật cứng kỹ thuật tính toán, sẽ khó thay đổi, khi nhiều địa phương khác nhau, đất đai cũng khác nhau, giá trị lên xuống cũng khác nhau. Vì vậy, tôi cho rằng, nên đưa vào các nghị định của bộ ngành chuyên môn sẽ tốt hơn.

Các nước phát triển họ luật hoá được do điều kiện và luật của họ đã hoàn thiện, nên họ đưa vào rất thuận lợi. Còn chúng ta luật hoá được quá tốt, song đất nước mới phát triển, cần tính toán làm sao để không luật chồng luật.

Định giá theo nguyên tắc thị trường có làm tăng giá đất?

MC: Có ý kiến lo lắng rằng, khi xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ làm giá nhà đất tăng, khó thu hút đầu tư, quan điểm của ông thế nào?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Tôi lại đánh giá khác. Thực ra, định giá theo giá thị trường là một yếu tố bắt buộc. Trong giai đoạn vừa qua chúng ta đã thấy những bất cập: 70-80% nội dung kiện cáo liên quan đến đất đai cũng do chênh lệch địa tô khiến định giá không đúng thị trường. Nên chúng ta bỏ khung giá đất là tất yếu.

Nếu theo giá thị trường, ở góc độ doanh nghiệp thì “thuyền lên nước lên”. Còn người dân sẽ được tiếp cận giá thực tế có sự công bằng hơn.

Tuy nhiên, muốn đưa ra luật thì cần làm sao để tạo được động lực phát triển.

Ví dụ, nhà xã hội nhiều ưu đãi, nhưng lợi nhuận 10% và nhiều ràng buộc nên không phát triển được; trong khi nhà thương mại giá cao nhưng vẫn phát triển mạnh. Ở đây nó thể hiện nhu cầu thị trường và nhu cầu người dân họ được lựa chọn.

MC: Rõ ràng luật hoá tạo nên sự thay đổi. Theo ông, doanh nghiệp, người dân cần chuẩn bị những gì để chủ động khi nhà nước luật hoá phương pháp xác định giá đất?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Doanh nghiệp cần có tư duy phát triển theo cái mới, người dân nếu chúng ta tuyên truyền rộng rãi và phổ cập thì họ cũng nhận thức được lợi ích, quyền lợi, cũng như trách nhiệm xã hội khi bị thu hồi đất.

Tôi nghĩ rằng chúng ta cần tuyên truyền pháp luật và phổ cập thông tin để doanh nghiệp cũng như người dân đều nắm bắt được, để chúng ta thực hiện đúng chủ trương.

Cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với thực tế

MC: Ở góc độ nhà quản lý, ông có ý kiến gì về những nhận định trên, thưa ông Đoàn Ngọc Phương?

Ông Đoàn Ngọc Phương: Tôi cũng đồng tình với ý kiến của 2 chuyên gia. Về góc độ quản lý nhà nước, chúng tôi thấy rằng, theo tinh thần của Nghị quyết 18, cũng như trong dự thảo Luật Đất đai, mục tiêu là chúng ta định giá theo nguyên tắc thị trường.

Ở đây, cách chúng ta định giá theo thị trường là phải có dữ liệu đầu vào theo thị trường và chúng ta nhất quán cách làm. Còn trong Luật Đất đai cũng quy định về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thu hút đầu tư, ví dụ như các lĩnh vực cần thu hút, ưu đãi đầu tư, hay các trường hợp cụ thể cần miễn giảm cho đối tượng chính sách….

MC: Như ông đã chia sẻ, chúng ta cần dữ liệu đầu vào theo thị trường, vậy hiện nay, công tác xây dựng dữ liệu đang thực hiện ra sao?

Ông Đoàn Ngọc Phương: Bộ TN&MT đã chỉ đạo các địa phương khẩn trương xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, trong đó có cơ sở dữ liệu về giá đất.

Tuy nhiên, hiện cơ sở dữ liệu về giá đất chưa bảo đảm độ chính xác, cũng như căn cứ pháp lý. Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, chúng ta đang dự kiến áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Hiện nay, người dân thường kê khai giá trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân, do đó phải sửa quy định này để đảm bảo việc kê khai đúng với thực tế giao dịch. Từ đó, chúng ta mới xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với thực tế.

Ông Trần Xuân Lượng: Tôi xin bổ sung ý kiến của anh Phương. Theo tinh thần của Nghị quyết 18, chúng ta phải định giá đất tiệm cận thị trường. Đó là xu thế của thế giới. Tất cả các nước đều hướng tới việc định giá đất tiệm cận thị trường.

Trong khi đó, hiện nay, tôi chưa thấy một quy định nào, mà chính điều này mới cần phải luật hóa. Bởi vì chúng ta phải có dữ liệu của thị trường thì mới định giá được giá tiệm cận thị trường. Giá thị trường dao động liên tục, chúng ta không thể lấy sự dao động này để luật hóa được. Chúng ta phải lấy được giá tiệm cận thị trường, vậy nó ở đâu thì chúng ta phải có phương pháp nghiên cứu, đi tìm.

Hầu hết các nước đều có quy định phải đăng ký thông tin về đất đai. Có hai nội dung đăng ký: Một là về vật lý, tức kích thước, diện tích, vị trí… Hai là đăng ký về giá. Theo tôi, chúng ta phải có những bước phải làm những việc này một cách rất cụ thể.

Có 3 bước chúng ta có thể thu thập được dữ liệu của thị trường trên tinh thần học hỏi các nước.

Bước thứ nhất là phải xác định được giá sơ bộ. Giá sơ bộ có hai phần cần lưu ý, một là phần đăng ký về vật lý – đây là cái bất biến; hai là đăng ký về giá, tức là cho người dân chủ động đăng ký về giá để chúng ta có bộ dữ liệu về giá; ba là dựa vào các nguồn thông tin khác như dữ liệu của khung giá đất trước đây để chúng ta có được một bộ dữ liệu thô. Yêu cầu có được bộ dữ liệu thô là chúng ta phải có một trung tâm đăng ký về đất đai độc lập và dễ dàng cho tất cả người dân tiếp cận được. Chúng ta cũng phải thành lập được trung tâm dữ liệu về đất đai quốc gia. Việc này rất quan trọng bởi vì chưa ai nói làm thế nào để chúng ta có được trung tâm dữ liệu. Nguồn dữ liệu là quan trọng bởi vì phương pháp đúng nhưng dữ liệu sai thì kết quả sẽ bị sai.

Thứ hai, chúng ta phải xác định được giá tiệm cận, giá tiệm cận cũng có thể coi là giá cơ sở pháp lý, hay chúng ta đang gọi là bảng giá, làm cơ sở để Nhà nước tính tiền sử dụng đất hay đền bù. Để làm được điều này, chúng ta phải có một uỷ ban hay một hội đồng thẩm định mang tính chất chuyên môn và khách quan.

Bước thứ ba là chúng ta phải xác định được giá độc lập, tức là giá cụ thể cho từng thửa đất để phục vụ cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Chúng ta có các chính sách rất tốt về phát triển nhà ở xã hội, nhưng hiện nay khâu định giá cho nhà ở xã hội là chưa thực hiện được.

Luật hóa các nguyên tắc chứ không nên luật hóa phương pháp định giá

MC: Xin cảm ơn góp ý của ông Lượng. Rất mong những góp ý này sẽ được ban soạn thảo tiếp thu.

Kính thưa các vị khách mời, có rất nhiều câu hỏi gửi đến tọa đàm xoay quanh việc bỏ hay không bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất. Vậy trong khuôn khổ tọa đàm hôm nay, tôi xin được lắng nghe quan điểm của ông Điệp?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Tôi cho rằng phương pháp thặng dư đối với điều kiện Việt Nam cũng chưa phù hợp. Tuy nhiên, chúng ta cũng nên đưa vào dự thảo để xin ý kiến.

Cái khó của phương pháp này ở chỗ, hiện có rất nhiều doanh nghiệp đưa vào để tính toán và đã có sẵn dữ liệu cho phương pháp này. Vì thế đưa phương pháp này vào khung sẽ phải làm lại rất nhiều. Khối lượng công việc rất lớn.

Đây là vấn đề cần cân nhắc!

MC: Vậy còn ông Lượng, ở góc độ khoa học bất động sản, quan điểm của ông thế nào?

Ông Trần Xuân Lượng: Hầu hết các nước trên thế giới họ không quy định cứng việc sử dụng phương pháp nào mà phụ thuộc vào nghiệp vụ và chuyên môn của các tổ chức định giá, của định giá viên.

Theo tôi, phương pháp nào cũng có ý nghĩa của nó. Thậm chí, trong quá trình phát triển của công nghệ như hiện nay, còn có những phương pháp khác, chứ không phải chỉ 2-3 phương pháp.

Mục tiêu của chúng ta là phải định giá được chính xác và sát với giá thị trường. Quan điểm của tôi là vẫn nên duy trì các phương pháp theo đúng thông lệ quốc tế, tuy nhiên chúng ta sẽ phải luật hóa các quy định, hoặc các nguyên tắc chứ không nên luật hóa phương pháp định giá.

Ví dụ, chúng ta phải quy định rõ cách thu thập, đăng ký về dữ liệu đất đai như thế nào để có được dữ liệu về giá đất đai; chúng ta phải có quy chuẩn về định giá viên như thế nào và đạo đức nghề nghiệp định giá như thế nào. Như vậy mới giải quyết được vấn đề. Còn sau này xã hội phát triển, chúng ta lại bỏ phương pháp đó. Bởi vì phương pháp thặng dư là phương pháp tính giá trị đất trong tương lai.

Cũng phải thông cảm với thực trạng hiện nay là phương pháp trong tương lai đó bao gồm cả chi phí về xây dựng, mà chi phí xây dựng gần như là bài toán của kinh tế xây dựng.

Điều này đúng ra phải là Bộ Xây dựng đứng ra làm mới chính xác hơn vì nó gần như là bất động sản hình thành trong tương lai.

Bộ TN&MT đề xuất bỏ phương pháp thặng dư ra cũng có cái lý, vì Bộ TN&MT chỉ quản lý về đất đai, còn giá trị của nó trong tương lai lại do quy hoạch, do xây dựng, do các công trình hạ tầng kỹ thuật. Phương pháp đó đúng là đang có bất cập, nhưng không phải bất cập do phương pháp mà là do yếu tố về khung pháp lý trong tiêu chuẩn định giá, ở mức nào, ở phạm vi nào. Nếu không việc định giá các công trình trên đất lớn hơn rất nhiều giá trị đất đai thì sẽ sai đi bản chất của nó.

MC: Cũng xoay quanh nội dung này, tôi xin gửi câu hỏi cuối cùng của buổi tọa đàm tới ông Đoàn Ngọc Phương.

Thưa ông Phương, phương pháp xác định giá đất thặng dư không chỉ đưa ra ngoài dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Vừa qua, Bộ TN&MT cũng đã đưa ra ngoài dự thảo dự thảo sửa đổi Nghị định số 44/2014 quy định về giá đất; và sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Hai văn bản này đang lấy ý kiến bộ ngành. Vậy kết quả ra sao, thưa ông?

Ông Đoàn Ngọc Phương: Trước hết, theo tôi, chúng ta phải hiểu nội hàm của phương pháp thặng dư.

Nội hàm phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản thu được trong tương lai, trừ đi tổng chi phí phát triển giả định để đầu tư bất động sản đó.

Ở đây khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện và áp dụng phương pháp này là, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Tính toán yếu tố về giá, có thể áp dụng như phương pháp so sánh trực tiếp để tính đầu vào ở thời điểm hiện tại, nhưng để tính doanh thu trong tương lại lại phải dự báo xu thế biến động giá, yếu tố về thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng theo từng năm. Còn bất động sản cho thuê thì phải tính tỷ lệ lấp đầy bao nhiêu %; chiết khấu dòng tiền về thời điểm hiện tại theo lãi suất tiền cho vay của ngân hàng. Hay việc tính tổng chi phí phát triển của bất động sản, ngoài việc căn cứ định mức đơn giá do cơ quan nhà nước ban hành, còn nhiều trường hợp chưa có định mức đơn giá nên việc tính toán chi phí này có nhiều trường hợp không đảm bảo chính xác, và còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng… dẫn đến tính toán phức tạp.

Qua thực tiễn, chúng tôi thấy rằng nếu có điều chỉnh một vài chỉ tiêu trong tính toán thì sẽ ra các con số chênh lệch nhau. Do đó, việc định giá khó khăn phức tạp, gây rủi ro cho người làm công tác xác định, thẩm định, quyết định giá đất.

Vì vậy, rất nhiều địa phương đã kiến nghị không áp dụng phương pháp này.

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội và dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Bộ TN&MT đã thực hiện kết luận của Thường trực Chính phủ trên cơ sở thống nhất với Bộ TN&MT rằng có 3 phương pháp xác định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất và không đưa phương pháp thặng dư vào dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lấy ý kiến các địa phương, tổ chức.

Kết quả vừa qua, có 4 địa phương và một số tổ chức đề nghị cân nhắc giữ lại phương pháp thặng dư như: Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM…

Bộ TN&MT trên tinh thần cầu thị, lắng nghe để tham mưu một phương pháp phù hợp để đảm bảo thuận lợi trình cấp có thẩm quyền quyết định.

MC: Việc bỏ hay không bỏ phương pháp thặng dư chưa có kết luận cuối cùng, tuy nhiên, chúng tôi cũng có câu hỏi đặt ra đó là: Nếu bỏ phương pháp thặng dư, thì những trường hợp đã xác định giá đất hoặc hoàn thiện cơ bản quy trình xác định giá đất theo phương pháp này sẽ giải quyết thế nào? Liệu rằng họ có phải làm lại các trình tự thủ tục theo phương pháp mới? Việc này có làm kéo dài thời gian cũng như chi phí dự án hay không? Còn nếu không bỏ thì chúng ta cần làm gì để khắc phục những hạn chế của phương pháp này, thưa ông Đoàn Ngọc Phương?

Ông Đoàn Ngọc Phương: Những trường hợp đã hoặc đang xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, trong hệ thống pháp luật nói chung và dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất có phần quy định điều khoản chuyển tiếp. Phần giải quyết như thế nào đã có quy định ở phần điều khoản chuyển tiếp để trình cấp có thẩm quyền quyết định.

Còn nếu không bỏ phương pháp thặng dư, cần rà soát, quy định các thông số, chỉ tiêu tính toán một cách cụ thể hơn để hạn chế được tính giả định, tính chủ quan và thuận lợi trong quá trình tổ chức thực hiện.

Tọa đàm: Luật hoá phương pháp xác định giá đất