Người giàu sẽ khóc vì bất động sản cao cấp?

09/11/2016 16:12

Lâu nay, thị trường bất động sản (BĐS) cao cấp vẫn được cho là cuộc chơi của những người giàu, sinh lời cao...

người giàu sẽ khóc vì bất động sản cao cấp?

Phân khúc cao cấp đang có nguồn cung cao hơn phân khúc giá rẻ, bình dân - Ảnh: Đại Hà

Muôn chiêu “tô hồng” sản phẩm BĐS cao cấp

Nhận định về thị trường BĐS hiện nay, ông Trần Đức Diễn, Tổng giám đốc Sàn giao dịch BĐS Maxland, cho biết, phân khúc cao cấp đang có nguồn cung cao hơn phân khúc giá rẻ, bình dân. “Nhìn bề ngoài có vẻ thực trạng này phù hợp với xu hướng hiện tại, song nhu cầu thực tế BĐS cao cấp không phải lúc nào cũng đi kèm khả năng thanh toán của khách hàng. Đáng nói một số dự án cao cấp được tung ra với giá cao, chưa sát với túi tiền của người dân dẫn tới lượng giao dịch khá chậm”, ông Diễn nói.

Theo tìm hiểu, phân khúc BĐS cao cấp đang có mức giá dao động khá lớn từ 30-100 triệu đồng/m2. “Cùng dòng sản phẩm cao cấp, cùng một vị trí song giá bán từ dự án của những chủ đầu tư có thương hiệu bao giờ cũng vênh hơn 10-20% so với dự án của chủ đầu tư mới chưa có tên tuổi”, ông Diễn thông tin.

"Cam kết sinh lời từ 10-15% tổng giá trị căn hộ cao cấp/năm thực chất là thông tin đánh lừa khách hàng. Thực tế căn hộ càng có giá trị cao thì lợi nhuận cho thuê càng thấp. Thông thường lợi nhuận cho thuê của các căn hộ bình dân ở mức cao hơn 10%/năm thì những căn hộ cao cấp không thể vượt quá 7%/năm”.

Ông Nguyễn Văn Đực
Phó giám đốc
Công ty Bất động sản Đất Lành

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành, mặc dù thông tin báo động về bội thực BĐS cao cấp xuất hiện từ đầu năm 2016 song dư luận vẫn khá thờ ơ. Cụ thể, trong cùng một thời điểm, tại khu vực phía Đông TP.HCM, đã có tới 30 nghìn căn hộ cao cấp có giá từ 2 tỷ đồng trở lên được tung ra. Nói về sự rủi ro của phân khúc BĐS cao cấp, ông Đực cho biết: “Sức khỏe của thị trường BĐS mới bình phục, lại lao ngay vào BĐS cao cấp. Cả bên bán lẫn bên mua đều chủ yếu dựa vào vốn vay từ ngân hàng. Chưa kể phần đông nhà đầu tư phân khúc này không phải để ở mà cho thuê hoặc bán lại...Trước tình hình này, dường như các chủ đầu tư đã nhận ra nguy cơ bong bóng nên hiện đang tìm cách giãn tiến độ hoặc điều chỉnh diện tích căn hộ...”.

Cũng theo ông Đực, nếu để “bong bóng” BĐS xảy ra trong thời điểm này sẽ có quy mô, sức tác động lớn hơn gấp nhiều lần so với thời điểm năm 2008 - 2009. “Các dự án cao cấp hiện nay đều có quy mô 1.000 căn hộ trở lên, thậm chí có siêu dự án lên tới 10.000 căn. Không những thế, giá trị của những dự án này đều được “đội” lên nhiều lần so với giá trị thực nhằm thu hút vốn đầu tư khủng”, ông Đực lý giải và phân tích thêm: “Chủ đầu tư tung ra muôn chiêu “tô hồng”, làm đẹp cho các dự án BĐS cao cấp, với những lời lẽ quảng bá có cánh. Bên cạnh đó, những con số ảo về doanh số bán hàng cũng được sàn giao dịch đưa ra, khó có thể kiểm chứng. Thế mới có chuyện nhiều dự án mới mở đã công bố chào bán hết 70-80%, nhưng sau đó nhiều khách hàng vẫn hàng ngày nhận được tin nhắn chào bán từ các dự án này”.

Đổ vốn vào BĐS cao cấp, ngân hàng lãnh rủi ro cao

Không chỉ các chủ đầu tư, thời gian qua, không ít ngân hàng cũng ồ ạt đổ vốn vào phân khúc BĐS cao cấp. Thậm chí có nhiều dự án được NH đồng ý cho vay vốn ở mức 80% giá trị sản phẩm. Trao đổi với Báo Giao thông, một lãnh đạo NH thương mại cổ phẩn thừa nhận: Trong bối cảnh hiện nay, ngân hàng nào rót vốn cho vay BĐS chiếm tỉ lệ dư nợ cao là quá rủi ro. “Chúng ta biết tiền gửi vào ngân hàng đa số ngắn hạn. Chẳng ai gửi tiền 10 năm hay 20 năm, trong khi cho vay lĩnh vực BĐS ít ai vay dưới 5 năm, chưa kể khi thị trường BĐS lúc lên xuống, lúc đóng băng... nên rủi ro khó lường. Bởi vậy, nếu cho vay BĐS nhiều thì rủi ro cho thanh khoản của ngân hàng càng lớn. Dĩ nhiên Ngân hàng Nhà nước cũng đã có có các giải pháp siết tỉ lệ huy động ngắn hạn, cho vay trung và dài hạn nhằm giảm thiểu những rủi ro cho hệ thống, nhưng các ngân hàng cũng phải có những quy định riêng. Tuy nhiên, việc cho vay lĩnh vực này thế nào phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro ở mỗi ngân hàng. Cũng như việc ngân hàng sẽ cân đối trong rổ tiền của mình để cho vay”, vị lãnh đạo trên phân tích.

Ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc OceanBank cho biết, dù lĩnh vực BĐS đang được đánh giá là tăng trưởng tốt song cũng chỉ chiếm khoảng 12% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng này. “Đây là tỉ lệ trung bình vì nguyên tắc dù như thế nào cũng không nên tập trung quá vào một ngành nghề, lĩnh vực...”, ông Tùng nói.

Trước lo ngại việc ngân hàng chấp nhận rót tỷ lệ vốn lớn vào dự án BĐS cao cấp, ông Tùng nêu quan điểm: Trong hoạt động cho vay BĐS, ngân hàng thường dựa vào 4 yếu tố: Mức thu nhập của đối tượng vay vốn; Mục đích mua nhà để đầu tư hay mua để ở; Giá trị căn hộ và số tiền vay; Khả năng thanh khoản của chính tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, thực tế các ngân hàng không phải lúc nào cũng cứng nhắc bê nguyên 4 yếu tố trên: “Những biệt thự hàng triệu USD mà vay lên 80% theo tôi nghĩ rủi ro cao. Tuy nhiên, tôi cho rằng, biệt thự, nghỉ dưỡng… là cuộc chơi của những người giàu. Có những người mua để đầu tư, hay mua để ở… mà có tiền thực sự thì không rủi ro. Nhưng nếu vay 80% để mua cần xem xét. Một số trường hợp đặc biệt, khi họ đang gửi ngân hàng cả vài trăm tỉ đồng nhưng vẫn muốn đi vay thì dù có vay lên tới 90%, ngân hàng vẫn sẽ cho vay. Vậy nên, câu chuyện ngân hàng kiểm soát được dòng tiền của khách hàng vẫn là quan trọng nhất”, ông Tùng nói.

Tuy nhiên, vị Tổng giám đốc OceanBank cũng thừa nhận, các ngân hàng đang phải chạy đua trong việc tung ra các gói vay nhằm hút khách. Một số ngân hàng đưa ra gói vay 70-80% giá trị nhà khiến những ngân hàng khác đôi khi vì sự cạnh tranh muốn hút khách nên phải điều chỉnh theo”.