Nhà đầu tư ôm trái đắng vì ăn theo sốt đất ven đô

25/05/2022 06:13

Sau khi Hà Nội tạm dừng phân lô, tách thửa để rà soát, hoạt động chuyển nhượng đất nền ven đô “hạ nhiệt” sau thời gian hoạt náo.

Thị trường chững lại, giá xuống, nhiều nhà đầu tư mắc kẹt, đứng trước nguy cơ thua lỗ, nợ nần…

Nhà đầu tư ôm trái đắng vì ăn theo sốt đất ven đô 1

Khu đất 108 lô xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất bỏ hoang, xuống cấp

Mạnh tay xuống tiền vì tin “bảo lãnh” của cò đất

Hơn 3 năm qua, các huyện ven đô Hà Nội như: Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây, Sóc Sơn... lúc nào cũng rầm rập những đoàn khách từ khắp nơi đổ về tìm mua đất.

Những thửa đất nông nghiệp trồng cây đáng giá 1 - 2 triệu đồng/m2 bỗng chốc bị “băm” thành những dự án trăm lô. Giá được thổi lên cao gấp 7 - 10 lần.

Suốt đường làng, ngõ xóm, quán trà, cà phê đâu đâu cũng xuất hiện một vài người lạ ăn vận lịch lãm cầm tờ bản đồ vẽ phân lô. Đầu đường cuối chợ xôn xao chuyện buôn đất, sang tên, chuyển nhượng. Ông buôn gà, bà bán vịt cũng “biến” thành “cò”, thỉnh thoảng dẫn khách xem lô này, nhà kia kiếm hoa hồng.

Nhưng từ cuối tháng 3, sau phản ánh của Báo Giao thông, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội tạm dừng phân lô tách thửa, ven đô đã không còn xuất hiện những “dự án” mới, “cò” đất hết cơ hội “vãi thóc lùa gà”.

Vắng khách, những thửa đất phân lô từng được chào mời với cơ hội đầu tư lãi gấp 2, gấp 3 lần thì nay bỏ hoang hóa, cỏ mọc um tùm.

Cụ thể như: Khu 108, 72 lô Tiến Xuân, 34 lô Khoang Mái huyện Thạch Thất, 50 lô Hòa Thạch, Quốc Oai... kè song từng được những chủ đầu tư tận dụng làm đường tạm, hạ tầng, bị bỏ hoang đã xuống cấp; phần lấn chiếm tạm là bờ sông, đất quy hoạch... đã bị cơ quan chức năng cưỡng chế, tháo dỡ.

Những lô đất trước đó có giá “trên trời” từ 18 - 30 triệu đồng/m2 đã giảm xuống trên dưới mức 10 - 15 triệu đồng/m2 với những lời chào than thở “cắt lỗ”. Kéo theo đó, những nhà đầu tư “gà”, non kinh nghiệm đứng trước nguy cơ tay trắng.

Anh Nguyễn Viết Thịnh (quận Ba Đình) chia sẻ, thấy bạn bè giàu lên từ đất, mỗi lần ngồi cà phê với người thân lại bị “nhồi sọ” với những món lãi vài trăm triệu đến vài tỷ. Những món hời trong câu chuyện đã thôi thúc anh bỏ nghề kỹ sư xây dựng để dồn tiền cho sự nghiệp làm giàu.

Với suy nghĩ “liều ăn nhiều” và sự bảo lãnh tinh thần của “cò đất”, anh đã quyết định xuống tiền cho lô góc 80m2 với giá 2,4 tỷ đồng (30 triệu đồng/m2) tại Bình Yên, Thạch Thất, lô đất được giới thiệu là đẹp nhất, lợi nhuận và thanh khoản tốt nhất.

Thế nhưng, từ lúc nhận trên tay tờ sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), anh đã nhận thấy sự “nguội lạnh” của thị trường.

Bởi không còn một môi giới hay khách hàng nào gọi cho anh xin giá hoặc nài nỉ sang tên như anh vốn mường tượng. 2,4 tỷ đồng của anh “nằm liệt” trên đống đất gần 4 tháng nay.

Giữa tháng 5, anh rao bán với giá 2,1 tỷ đồng (27 triệu đồng/m2), cắt lỗ 300 triệu đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách sang tên.

“Khi mua thì môi giới gọi điện thúc liên tục, nào là lô góc chỉ có 1, nào là đang có người chờ chốt, nào là ưu tiên và đảm bảo sẽ bán hộ luôn với giá gấp 2, gấp 3 lần... Thế nhưng, khi xuống tiền, không có nổi lấy một cuộc điện thoại hỏi mua.

Mình chủ động gọi cho họ thì nói vòng vo: “Nay em bận, đang có khách hẹn xem...”. Sau vụ này mình chừa. Làm công ăn lương yên ổn, cuối ngày “kê cao gối ngủ” mới là hạnh phúc”, anh Thịnh cười như mếu.

Mắc nợ, vỡ nợ “khủng”

Bi đát hơn, anh Ngô Mạnh Đạt (quận Cầu Giấy) mất cả trì lẫn chài khi quyết tâm lao mình vào “song” đất ven đô.

Bất chấp lời can ngăn của vợ, anh đem cầm cố căn nhà 70m2, 5 tầng trung tâm quận Cầu Giấy lấy hơn 6 tỷ đồng rồi “ném” toàn bộ vào 3 lô đất nền tại xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất.

Lợi nhuận chưa thấy, chỉ thấy nai lưng ra trả lãi, mỗi tháng hơn 100 triệu đồng. Có những tháng phải mượn “tín dụng đen” để lấp chỗ trống, phụ sinh hoạt gia đình.

Khó khăn chồng chất, hai vợ chồng xảy ra mâu thuẫn, lục đục dẫn đến ly hôn. Vợ anh cùng 2 đứa con học tiểu học đã sang ở nhờ nhà bố mẹ đẻ.

2 tháng nay anh rao bán cắt lỗ cả 3 lô với tổng giá 5,4 tỷ đồng, hoặc giảm giá 10% mỗi lô theo giá trị hợp đồng mua bán nhưng vẫn chưa tìm được khách chốt.

“Hơn 50 tuổi, cũng va vấp kinh doanh nhiều, mình tự tin buôn đất chỉ tốn vốn, khi có vốn mua được vào thì chắc chắn bán được ra.

Nhưng thực tế, 1 phần nổi 4 phần chìm, lợi nhuận, thanh khoản, quy hoạch... chỉ là những bề nổi mình thấy được qua lời tư vấn.

Những khó khăn, giá trị thật, khách hàng, giao dịch thật đều ẩn phía sau mình không thấy được. Đây cũng là kinh nghiệm xương máu mà chắc sẽ không xảy ra lần 2”, anh Đạt chia sẻ.

Trường hợp của anh Thịnh và Đạt chỉ là 2 trong số nhiều thương vụ thất bại trong đầu tư đất ven đô. Trước đó, nhiều cá nhân đã rơi vào vòng lao lý khi đất ven đô «đảo chiều”.

Đơn cử như: Vụ vỡ nợ của bà Nguyễn Thị Cúc (huyện Phú Xuyên, Hà Nội) khi vay nợ khoảng 230 tỷ đồng và 600 cây vàng để đầu tư đất ven đô, lúc vỡ nợ đã phải bỏ trốn và sau đó ra đầu thú trước cơ quan công an.

Hay vụ phá sản của vợ chồng Giám đốc Công ty Bất động sản Hải Hà là Nguyễn Thị Minh Tâm (50 tuổi) khi vay nợ gần 130 tỷ đồng với lãi suất “siêu khủng” lên đến 3.000 đồng/ngày/triệu đồng, mỗi ngày phải trả hơn 1 tỷ đồng tiền lãi.

Số tiền này Tâm dùng để mua các biệt thự tại Bắc Ninh và ven Hà Nội, tất cả gần 50 sản phẩm…

“Siết” phân lô tách thửa, giao dịch giảm mạnh

Theo thống kê của Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Sơn Tây, số giao dịch chuyển nhượng bất động sản tháng 4, tháng đầu tiên sau khi Hà Nội tạm dừng tách thửa, phân lô đất nông nghiệp, lượng giao dịch chuyển nhượng trên địa bàn giảm mạnh so với tháng trước đó.

Cụ thể tháng 4, đơn vị này xử lý 510 hồ sơ, ít hơn 75 hồ sơ so với tháng 3 (585 hồ sơ).

Theo đại diện đơn vị này, việc giảm lượng giao dịch là do tác động từ việc tạm dừng tách thửa phân lô để rà soát.

Lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 chủ yếu là môi giới “ôm” lại hàng sau khi khách thập phương đến đặt cọc “lướt sóng” nhưng bất thành đành «bẻ cọc”.

Ông Khuất Văn Xuyên, Chủ tịch xã Cổ Đông cho biết, từ khi Hà Nội siết hoạt động tách thửa phân lô, khách thập phương, môi giới không còn đến địa phương đông như trước. Không có khu đất mới nào được tách thửa, phân lô. Tình hình trật tự an ninh được đảm bảo.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Công ty CP Proprety Guru Việt Nam cho rằng, thời gian qua, thị trường có nhiều biến số bất ngờ.

Trong đó có thể kể đến những thông tin tiêu cực về vi phạm của các doanh nghiệp BĐS lớn; hay việc cơ quan quản lý Nhà nước siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát phân lô bán nền; Ngân hàng Nhà nước yêu cầu siết nguồn tín dụng vào bất động sản. Đó là những lý do khiến người mua và nhà đầu tư bất động sản có tâm lý thận trọng hơn.

Thống kê tháng tháng 4 của Công ty CP Proprety Guru Việt Nam cũng cho thấy, đất nền có dấu hiệu giảm tốc. Cụ thể, mức độ quan tâm đến sản phẩm đất bán trên cả nước đã giảm đến 18% so với tháng 3 và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong quý I/2022, mức độ quan tâm đến đất nền ở Hà Nội suy giảm mạnh: Đông Anh giảm 25%, Gia Lâm 14% và khu vực phía Tây như Thạch Thất, Quốc Oai cũng suy giảm nhẹ.

Nguyễn Hùng