Nhận diện hàng loạt dự án bán đất vi phạm pháp luật

04/08/2020 07:37

Nhiều chủ đầu tư đã cố tình lách luật huy động vốn trá hình với nhiều hình thức khác nhau, đẩy khách mua vào rủi ro lớn…

Toàn cảnh dự án Vườn Vạn Tuế (Hưng Yên), chủ đầu tư chưa có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng đã ký 61 hợp đồng, bán 43 căn hộ

Thay vì ký hợp đồng mua bán, đặt cọc, nhiều chủ đầu tư đã cố tình lách luật huy động vốn trá hình với nhiều hình thức khác nhau như: Hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay, hợp đồng đặt chỗ... đẩy khách mua vào rủi ro lớn…

Có rủi ro, khách “lãnh đủ”

Trả lời Báo Giao thông bằng văn bản mới đây, UBND TP Sông Công, tỉnh Thái Nguyên cho biết, đơn vị đã yêu cầu Công ty CP Thương mại đầu tư Xuất nhập khẩu, chủ đầu tư dự án Khu đô thị số 1, phường Cải Đan ngừng triển khai thi công san lấp ngoài thực địa do chưa đủ pháp lý thực hiện dự án; lập lại báo cáo đánh giá tác động môi trường bởi bản phê duyệt kết quả trước đó đã quá hạn vì không triển khai trong vòng 24 tháng.

Ghi nhận tại dự án, công trình đang dừng triển khai theo yêu cầu.

Trước đó, Báo Giao thông đã phản ánh, chủ đầu tư dự án này ký hợp đồng bán khống, thu hàng trăm triệu đồng/lô khi chưa được giao đất ở.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại Dự án Khu biệt thự và nhà phố vườn Vạn Tuế - Sago Palm Garden, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên do Công ty CP Thương mại sản xuất vật liệu xây dựng Đại Hưng làm chủ đầu tư. Theo kết luận của thanh tra tỉnh Hưng Yên, chủ đầu tư chưa có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng trong 3 năm 2017, 2018 và 2019 đã ký 61 hợp đồng, bán 43 căn hộ dưới hình thức “Hợp tác đầu tư nguyên tắc”, thu về hơn 244 tỷ đồng. Sau đó, 42 căn hộ từ Hợp đồng hợp tác đầu tư chuyển thành hợp đồng mua bán nhà.

Sau khi sự việc vỡ lở, tỉnh Hưng Yên đã yêu cầu chủ đầu tư dừng triển khai, chờ hướng dẫn giải quyết và truy trách nhiệm các bên liên quan.

Trên đây chỉ là 2 trong số nhiều chủ đầu tư huy động vốn trá hình khi chưa đủ pháp lý mà Báo Giao thông đã từng phản ánh như: Công ty CP Tập đoàn Tiến Bộ, chủ đầu tư Dự án Green City; Dự án Dũng Liệt của Công ty CP Đầu tư Khu đô thị...

Là một trong những khách hàng bị “treo” cả tiền lẫn nhà, anh Bùi Quang Huấn, trú tại Hà Nội chia sẻ, dành dụm được ít tiền, hai vợ chồng anh quyết định tìm mua nhà hơn 1 tỷ đồng. Khi hỏi, nhân viên môi giới khẳng định pháp lý đầy đủ, có thời hạn giao nhà rõ ràng, nếu đặt ngay lúc đó (tháng 10/2018) thì được hưởng 10% chiết khấu... Anh Huấn xuống tiền đặt cọc 300 triệu đồng, nhưng chưa đầy nửa năm sau dự án bị dừng do thiếu thủ tục pháp lý.

Hợp đồng bất hợp pháp, vô hiệu

Theo ghi nhận, trên địa bàn một số tỉnh như Thái Nguyên, Bắc Ninh, sau khi phát hiện tình trạng trên, chính quyền địa phương yêu cầu chủ đầu tư dừng mọi hoạt động huy động vốn để hoàn thiện pháp lý; lập biên bản xử lý nếu phát hiện vi phạm luật.

Tuy nhiên, trong buổi trao đổi với PV về một dự án xảy ra tình trạng tương tự trên địa bàn, Giám đốc Sở Xây dưng tỉnh Hưng Yên Lương Anh Tuấn lại cho rằng, việc làm trên “pháp luật không cấm”.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng văn phòng Luật sư Trung Hoà, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: Theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành, các loại hợp đồng có tên như: Hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay, hợp đồng giữ chỗ thiện chí... là hợp đồng dân sự, phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên khi tiến hành ký kết. Hợp đồng có hiệu lực khi có mục đích và nội dung của giao dịch, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Tuy nhiên, trong Luật Kinh doanh Bất động sản đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Cũng theo Luật sư Tùng, chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán; phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.

Do đó ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.

Ngoài ra, Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án. “Như vậy, mặc dù khi ký kết các hợp đồng có tên nêu trên là dựa trên sự tự nguyện của các bên nhưng xét về nội dung thì có thể đã vi phạm các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở… vì thế có thể nói các hợp đồng này là bất hợp pháp”, Luật sư Tùng khẳng định.

Luật sư Tùng nhấn mạnh, giao dịch dân sự vi phạm các quy định của pháp luật dẫn đến vô hiệu, tồn tại rất nhiều rủi ro, bởi lẽ về tính pháp lý các hợp đồng này vốn đã không được đảm bảo. Do vậy, khách hàng có nhu cầu mua để ở thì nên kiên nhẫn chờ đến khi chủ đầu tư công bố và mở bán chính thức, bởi vì trước sau gì chủ đầu tư cũng phải bán.

Nguyễn Hùng