“Phá băng” thị trường bất động sản: Hệ lụy trăm nghìn tỷ đồng “đắp chiếu”

27/11/2022 06:37

Giao dịch giảm mạnh, nhiều dự án ngừng trệ khiến hàng trăm nghìn tỷ đồng “đắp chiếu”.

Không hẳn là chuyện đói vốn, khó khăn của thị trường bất động sản cho thấy những bất cập cần phải sớm được giải quyết.

Gia tăng hàng tồn kho

“Phá băng” thị trường bất động sản: Hệ lụy trăm nghìn tỷ đồng “đắp chiếu” 1

Riêng lượng bất động sản tồn kho của 15 doanh nghiệp lớn đã lên tới 261.000 tỷ đồng (Trong ảnh: Khu đô thị Sudico Nam An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội bỏ hoang nhiều năm qua)

Theo Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, bất động sản có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95% GDP. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,32% GDP; xây dựng 5,44% GDP.

Bất động sản liên quan đến 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó có 4 ngành nghề chính là tài chính - ngân hàng, xây dựng, lưu trú, du lịch.

Bất động sản cũng xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài FDI (chiếm 10% FDI đăng ký mới hàng năm). Riêng năm 2022, tính đến tháng 7, FDI đổ vào đất động sảnđạt 66 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng vốn đăng ký mới.

Thế nhưng, thời gian qua, thị trường chứng kiến sự phát triển thiếu cân đối. Nhà giá rẻ phù hợp với đại đa số nhu cầu người mua thì thiếu, còn căn hộ phân khúc hạng chung, cao cấp lại dư thừa.

Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2019 đến nay, loại hình nhà giá rẻ gần như đã biến mất khỏi thị trường. Dự án nhà ở thương mại bình dân, giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 thiếu trầm trọng.Trong khi đó, nhu cầu nhà ở với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm từ 20 - 30%, thì nguồn cung lại tới hơn 65%, dư thừa khoảng 70 - 100 triệu m2 sàn.

Ghi nhận thực tế ngay tại Hà Nội, nhiều dự án biệt thự bỏ hoang cỏ mọc như KĐT Sudico Nam An Khánh, Lideco, Dương Nội...

Báo động là tình trạng tồn kho bất động sản gia tăng. “Điểm danh” 15 doanh nghiệp bất động sản đứng đầu thị trường, niêm yết trên sàn chứng khoán như NoVa, Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh, Phát Đạt, Khang Điền, Văn Phú Invest, Hải Phát, Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, FLC… tổng lượng tồn kho là gần 261.000 tỷ đồng, tương đương 10,4 tỷ USD, tăng gần 7,4% so với quý trước và tăng hơn 28% so với cùng kỳ.

Nới room tín dụng có khả thi?

Để khơi thông thị trường lúc này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM đề xuất Chính phủ xem xét ban hành, sửa đổi một số nghị định để tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội; cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí trong chính dự án của mình.

Nhằm giải quyết việc phát triển bất động sản mất cân đối, Bộ Xây dựng cho biết, đã phối hợp với các Bộ, ngành nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách về tín dụng, tài chính, thuế liên quan đến nhà ở và bất động sản; khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, công trình sản xuất, kinh doanh, hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại đô thị. Phát triển đa dạng các loại hình bất động sản, bảo đảm cân đối cung - cầu của từng phân khúc, từng địa phương và trong từng giai đoạn.

Ông Châu cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét nới room tín dụng khoản 1% để có thêm khoảng 100.000 tỷ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Điều này cũng sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn đối với các dự án pháp lý đầy đủ, khả thi.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển lại cho rằng, mấu chốt khó khăn của thị trường bất động sản đến từ việc doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong giai đoạn 2021 - 2022, dẫn đến không bán được hàng, không có thanh khoản.

Theo ông Hiển, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước vẫn công bố giữ nguyên mức tăng trưởng tín dụng 14% bằng với những năm trước; chưa kể khoảng 276.000 tỷ đồng được các doanh nghiệp huy động qua kênh trái phiếu (tạm tính đến tháng 7/2022), trong đó có khoảng 36% trái phiếu thuộc lĩnh vực bất động sản.

Tính đến tháng 8/2022, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó kinh doanh bất động sản tăng 7,35%; phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 20,14%... Như vậy, tín dụng vào bất động sản vẫn tăng (giai đoạn năm 2016 - 2017 tăng trưởng tín dụng chỉ 12%), thị trường này không thiếu vốn.

Gỡ khó cách nào?

Về pháp lý, các chính sách quản lý thị trường bất động sản hiện vẫn cho phép chuyển nhượng dự án, bán hàng bình thường đối với những dự án đủ điều kiện pháp lý, góp phần giúp thị trường minh bạch, lành mạnh hơn.

Trong khi đó, doanh nghiệp thay vì tập trung làm đúng quy định, lại có hiện tượng mở rộng đầu tư tràn lan, không đúng pháp lý nên gặp khó khăn, vướng mắc… Một số dự án liên quan đến đất công, nên rất khó để tháo gỡ khi Nhà nước lập lại trật tự.

Do đó, ông Hiển cho rằng, giải pháp trong giai đoạn suy thoái lúc này là doanh nghiệp phải tái cấu trúc hoạt động kinh doanh, “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực.

“Đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng cần phải tập trung vào các phân khúc có nhu cầu thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty giai đoạn tới. Nếu giờ doanh nghiệp vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính lớn hơn nhiều”, ông Hiển nói.

Ông Hiển cũng cho rằng, Nhà nước cũng nên cân nhắc hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn. Ví dụ có thể cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà để mua căn hộ hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường.

Còn theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, doanh nghiệp cần phải chủ động tìm kiếm các nguồn vốn, đa dạng hóa nguồn vốn, huy động từ nhiều kênh khác nhau. Quan trọng nhất là phải sử dụng vốn đúng mục đích, tránh dàn trải, thiếu minh bạch.

Bài 1: Treo biển cắt lỗ, giá vẫn trên trời

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup (hoạt động trong lĩnh vực dữ liệu tài chính) bày tỏ lo ngại, thời gian vòng quay hàng tồn kho tăng ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày (tức hơn 4 năm). Đây là mức đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản.

Bất động sản phát triển triển khập khiễng, hàng tồn kho lớn khiến cả trăm nghìn tỷ bị chôn vốn, không tham gia lưu chuyển tác động không nhỏ đến nền kinh tế. Nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải giảm đến 50% người lao động. Tương tự là thị trường chứng khoán, khi bất động sản trầm lắng, thị trường này liên tục sụt giảm. Bất động sản vẫn là nhóm cổ phiếu tiêu cực nhất bởi áp lực bán tháo.

Nhóm phóng viên