Rủi ro chia nhỏ bất động sản cho nhiều người mua

25/10/2021 06:00

Một căn hộ nếu bán cho nhiều người, đồng nghĩa có nhiều người đồng sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.

Thay vì phải bỏ ra một số tiền lớn để đầu tư bất động sản như trước, các app kết nối nhiều nhà đầu tư mua một căn hộ, đất nền mà chỉ cần vài triệu thậm chí chưa tới 1 USD bằng công nghệ blockchain.

Tuy nhiên, hình thức đầu tư này tiềm ẩn rủi ro bởi cơ sở pháp lý tại Việt Nam còn bỏ ngỏ.

Rủi ro chia nhỏ bất động sản cho nhiều người mua 1

Một căn Rose Second Home được chia nhỏ 1.000 phần để bán với 28 nhà đầu tư góp vốn

Chứng khoán hóa bất động sản

Để tìm hiểu, PV Báo Giao thông đã đăng ký đầu tư trên ứng dụng Revex của Công ty Cổ phần Revex (Revex).

Sau khi đăng ký với đầy đủ thông tin, ứng dụng này chuyển đến giao diện quản lý mua và bán. Giao diện này hiển thị như một sàn giao dịch điện tử với nhiều tab lựa chọn: Chào mua, chào bán, thị trường, thương lượng, giao dịch... phù hợp với nhu cầu của người truy cập.

Tại phần chào mua, người có nhu cầu mua sẽ đăng lên đó những thông tin sản phẩm cần mua như: Tên người muốn mua, mã tài sản muốn mua, số tiền muốn mua, lãi suất mong muốn (lãi suất của tài sản bán đã tăng lên so với giá khách hàng trước đó mua vào - PV).

Tương tự, tại tab chào bán, người có nhu cầu bán cũng đăng những thông tin về sản phẩm cần bán, tên người bán, giá bán... Những khách hàng có thể dựa trên các thông tin trên để mua, bán với nhau.

Kích chuột vào phần tích xanh (chấp thuận) trên tab chào bán sẽ hiện ra 1 bảng lệnh mua trực tiếp từ Revex. Bảng lệnh mua cho biết tên sản phẩm, số lượng suất mua tương ứng đã được “chẻ” nhỏ với số tiền 1 triệu đồng/suất.

Ví dụ: Liền kề 2508 tại Dự án Hinode Royal Park được chào bán với giá 6,7 tỷ đồng, được chia thành 6.700 suất mua, tương ứng với mỗi suất mua là 1 triệu đồng.

Tùy theo nhu cầu, khách hàng có thể lựa chọn lệnh mua với số suất mua tương ứng.

Trong vai nhà đầu tư, PV được một nhân viên tư vấn cho biết, giá trên là giá đất, Revex lấy được giá gốc của chủ đầu tư.

Giá bán ra dự kiến chênh lên của căn 2508 là 37%. Lợi nhuận được chia khi môi giới bán được tài sản. Ở mỗi sản phẩm có mức lợi nhuận dự kiến khác nhau.

Trải nghiệm của PV cho thấy, ứng dụng này tương đối dễ dùng. Tuy nhiên, dữ liệu của Revex hiện hơi “nghèo nàn”. Phần chào mua có 3 khách hàng, 10 khách hàng chào bán và 5 sản phẩm đang được “chẻ” nhỏ. Khách hàng ít sự lựa chọn.

Tương tự, website Moonka cũng đã thông báo gọi vốn thành công 2 sản phẩm bất động sản: 1 là lô đất 86m2 chia 1.000 phần.

Tổng số có 32 nhà đầu tư, mỗi phần đầu tư 3,2 triệu đồng. Căn hộ còn lại là Rose Second Home, diện tích 681m2, chia 1.000 phần, 28 nhà đầu tư, mỗi phần đầu tư có giá trị 1,67 triệu đồng. Ngoài ra còn một số sản phẩm khác đang mở bán…

Trao đổi với PV qua số tổng đài, nhân viên tư vấn cho biết, Moonka đang phải thực hiện giao dịch qua website, chưa có app trên điện thoại.

Trải nghiệm đơn thuần của PV trên website cho thấy, giao dịch Moonka có phần phức tạp hơn khi phải giao dịch chuyển đổi qua tiền ảo. Đối với một người ít hiểu biết về công nghệ thì khâu thao tác có phần khó khăn.

Ngoài Revex, Moonka, còn nhiều ứng dụng có cách thức đầu tư tương tự: Tạo tài khoản, chọn bất động sản muốn đầu tư, nạp tiền qua ngân hàng, theo dõi tiến độ dự án mình quan tâm và giao dịch.

Những dấu hỏi pháp lý

Để tìm hiểu thêm thông tin, PV Báo Giao thông đã liên hệ và gửi tới Revex một số câu hỏi liên quan đến hiệu quả, quyền lợi khách hàng, cơ sở pháp lý và định hướng phát triển mô hình này. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa nhận được phản hồi.

Về phía Moonka, ông Nguyễn Tấn Phong, Chủ tịch Công ty cho biết, Moonka không đứng ra mở bán. Các sản phẩm đó được sở hữu bởi các đối tác của Moonka.

Theo ông Phong, các sản phẩm mở bán được sở hữu bởi các tổ chức, doanh nghiệp bất động sản nên không xảy ra trường hợp chủ sở hữu “bùng” không bán sau khi đã góp đủ tiền mua chung.

Cũng theo ông Phong, nếu bên bán là cá nhân thì phải thông qua tổ chức trung gian. Đơn vị trung gian sẽ chịu trách nhiệm với Moonka và khách hàng tham gia mua chung qua hệ thống Moonka về tính pháp lý cũng như nhu cầu bán sản phẩm.

Đơn vị trung gian sẽ phải chịu trách nhiệm hoàn tiền góp và tiền phạt cọc nếu phía khách hàng cá nhân hủy việc bán tài sản qua hệ thống Moonka.

Về cơ sở pháp lý, ông Phong cho hay, hoạt động này được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận dân sự. Chỉ có sự khác biệt, thông thường thỏa thuận góp vốn bằng giấy thì nay ký online.

Trên nền tảng công nghệ này, mọi người có thể sang nhượng lại phần của mình cho những người khác trong cộng đồng rất dễ dàng, nhanh chóng. Hoặc nếu yêu cầu biểu quyết đồng ý đạt 51% trở lên thì tài sản đó được bán ra ngoài.

“Nhà nước hiện nay không cấm nhưng cũng chưa quy định, công nhận “khai sinh” doanh nghiệp blokchain. Chính vì thế mà những doanh nghiệp này phải đăng ký hoạt động ở nước ngoài”, ông Phong nói.

Luật sư Mai Thảo, Phó giám đốc Công ty T&T Law Firm cho hay, theo quy định của pháp luật, giao dịch đối với bất động sản được hoàn thành khi đã đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

Một căn hộ nếu bán cho nhiều người, đồng nghĩa với việc cũng có nhiều người đồng sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (giấy chứng nhận).

Nếu đã là đồng sở hữu bất động sản thì mọi người đều có quyền định đoạt đối với tài sản. Như vậy, chỉ cần một người không đồng ý chuyển nhượng tài sản thì tài sản không thể chuyển nhượng.

Do đó, cơ chế biểu quyết bán với tỷ lệ 51% là xâm phạm đến quyền sở hữu (quyền định đoạt) của chủ sở hữu tài sản.

Ngược lại, với 1.000 người đầu tư tiền mua bất động sản mà không được sang tên giấy chứng nhận thì không còn là hình thức đầu tư bất động sản.

Đó là hoạt động thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư bằng việc “khoác áo bất động sản”. Trường hợp này, người mua không có bất kỳ quyền lợi gì liên quan đến nhà đất theo quy định của pháp luật.

“Khi hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, nhà đầu tư “rót tiền” vào tài sản số hóa chủ yếu là bằng niềm tin. Việc đi kiện cáo để thu hồi tiền là vấn đề có thể xảy ra và kết quả mà nhà đầu tư thu được sẽ là “bài học kinh nghiệm”, vị luật sư nói.

Cùng quan điểm, ông Trương Anh Tú, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, mô hình này đã phát sinh giao dịch. Tuy nhiên, để an toàn, minh bạch thì cần có một hành lang pháp lý rõ ràng.

Dễ quản lý tài sản nhưng rủi ro phụ thuộc người tạo nên công nghệ

Chia sẻ về công nghệ blockchain, một chuyên gia công nghệ thông tin cho biết, bockchain có tính bất biến, phân tán, không thể can thiệp, chỉnh sửa và tính xác thực bởi nhiều bên tham gia.

Chia nhỏ bất động sản thành 1.000 suất mua bằng công nghệ này giúp việc quản lý tài sản đơn giản, dễ dàng và minh bạch. Các bên liên quan có thể tham gia xác thực, nắm bắt tiến trình lưu vết các giao dịch trên mạng lưới đã được thiết lập sẵn. Công nghệ này chắc chắn có thể thay thế được hợp đồng ký tay truyền thống.

Tuy nhiên, rủi ro của công nghệ lại phụ thuộc vào người tạo nên công nghệ về mặt kỹ thuật.

“Bản chất, công nghệ nền tảng blockchain cũng chỉ là một thành phần của hệ thống, không mang tính quyết định. Hơn nữa, ngành bất động sản là ngành đặc thù, vì vậy việc ứng dụng công nghệ cần có sự hiểu biết pháp luật về bất động sản”, vị chuyên gia cho hay.

Nguyễn Hùng