"Siết" phân lô, bán nền, chỉ tách thửa với đất nông nghiệp xen kẹt

Chưa có quy định, chính quyền lúng túng

Theo ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đất nền nhiều huyện nông thôn có giá tăng gấp đôi so với cùng kỳ, có nơi tăng 30 - 50% chỉ trong một quý.

VARS nhận định, kịch bản sốt đất ở nhiều địa phương tái diễn khi xuất hiện tình trạng “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” đã nhiều lần gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. Cụ thể như: Hà Tĩnh, Bình Phước, Gia Lai, TP.HCM, Hà Nội...

Trên thực tế, ghi nhận của PV Báo Giao thông cho thấy, nhiều địa bàn ngoại thành Hà Nội như: Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, Ba Vì...từng diễn ra hàng chục cơn "sốt" đất. Những thửa đất nông nghiệp được băm nhỏ, để "quăng thóc, lùa gà" bán chênh lên hàng chục triệu đồng/m2 so với giá trị thật. Thế nhưng, mỗi khi "sóng" đất đi qua, đất đai bỏ hoang, phơi sương cùng "tuế, nguyệt" thay vì đưa vào sử dụng, xây dựng đúng mục đích.

Ông Hoàng Mai Thanh, Giám đốc Công ty Bất động sản Hoàng Thanh (Hoàng Thanh Land) cho rằng, nếu không ngăn chặn kịp thời việc tự do phân lô, bán nền sẽ dẫn đến lũng đoạn thị trường, gây lãng phí tài nguyên. Hoạt động này không tạo ra phát triển kinh tế mà chỉ gây rối cho phát triển kinh tế địa phương.

Trong khi đó, lãnh đạo một tỉnh lại phân trần, hiện nay, Luật đất đai và các nghị định hướng dẫn không cấm tách thửa (hay được gọi là phân lô). Luật đất đai hiện hành cho phép phân lô đất ở tại nông thôn và đô thị, đồng thời cũng không có quy định cấm tách thửa đất nông nghiệp. Các nghị định hướng dẫn còn giao UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu được phân lô theo từng loại đất.

Từ quy định này, các tỉnh thành đã ban hành quyết định về điều kiện và diện tích tối thiểu được phân lô cho từng loại đất, trong đó có đất ở và đất nông nghiệp. Mỗi tỉnh thành có quy định diện tích tối thiểu cũng như điều kiện đấu nối hạ tầng, kỹ thuật khác nhau.

Tuy nhiên, vị này cũng xác nhận, từ "khe hở" này, nhiều cá nhân, công ty "lách" không làm dự án mà xin phân lô theo cá nhân để bán nền dưới vỏ bọc "dự án". Và do luật không cấm nên cơ quan chức năng các địa phương cũng lúng túng trong việc xử lý.

Cần thiết phải sửa luật

Trước thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, cần phải sửa một số quy định để ngăn chặn hiện tượng này.

Theo ông Châu, “bất cập” bắt nguồn từ một số quy định dưới Luật Đất đai 2013 cho phép “tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Quy định này phù hợp với Điều 43d Nghị định 43 nhưng không phù hợp với Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013.

Việc này đã bị “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” lợi dụng “phân lô, bán nền” tràn lan, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng như đã nêu trên đây.

Giới “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” còn lợi dụng chủ trương khuyến khích người dân “hiến đất làm đường” để họ làm những con đường “tạm bợ” nhằm mục đích “phân lô, bán nền” trái phép, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất tại các địa phương, cần phải có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền cấp cơ sở để ngăn chặn.

Do đó, ông Châu cho rằng rất cần thiết sửa đổi một số quy định của các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về “tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa” và đề nghị bổ sung vào “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai” do chưa có quy định nội dung này.

Đơn cử đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đó là UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, hoặc điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Hay như việc đề nghị bổ sung “Dự thảo Nghị định” nội dung quy định người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Bổ sung quy định chặt chẽ hơn việc hình thành đường giao thông. Quy định thêm vai trò, chức năng của cơ quan nhà nước khi phát hiện "cò đất", "đầu nậu", "doanh nghiệp bất lương" lợi dụng khuyến khích người dân hiến đất làm đường để làm đường tạm bợ nhằm phân lô, bán nền.

Hiệp hội cũng kiến nghị, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân đối với người đang thường trú tại xã đó. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong xã không tham gia đấu giá thì được đấu giá quyền sử dụng đất cho người ngoài xã.

Đắk Lắk: “Loạn” phân lô bán nền trên đất nông nghiệp