Thận trọng rót tiền gom đất ở thành phố sương mù

Bất động sản Lang Biang neo giá cao

Khi Lạc Dương được sáp nhập vào Đà Lạt sẽ nâng bán kính thành phố sương mù lên đến khoảng 30km. Có hai ngả đường đi Lạc Dương: Một là đi từ TP.HCM lên Đà Lạt theo quốc lộ 20; Hai là đi từ Nha Trang lên Đà Lạt theo quốc lộ 27C, qua đèo Khánh Lê tuyệt đẹp nhưng hiểm trở.

Theo khảo sát của PV Báo Giao thông, ngay cổng khu du lịch Lang Biang, cuối tháng 11/2023, một lô đất mặt tiền diện tích 240m2 vừa được giao dịch với giá 15,5 tỷ đồng. Người mua từ Hà Nội vào, đang làm thủ tục sang tên đổi chủ. So với thời gian sốt đất vào năm 2021, giá này không biến động bao nhiêu. Trên thực tế chủ đất không muốn bán, nhưng do trước đó đã đổ nhiều tiền đầu tư vào những khu đất ở đồi núi nên phải bán tháo.

Anh Hoàng Đức Quyết, một người làm bất động sản tại Lâm Đồng cho biết, khu vực thị trấn Lạc Dương, nhất là tuyến đường Lang Biang nối từ TP Đà Lạt đi khu du lịch Lang Biang, tuy không giao dịch sôi động như trước nhưng giá đất vẫn ở mức cao, không hề giảm.

Lang Biang là dãy núi có tính biểu tượng ở cao nguyên Lâm Đồng, chỉ cách trung tâm Đà Lạt chừng 10km. Nơi đây khí hậu ôn hòa, từ trên cao có thể phóng mắt bao quát toàn bộ thành phố sương mù và vùng phụ cận. Hiệu ứng từ kế hoạch sáp nhập huyện Lạc Dương vào TP Đà Lạt giúp bất động sản khu du lịch Lang Biang và vùng giáp ranh với Đà Lạt sôi động hơn các nơi khác trong tỉnh.

Thông tin từ Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho thấy, trong quý III/2023, TP Đà Lạt có 419 lô đất nền được bán ra (thu về hơn 844 tỷ đồng), tiếp tục có sự tăng trưởng. Trước đó ở quý I và quý II, số giao dịch đất nền thành công của Đà Lạt lần lượt là 269 và 360 lô.

Dù vậy, ngoài khu trung tâm Lang Biang thì ở huyện Lạc Dương nói chung, nhất là vùng nông thôn, thị trường diễn ra tương đối trầm lắng. Trong quý III, huyện này có 60 lô đất nền được bán ra, thu về hơn 121 tỷ đồng. So với quý trước đó, cả 2 chỉ số trên đều sụt giảm hơn 50% khi quý II có 138 lô đất giao dịch thành công, thu về hơn 250 tỷ đồng.

Lý do dẫn đến sụt giảm của huyện Lạc Dương là do trước kia nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào đất núi, giờ rao bán nhưng ít người quan tâm. Thế nên, người bán nhiều hơn người mua.

Hiện, trên mạng đang rao bán dự án 60ha đất có hồ khu vực xã Đạ Sar, huyện Lạc Dương, gần TP Đà Lạt với giá 240 tỷ đồng. Đây là dự án chủ trương đầu tư trang trại công nghệ cao, nằm trên quốc lộ 27C đường đi Đà Lạt - Nha Trang, rất có lợi thế làm sân golf và xây dựng khu nghỉ dưỡng.

Theo anh Nguyễn Văn Tân, một chuyên gia bất động sản ở Lâm Đồng, nếu là thời điểm sốt đất năm 2020, dự án này sẽ được chào giá không dưới 400 tỷ đồng!

Thị trường ấm dần nhưng chưa như kỳ vọng

Từ đầu tháng 8/2023, ngay sau khi UBND tỉnh Lâm Đồng có quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2023, bãi bỏ việc tách thửa trong gần 20 tháng, tức thì tại nhiều địa phương, người dân đi nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhiều hơn. Ngay lập tức,quý III/2023, bất động sản Lâm Đồng chuyển động tích cực.

Thông tin từ Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho thấy, trong quý III/2023, toàn tỉnh có 4.930 giao dịch đất nền, với tổng giá trị đạt 4.150 tỷ đồng. So với quý I/2023 tăng 1.389 giao dịch. Trong đó, tại huyện Bảo Lâm có 1.079 giao dịch, huyện Lâm Hà 807 giao dịch, huyện Đức Trọng 788 giao dịch, huyện Di Linh 699 giao dịch, TP Đà Lạt 419 giao dịch.

Ngoài ra, phân khúc nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận 377 giao dịch với tổng giá trị ước đạt hơn 1.353 tỷ đồng. Riêng huyện Cát Tiên, huyện Đạ Tẻh và huyện Đạ Huoai không ghi nhận bất kỳ giao dịch nhà ở riêng lẻ nào.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư, toàn tỉnh Lâm Đồng thực hiện 7 giao dịch, giá bán trung bình 530 triệu đồng/căn; Nhà ở xã hội có 4 giao dịch, giá bán trung bình 1,6 tỷ đồng/căn. Tất cả giao dịch đều ghi nhận ở TP Đà Lạt.

Còn về hoạt động cho thuê, Lâm Đồng có 40 giao dịch cho thuê văn phòng, 166 giao dịch mặt bằng thương mại, 12 giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng, 4 giao dịch bất động sản công nghiệp và 12 giao dịch nhà ở xã hội.

Chuyên gia bất động sản Hoàng Đức Quyết nhận định, sau sốt giá, hiện giá đất nền vùng ven TP Đà Lạt hay các khu vực nóng như: Lang Biang, Bảo Lộc, Lâm Hà, Đức Trọng… đang dao động từ 6-18 triệu đồng/m2. Mức giá hiện tại đã giảm 20-30% so với giai đoạn đỉnh sốt. Theo đó, nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh có thể cân nhắc xuống tiền với tầm nhìn trung và dài hạn.

Cũng theo anh Quyết, thị trường nhà đất Lâm Đồng hiện vẫn còn nhiều thách thức cho các nhà đầu tư, bởi khu vực này gần như đã bão hòa về giá sau thời gian dài sốt đất. Không ít lô đất sau khi giảm giá 25-30% nhưng vẫn cao hơn gấp 2-3 lần so với trước dịch bệnh Covid-19.

Chính vì vậy, dù số lượng nhà đầu tư quan tâm đang gia tăng đáng kể trong khoảng 2 tháng qua, nhưng giao dịch phát sinh thực tế vẫn chưa thực sự được cải thiện. Để thành công trong giao dịch, nhà đầu tư chịu áp lực tài chính có thể phải chấp nhận giảm thêm 10-20% nữa, nếu không có thể phải đợi thêm 2-3 quý nữa.