Thu thuế chuyển nhượng BĐS theo giá thị trường có khả thi?

11/05/2021 08:02

Cục Thuế TP.HCM vừa có đề xuất thu thuế chuyển nhượng bất động sản theo giá thị trường. Các chuyên gia bất động sản cho rằng không dễ thực hiện.

Thu thuế chuyển nhượng BĐS theo giá thị trường có khả thi? 1

Theo các chuyên gia, thu thuế chuyển nhượng BĐS theo giá thị trường giúp chống thất thu nhưng không dễ thực hiện. Ảnh: Tạ Hải

Mọi rắc rối đều từ bảng giá đất

Anh N.T.Đ, trú tại quận Gò Vấp, TP.HCM vừa bán một căn nhà tại đường Phan Văn Trị để chuyển về sống tại một khu chung cư cao cấp trên Phan Xích Long (quận Phú Nhuận). Khi làm các thủ tục công chứng, nhân viên công chứng đã hỏi anh muốn ghi số tiền chuyển nhượng là bao nhiêu, hay ghi theo bảng giá TP.HCM công bố.

“Nhà tôi ngay đầu hẻm to mà ghi theo bảng giá đất thì khó ai tin. Hơn nữa, đây lại là căn nhà thứ hai nên khi bán không thể ghi giá quá chênh lệch so với giá thị trường, tránh rắc rối sau này”, anh Đ. kể và chấp nhận nộp thuế gấp ba lần con số nếu ghi theo giá gợi ý của nhân viên công chứng.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, trước nay giá trị giao dịch bất động sản thường được kê khai dưới giá trị thực để giảm số thuế phải nộp. Hiển nhiên, tình trạng này đã gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước. Đây cũng là lý do mà Cục thuế TP HCM đề xuất phải thu thuế theo giá thị trường để tăng nguồn thu cho ngân sách TP.

Cụ thể, Cục Thuế TP.HCM đề xuất đối chiếu các dữ liệu kê khai thuế đối với giao dịch bất động sản trong cùng khu vực, địa bàn, quy mô, diện tích tương ứng để đấu tranh, buộc người nộp thuế phải khai thuế đúng giá trị chuyển nhượng thực tế.

Ông Võ cho rằng, đề xuất này hoàn toàn có thể thực hiện được. Tuy nhiên, cái khó nhất là xác định giá trị thật khi chuyển nhượng bất động sản khi đang tồn tại khung giá đất do cơ quan Nhà nước ban hành và giá giao dịch trên thực tế.

“Việc duy nhất để có thể làm được là đẩy bảng giá đất của TP.HCM lên ngang với thị trường. Hiện nay, bảng giá đất của tất cả các tỉnh, thành ở nước ta đều thấp hơn thị trường. Do đó, cần phải sửa đổi bảng giá đất này vì mọi rắc rối về tài chính đất đai đều nằm ở bảng giá đất thấp hơn thị trường”, ông Võ nói.

Xác định giá thị trường có dễ?

Vấn đề đặt ra là xác định giá trị chuyển nhượng theo giá thị trường có dễ? Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, Bộ Tài chính định nghĩa giá thị trường là giá mà các bên sẵn sàng mua, sẵn sàng bán.

Nhưng giá bất động sản hiện “thiên biến vạn hóa”, bởi cùng một mảnh đất hôm nay giá 1 tỷ đồng nhưng chỉ sáng mai giá đã lên 2 tỷ đồng. Hay cùng với khách hàng A có kinh nghiệm mua bán, khéo trả có thể chỉ 1 tỷ đồng nhưng khách hàng B có thể lên tới 1,2 tỷ đồng.

“Cho nên, để có giá chuẩn là không thể, chỉ có thể tương đối. Vẫn phải có khung giá do Nhà nước ban hành để điều chỉnh, đối chiếu nhưng tần suất điều chỉnh như thế nào cho hợp lý lại là vấn đề khác”, ông Đức nói và cho biết, tần suất 5 năm điều chỉnh khung giá đất một lần như vẫn làm từ trước tới nay chính là nguyên nhân gây nên những cơn “sốt” nhà đất.

Ông Đức cũng đồng tình với đề xuất của GS. Đặng Hùng Võ là cần điều chỉnh khung giá lên sát giá thị trường và nhấn mạnh câu chuyện phải công khai minh bạch, không thể tùy tiện. Đồng thời rút ngắn thời gian điều chỉnh khung giá.

Theo đề xuất của ông Đức, nếu vẫn giữ tần suất 5 năm điều chỉnh khung giá đất như hiện nay để ổn định các chính sách thì cần có hệ số để điều chỉnh và cần tính tới yếu tố bất thường cục bộ. Về hệ số, có thể tham chiếu theo chỉ số lạm phát, khi lạm phát cộng dồn tăng tới một tỷ lệ nhất định thì phải điều chỉnh khung giá lên tương ứng.

Còn điều chỉnh khi có yếu tố bất thường, cục bộ, ông Đức lấy ví dụ: “Nhà tôi ở cạnh một cống rãnh um tùm, hôi thối nhưng nay bỗng nhiên chính quyền sửa lại cống rãnh, làm đường sáng sủa, sạch sẽ, rộng rãi làm giá nhà đất khu vực này tăng lên thì bảng giá đất khu vực này cũng phải được cập nhật theo diễn biến thực tế của khu vực này”.

Bên cạnh đó, để minh bạch thông tin và quản lý thuế, ông Đức cũng đề xuất cơ chế giao dịch bất động sản phải thực hiện qua hệ thống ngân hàng.

“Trước đây, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra quy định về việc giao dịch phải thực hiện qua ngân hàng nhưng bị phản đối nên bị rút lại. Cá nhân giao dịch hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng mà toàn tiền mặt. Bây giờ phải đưa ra ngay quy định này, giao dịch từ một mức tiền nào đó thì phải qua hệ thống ngân hàng. Ban đầu có thể đưa ra mức khởi điểm là 100 triệu đồng chẳng hạn, sau đó khi đã có hệ thống dữ liệu của người dân rồi và qua một khoảng thời gian thì việc giao dịch qua ngân hàng sẽ làm được”, ông Đức nói.

Thuế chuyển nhượng BĐS được tính thế nào?

Bộ Tài chính cho biết, Luật thuế Thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 quy định cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp thuế theo mức thuế suất 25% trên thu nhập (giá chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan thì nộp thuế theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Thực tế thực hiện đã gặp rất nhiều vướng mắc như không có căn cứ để xác định giá mua và các chi phí liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản hình thành từ lâu không có hồ sơ, căn cứ chứng minh giá vốn, bất động sản được cho, tặng, thừa kế. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng giữa các cá nhân bằng tiền mặt khó kiểm soát, có trường hợp nộp thuế theo thuế suất 2% sau đó khai điều chỉnh lại theo thuế suất 25% để hoàn thuế hoặc cơ quan thuế yêu cầu cá nhân khai lại theo thuế suất 25% để truy thu thuế gây khiếu kiện.

Do đó, từ ngày 1/1/2015, Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các luật về thuế quy định cá nhân chyển nhượng bất động sản nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Việc quy định một phương pháp tính thuế đảm bảo minh bạch về chính sách, tránh vướng mắc trong thực hiện và cải cách thủ tục hành chính.

Cao Sơn