Thực trạng về thị trường bất động sản hiện nay

07/12/2022 15:29

DN cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay.

Bất động sản là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, đóng góp rất lớn vào GDP của cả nước nhưng cũng là ngành liên quan trực tiếp đến 40 lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế. Đặc biệt những ngành như hạ tầng, công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, vật liệu xây dựng, lưu trú - ăn uống, du lịch và tài chính - ngân hàng…

Thực trạng về thị trường bất động sản hiện nay 1

Hàng loạt thương vụ M&A từ đầu năm đến nay đã diễn ra trên thị trường bất động sản

Thế nhưng trong bối cảnh hiện nay, tín dụng bị siết chặt, doanh nghiệp không bán được hàng, thị trường dường như “đóng băng”.

Với mong muốn giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về tình hình kinh tế - xã hội tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam, đồng thời đưa ra những kiến nghị, giải pháp, những dự báo trong tương lai gần.

Báo Giao thông xin trích lược để bạn đọc có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản hiện từ sự kiện Talkshow với chủ đề “thị trường bất động sản thanh lọc, tồn tại, pháy triển” được tổ chức tại TP.HCM vừa qua.

Sự kiện Talkshow với chủ đề “thị trường bất động sản thanh lọc, tồn tại, pháy triển” do Đất Xanh Group cùng với các thành viên là Dat Xanh Services và Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI) tổ chức mới đây.

Bất động sản đang ở giai đoạn nào?

Ở Việt Nam, một chu kỳ BĐS thường trải qua 5 giai đoạn. Ở giai đoạn đầu tiên là khởi đầu tăng trưởng, thị trường ghi nhận việc mở rộng cung tiền và tín dụng thông qua việc lãi suất giảm, dòng vốn, nợ vay tăng chảy vào xây dựng, BĐS. Nhiều nhà đầu cơ gia nhập thị trường, dẫn đến nguồn cầu tăng liên tục và giá đất tăng. Tại giai đoạn thị trường mở rộng thường xuất hiện bong bóng tài sản, khi lãi suất và tình trạng lạm phát tăng cao. Giá nhà giữ nguyên, lợi nhuận DN BĐS sụt giảm. Về phía khách hàng, những người dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà buộc phải bán nhà để trả nợ khiến tình trạng thanh lý diễn ra ồ ạt.

Chuyển sang giai đoạn khủng hoảng, nguồn cầu giảm khiến thị trường đóng băng, kéo theo các hoạt động xây dựng giảm. Các hoạt động sản xuất – kinh doanh đình trệ khiến nhiều DN phải thu hẹp quy mô. Bước sang giai đoạn tích lũy và tái cấu trúc, lúc này DN đang dần thích ứng với bối cảnh trầm lắng và triển khai phương án như tái cơ cấu sản phẩm, định vị lại thị trường. Đến giai đoạn phục hồi, giá nhà tăng trên nhiều phân khúc. Thị trường “ấm” lên, tính thanh khoản cải thiện, lợi nhuận của DN BĐS cũng tăng dần.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi -Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services cho biết, thị trường đang chứng kiến các chính sách bán hàng hấp dẫn nhất trong lịch sử khoảng 10 năm trở lại đây. Theo đó với những ưu đãi lớn cho phương thức thanh toán nhanh, chiết khấu “khủng”, hỗ trợ lãi suất chưa từng có. Các doanh nghiệp BĐS cũng tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế, đa dạng hóa kênh huy động vốn thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ BĐS hay các kênh huy động khác như hoạt động cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống.

Nói cách khác, thực trạng hiện nay doanh nghiệp BĐS đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc chiến lược cũng như bộ máy để thích nghi với thị trường

Sau làn sóng Covid-19 lần thứ 4 (cuối năm 2021 – đầu năm 2022), bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam trở nên sôi động khi lượng giao dịch vẫn tiếp diễn sôi động và giá một số khu vực không ngừng tăng.

Chính vì vậy, Nhà nước đã bắt đầu các chính sách nhằm “siết” tín dụng ngành BĐS. Hướng đến tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế, nhà nước đã ban hành chính sách mới về BĐS và tài chính, tăng cường thanh – kiểm tra các vi phạm và hoạt động kinh doanh BĐS.

Trong đó, Nghị quyết 18-NQ/TW được kỳ vọng tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới. Bộ Tài chính ra văn bản đề nghị các địa phương chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, DN. Đồng thời, nhiều địa phương đã tiến hành kiểm soát phân lô, tách thửa để ổn định thị trường bất động sản.

Quý 3/2022, khủng hoảng chính trị cộng với tình trạng lạm phát và lãi suất tăng ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường BĐS. Chỉ thị 13/CT-TTg 2022 được ban hành, quy định một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa đổi các trường hợp giá đất được trừ để tính thuế GTGT; Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; đồng thời, lấy ý kiến người dân để xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, hoàn thiện hành lang pháp lý. Đồng thời, nhiều vụ án đã được cơ quan chức năng điều tra, xử lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán.

Về hoạt động phát hành trái phiếu, ngành phi tài chính vẫn chiếm tỷ lệ huy động vốn qua trái phiếu nhiều nhất (67%), tiếp đến là tổ chức tín dụng (32%) và kinh doanh chứng khoán (1%). Trong đó, các doanh nghiệp BĐS vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu dư nợ giá trị TPDN (34%), tương đương 20.071 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ.

Từng trải qua nhiều chu kỳ trầm lắng của thị trường, các DN BĐS có nhiều chiến lược như tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng tập trung hóa nguồn lực, đảm bảo đúng tiến độ các dự án đang triển khai; định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường khi chuyển hướng sang phát triển căn hộ phân khúc trung bình. Nhờ chiến lược thích ứng linh hoạt, chuẩn bị nội lực tốt mà nhiều DN đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc sau các giai đoạn khủng hoảng.

Những động thái siết tín dụng và trái phiếu buộc nhiều DN thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán khoản trái phiếu tới hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp.

Theo đó, thị trường chứng kiến các chính sách bán hàng độc đáo như ưu đãi lớn cho phương thức thanh toán nhanh, chiết khấu "khủng", hỗ trợ lãi suất chưa từng có. Các doanh nghiệp tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Đa dạng hóa kênh huy động vốn thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ BĐS hay các kênh huy động khác như hoạt động cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo DN, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống.

Thị trường sẽ xuất hiện các cuộc mua bán, sáp nhập và thâu tóm

Thời gian qua, hoạt động phát triển quỹ đất vẫn diễn ra sôi động. Đa phần bên mua là các chủ đầu tư có tài chính mạnh, giai đoạn này còn có thêm sự góp mặt của các “cá mập” nước ngoài, “bung” tiền mặt thu gom các quỹ đất sạch.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đang tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm, tập trung phục vụ nhu cầu ở thật của khách hàng. Các hoạt động mở bán hạn chế hơn, triển khai thận trọng, thăm dò thị trường. Một điểm mới là thời gian qua, hàng loạt các DN cùng đầu tư vào nhà ở xã hội, đang tạo nên bức tranh đa màu sắc cho phân khúc BĐS này.

Các công ty tư vấn cũng nhận định, Thị trường bất động sản hiện nay đang khiến nhiều người liên tưởng đến thời kỳ đen tối 2011 – 2013, mặc dù tính chất và mức độ chưa nghiêm trọng đến vậy. Tuy nhiên, sốt giá rồi đóng băng thanh khoản là những gì thực tế đang diễn ra.

Theo huyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, các DN BĐS hiện nay cần làm là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh. Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần “cân nhắc” hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn này. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp

Song song với việc triển khai các hoạt động bán hàng và M&A, các DN BĐS đang tiến hành tái cấu trúc bộ máy theo hướng tinh gọn; tiết giảm chi phí vận hành; tập trung tìm kiếm nhân tài, nâng cao chất lượng nhân sự; ứng dụng công nghệ trong các công tác bán hàng, quản trị.

Thị trường kém thanh khoản khiến cho hoạt động của DN môi giới BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng. 10 tháng đầu năm 2022, số lượng DN tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 DN, tăng 52,8% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể chiếm gần 1.000 DN, tăng 42% so với cùng kỳ. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự. Giao dịch không có dẫn tới tình trạng doanh thu của các DN môi giới sụt giảm. Hệ quả, thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể phải chịu âm do tiền chạy quảng cáo, chi phí phát sinh.

Tuy nhiên, trong giai đoạn trầm lắng này cũng có khá nhiều điểm sáng. Trong một cuộc khảo sát mới đây, 92% người được hỏi đã trả lời vẫn có ý định mua bất động sản nhà ở. Đa số thời gian dự kiến mua bất động sản là trên 6 tháng tới (39%), ngay lúc được hỏi (24%), và trên 1 năm (22%). Bên cạnh đó, vẫn có rất nhiều doanh nghiệp lớn vinh danh các nhân viên kinh doanh xuất sắc cũng như đẩy mạnh săn lùng, giữ chân nhân tài với các chính sách nhân sự hấp dẫn.

Ngọc Hân