TP.HCM nêu 3 nguyên nhân phải điều chỉnh giá đất

Ngày 28/8, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có nhiều thông tin về việc điều chỉnh giá đất tại TP.HCM.

Ba lý do điều chỉnh giá đất

Theo ông Thắng, có ba vấn đề bất cập đối với bảng giá đất áp dụng theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND) ở thời điểm hiện tại.

Đầu tiên, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn TP.HCM được ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của UBND TP bị khống chế bởi khung giá đất được Chính phủ ban hành theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP với mức giá tối đa là 162 triệu đồng/m2.

Bảng giá theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND TP. Do đó, bảng giá đất trên địa bàn TP đã ban hành qua 10 năm, chưa được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TP.

Tuy nhiên, trên thực tế, TP.HCM có những tuyến đường đã vượt khung giá nhưng không thể điều chỉnh. Như vậy, nếu giữ bảng giá cũ, giá sẽ không phù hợp với điều kiện thực tế. 

Ông Thắng nói thêm, theo khoản 1, Điều 257 đề nghị các tỉnh, thành phố rà soát lại cần thiết nếu giá đất chưa phù hợp với giá thực tế tại địa bàn thì phải điều chỉnh. Với bảng đất hiện nay theo Luật đất đai 2013 là rất thấp, bị giới hạn bởi khung giá đất nên cần điều chỉnh.

Mức giá điều chỉnh cũng chỉ áp dụng từ 1/8 đến 31/12/2025. Từ 1/1/2026, các địa phương sẽ xây dựng bảng giá đất mới.

Lý do thứ hai theo ông Thắng là bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn TP được ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của UBND TP chưa cập nhật giá tái định cư đã phê duyệt. Theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024, trường hợp chưa có giá đất trong bảng giá đất, phải bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư.

Do đó, nếu tiếp tục sử dụng bảng giá cũ sẽ không giải quyết được các dự án trên địa bàn TP mà đã có quyết định thu hồi đất.

"Như vậy, dù điều kiện tái định cư, chúng ta lại không có giá tái định cư sẽ dẫn đến đình trệ các dự án đầu tư công, các dự án trọng điểm trên địa bàn TP. Chúng ta không có giá tái định cư nằm trong bảng giá, người dân sẽ không biết được giá tái định cư của mình là bao nhiêu và nhà nước không có xử lý được giá tái định cư cho người dân. Bảng giá đất điều chỉnh sẽ có giá tái định cư trong đó", ông Thắng nói.

Lý do cuối cùng, theo ông Thắng, ở bảng giá cũ sẽ bao gồm giá và hệ số nhân với nhau. Theo luật đất đai 2024, bảng giá không còn hệ số, chỉ có giá áp dụng trực tiếp. Do đó, bảng giá mới sẽ điều chỉnh không còn hệ số, áp dụng trực tiếp với 12 trường hợp phải tính nghĩa vụ tài chính. 

Theo ông Thắng, nếu sử dụng tiếp bảng giá cũ (không có hệ số) thì giá đã thấp sẽ càng thấp, không đảm bảo quy định khi thu và tính nghĩa vụ tài chính. Điều này cũng sẽ dẫn đến thất thoát tiền của Nhà nước.

Các phương án điều chỉnh giá đất

Ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, để đưa ra bảng giá đất mới áp dụng từ 1/8 đến 31/12/2025, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã phối hợp với UBND các quận huyện, TP Thủ Đức để tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin... so sánh, điều chỉnh vị trí các tuyến đường, sau đó đưa vào dự thảo bảng giá đất điều chỉnh...

TP.HCM đã đưa ra bốn phương án điều chỉnh bảng giá đất. Đầu tiên là giữ nguyên, không điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 02. Tuy nhiên, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đánh giá, bảng giá cũ hiện nay quá thấp. Ví dụ, đường Nguyễn Duy Trinh (TP Thủ Đức) giá cũ là 4,2 triệu đồng/m2, trong khi giá bồi thường đã ở mức 73 triệu đồng/m2.

Phương án thứ hai, điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 02 theo cách lấy giá đất quy định tại Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND (ngày 21/12/2023).

Thử tính theo phương án này, kết quả cho ra vẫn rất thấp so với giá đất thực tế trên địa bàn TP. Cũng lấy ví dụ tại đường Nguyễn Duy Trinh, khi được nhân với hệ số, giá đất cũng chỉ ở mức 13,8 triệu đồng/m2, trong khi giá bồi thường là 73 triệu đồng/m2. Do đó, phương án này cũng không đảm bảo, không phù hợp.

Phương án 3 là vừa lấy bảng giá nhân hệ số, vừa lấy giá tái định cư cập nhật vào. Ví dụ, giá tái định cư ở phố thị được duyệt 51 triệu đồng/m2, cập nhật vào bảng giá, trong khi ở gần đó, dự án khác áp dụng bảng giá cũ nhân hệ số, cho ra mức khoảng 5 triệu đồng/m2. Như vậy, cùng một tuyến đường sẽ cho ra hai mức giá chênh lệch nhau.

"Theo nguyên tắc xây dựng là phải đảm bảo tương đồng, đảm bảo phù hợp chứ không thể nào một tuyến có hai mức giá. Sau đó, người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc thu nghĩa vụ tài chính không tương đồng là không được", ông Thắng nói.

Ở phương án cuối cùng, thực hiện điều chỉnh bảng giá đất theo quy định pháp luật. Theo đó, TP thực hiện điều chỉnh theo phương pháp đấu thầu, thuê tư vấn thực hiện thu thập toàn bộ giá hiện nay giao dịch thành trên địa bàn TP và giá bồi thường đã được phê duyệt trong vòng 24 tháng. Như vậy, toàn bộ dữ liệu đầu vào được tư vấn cân đối, phân tích, tổng hợp rồi thực hiện các phương án so sánh, khấu trừ để ra được bảng giá hiện nay đang lấy ý kiến.

Ông Thắng chia sẻ thêm, hiện nay, TP.HCM đã lấy ý kiến rộng rãi toàn dân bằng cách đưa lên website để lấy ý kiến. Đồng thời, TP cũng thực hiện các hội nghị phản biện; tổ chức hội nghị phản biện của Hội đồng Nhân dân, Mặt trận, Ban dân vận Thành uỷ…

Hiện, TP còn hai bước phải thực hiện để hoàn thành bảng giá đất, gồm hội đồng thẩm định bảng giá đất và chuyển qua công tác kiểm tra do UBND TP.HCM ban hành. 

Khởi điểm đấu giá đất thấp, Bộ TN&MT yêu cầu điều chỉnh sát thực tế

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo quy định của pháp luật đất đai.