Vì sao nhiều chủ đầu tư BĐS tìm cách né chứng thư bảo lãnh?

23/11/2017 07:25

Có nhiều khách hàng cho biết họ chưa từng nhìn thấy chứng thư bảo lãnh

vì sao nhiều chủ đầu tư bĐs tìm cách né chứng thư bảo lãnh?

Mua căn hộ có chứng thư bảo lãnh, quyền lợi của khách hàng sẽ được NH đảm bảo - (Ảnh minh họa)

Dù bắt buộc phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cho bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai, nhưng hiện đa phần chủ đầu tư đều tìm cách bỏ qua thủ tục này để né phí và thủ tục chứng minh năng lực tài chính.

Nhiều khách hàng không quan tâm đến bảo lãnh?

Theo Thông tư 13/2017/TT-NHNN có hiệu lực từ 15/11, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu NH thương mại bắt buộc phải phát hành cam kết bảo lãnh cho khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai. Khảo sát trên thị trường chứng thư bảo lãnh khi mua nhà, có nhiều khách hàng cho biết họ chưa từng nhìn thấy chứng thư bảo lãnh. Chị Hoàng Thùy (quận 2, TP HCM) cho biết, đã đóng 75% giá trị căn hộ tại một dự án thuộc quận 9 song đến nay vẫn chưa thấy chứng thư bảo lãnh đâu. “Tôi có hỏi chủ đầu tư nhưng mãi vẫn chưa nhìn thấy cam kết bảo lãnh, dù rằng trước đó người bán nói kiểu gì cũng có”, chị Thùy nói. Tuy nhiên, cũng có khách hàng cho rằng, không quan tâm đến chứng thư bảo lãnh bởi đã giao dịch nhiều lần với chủ đầu tư. “Doanh nghiệp tôi mua căn hộ có cả chục dự án bất động sản, bởi vậy có thêm chứng thư bảo lãnh cũng tốt mà không có cũng không sao”, chị Lan một khách hàng mua căn hộ tại quận Thủ Đức nói.

Được biết, từ tháng 7/2015, khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, đã quy định chủ đầu tư khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh NH nhưng lại chưa có chế tài cụ thể. Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM khẳng định, Thông tư 13 sẽ đòi hỏi các NH thương mại giám sát dòng tiền cho vay một cách chặt chẽ hơn và qua đó cũng đảm bảo quyền lợi của từng người mua nhà. Nói cách khác, nếu chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ thì với việc bảo lãnh này, NH có trách nhiệm hoàn trả lại tiền cho khách hàng. “Có chứng thư bảo lãnh cho từng căn hộ, khách hàng sẽ yên tâm quyền lợi của mình được đảm bảo”, ông Minh nói.

Chủ đầu tư chịu phí

Chứng thư bảo lãnh rất quan trọng, vậy tại sao doanh nghiệp lại không mấy mặn mà? Lý giải vấn đề này, Tổng giám đốc một doanh nghiệp BĐS cho hay: “NHNN yêu cầu NH thương mại phải phát hành chứng thư bảo lãnh thì người thụ hưởng cụ thể là khách hàng, nhưng người chịu phí là chủ đầu tư. Phí bảo lãnh niêm yết khoảng trên 1%, vậy dự án xây trong 3 năm mức phí là 3%. Liệu rằng, một căn hộ bán chủ đầu tư lợi nhuận được bao nhiêu % mà đã phải chịu thêm 3% này?”.

Ngoài ra, có ý kiến cho rằng, một số doanh nghiệp không vay vốn NH thì không nhất thiết cần đến bảo lãnh NH. Trong trường hợp này, uy tín của doanh nghiệp được coi là bảo lãnh (!?).

Theo chuyên gia tài chính, ngoài việc bảo lãnh cho từng căn hộ, từng khách hàng, NH còn phải bảo lãnh cho dự án. Thực chất nhu cầu dự án không lớn nhưng sẽ làm cho các khoản tín dụng cao hơn. Chính điều này có thể ảnh hưởng đến room tín dụng của NH.

Trao đổi với PV Báo Giao thông, lãnh đạo một NH thương mại tại TP.HCM cho biết, khi tài trợ vốn để chủ đầu tư phát triển dự án, NH sẽ tài trợ luôn cho khách hàng có nhu cầu vay vốn. Qua đó, NH sẽ phát hành thêm chứng thư bảo lãnh. “Mức phí bảo lãnh khác nhau tuỳ thuộc vào số tiền của khách hàng vay và mức độ tín nhiệm của chủ đầu tư. Tuy nhiên mức phí này dù ít hay nhiều thì chủ đầu tư là người gánh… nên họ sẽ tìm cách né”.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) - một đơn vị đã áp dụng phát hành chứng thư bảo lãnh cho khách hàng từ năm 2015 đến nay cho hay: Khách hàng sau khi ký hợp đồng mua bán dù muốn hay không muốn đều được bàn giao chứng thư bảo lãnh của NH. “Lietvietbank và Sacombank là hai NH đang phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai của Him Lam Land. Mức phí hiện nay NH thu rất thấp… gần như chỉ là tượng trưng. Cụ thể, với căn hộ khoảng gần 1 tỷ đồng mức phí phải trả chỉ dăm ba triệu đồng”, ông Phúc nói. Tuy nhiên theo ông Phúc, để được NH chọn đưa ra mức phí này, chủ đầu tư phải chứng minh được nhiều yếu tố, quan trọng như uy tín của chủ đầu tư, năng lực, thanh khoản, lịch sử tín dụng không nợ đọng, vay mượn trả có đúng hạn… Qua đó, NH sẽ xem xét mọi yếu tố trước khi quyết định cấp chứng thư bảo lãnh ở mức phí phù hợp.

Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Trung Tín, Phó chủ tịch HĐQT Công ty An Gia Investment cho hay, ngay khi NH cấp một phần vốn tín dụng cho doanh nghiệp, NH sẽ yêu cầu phải phát hành chứng thư bảo lãnh cho khách hàng. Thế nên khách hàng cứ mua nhà của An Gia thì nghiễm nhiên sẽ có chứng thư bảo lãnh. “Mức phí bảo lãnh do chủ đầu tư chịu. Chúng tôi không cộng vào giá nhà cho khách hàng mà chia sẻ với khách hàng. Chẳng hạn như đáng ra lợi nhuận là 10 đồng thì sẽ chỉ còn 9 đồng thôi. An Gia trích một phần lợi nhuận để bù đắp cho khoản phí này”, ông Tín nói.

Yên Trang