Chuyên gia hiến kế kéo giảm tồn kho bất động sản

Lượng bất động sản tồn kho tăng cao

Tại Tập đoàn Nam Long (NLG), thống kê đến 30/9, hàng tồn kho là 16.104 tỷ đồng, tăng so với quý trước. Tồn kho của doanh nghiệp này đến từ các bất động sản dang dở như Dự án Izumi, dự án Southgate, dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), dự án Hoàng Nam (Akari), dự án Cần Thơ, dự án Phú Hữu,...

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) và Công ty Cổ phần (CTCP) Tập đoàn CEO (CEO), cũng có tỷ lệ hàng tồn kho tăng đáng kể. Cụ thể:

Hàng tồn kho của DXG là 14.108 tỷ đồng, tăng 12,1% so với quý trước và tăng 2,8% so với cuối năm ngoái. Tồn kho đến từ bất động sản dở dang chiếm 10.997 tỷ đồng.

Còn hàng tồn kho của CEO là 1.463 tỷ đồng, tăng 58,5% so với quý trước và tăng 141% so với cuối năm 2021.

Tình trạng tồn kho tương tự diễn ra tại nhiều doanh bất động sản như: CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), CTCP Licogi 14 (L14), Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG), CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR)...

Trong khi đó, báo cáo thị trường Hà Nội của Sở Xây dựng cho thấy, quý 3 vừa qua, lượng giao dịch chung cư chỉ đạt khoảng 10% lượng chào bán ra thị trường. Phân khúc nhà ở thấp tầng, nhà liền kề, biệt thự, lượng giao dịch rất thấp, gần như không có giao dịch.

Tính thanh khoản yếu trong thời gian qua của thị trường đang gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho biết, thời gian vòng quay hàng tồn kho tăng ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày ngày (tức hơn 4 năm). Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản. "Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại”, ông Thuân nói.

Tập trung sản phẩm chủ lực, phù hợp nhu cầu ở thực

Nhìn nhận về tình trạng tồn kho bất động sản "leo thang", một số chuyên gia cho rằng, nguyên nhân là do bất động sản còn vướng mắc các thủ tục pháp lý khiến một số dự án chưa thể triển khai để bán. Bên cạnh đó, hiện nay thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc do thiếu nguồn tiền dẫn tới thanh khoản cũng sụt giảm nhanh chóng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thực tế các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý chồng chéo kéo dài.

Do đó, các đơn vị quản lý Nhà nước cần sự xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ các quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn.

Theo ông Đính, những dự án đang đền bù dở dang, xây dựng dở dang không được tháo gỡ sớm sẽ khiến chủ đầu tư bị chôn vốn quá lâu. Điều này sẽ làm nguồn cung tiếp tục khan hiếm, thị trường lệch pha cung cầu ngày càng cao và áp lực tăng về giá cả trên thị trường.

Đối với các chủ đầu tư, ông Đính khuyên, dự án hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ được hết thì cần điều chỉnh giá phù hợp với khả năng mua của khách hàng. Bởi dự án đã ra thành phẩm nhưng chưa bán hoặc không bán được sẽ làm mất tính thanh khoản của thị trường.

Ở góc nhìn khác, TS Đinh Thế Hiển nhìn nhận, mấu chốt khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay đến từ việc doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong giai đoạn 2021-2022.

Thay vì tập trung làm đúng quy định, lại có hiện tượng mở rộng đầu tư tràn lan, đất không đúng pháp lý nên gặp khó khăn, vướng mắc… Một số doanh nghiệp ở các thành phố, vướng pháp lý đều liên quan đến đất công, nên rất khó để tháo gỡ khi nhà nước lập lại trật tự. Đến thời điểm này không bán được hàng, không có thanh khoản.

Do đó, ông Hiển cho rằng, giải pháp cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái lúc này, là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực, các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự để "vượt bão".

"Nếu giờ doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỉ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính lớn hơn nhiều", ông Hiển nói.

Ông Hiển cũng cho rằng, Nhà nước cũng cần “cân nhắc” hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hổ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.

Doanh nghiệp bất động sản loay hoay tìm vốn