Giá "leo thang", bất động sản đối diện thanh khoản thấp

"Nhà đầu tư ồ ạt rao bán cắt lỗ"

Trong khi thị trường thiếu nguồn cung từ những dự án đầu tư bài bản, thì đất nền ven đô trở nên "nóng sốt". Nhu cầu đầu tư trong thời gian Covid-19 tăng cao "mua tranh, bán cướp" nên "cò đất" lợi dụng thổi giá. Bất biết đến tác động thị trường, miễn lãi càng cao càng tốt. Chính vì vậy, không ít những huyện ngoại thành với hạ tầng manh mún cũng bị thổi giá gần bằng những huyện nội đô.

Thế nhưng, khi Hà Nội "siết" lại tách thửa phân lô, ngân hàng "siết" lại tín dụng và hoạt động sản xuất trở lại vận hành, giá đất hạ nhiệt, người dân lại đổ xô "cắt lỗ".

Đối với những người dân có nguồn tài chính dư giả, đầu tư dài hạn 5-10 năm thì không ảnh hưởng nhiều. Nhưng nhà đầu tư nghe lời tư vấn của "cò đất", vay vốn ngân hàng lãi suất đến 80% thì đang phải "còng lưng" trả nợ từng ngày.

Chị Phạm Ngọc Quỳnh (Hoài Đức) cho biết, giữa năm 2021, chị đầu tư 1 lô đất 80m2 tại xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội), lô đất có giá 1,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 18 triệu đồng/m2. Thời điểm mua đất, gia đình chị có 600 triệu đồng tiền tiết kiệm, phải vay thêm ngân hàng 800 triệu đồng.

“Bạn bè tôi thời điểm ấy, ai buôn đất Thạch Thất cũng có lời, vì thế, tôi quyết định vay ngân hàng để thử vận may. Bây giờ thấy đất khu vực này hạ nhiệt, tôi rao bán 1,3 tỷ đồng nhưng mãi vẫn chưa tìm được khách mua, trong khi hàng tháng tôi phải trả cả gốc cả lãi khoảng 30 triệu đồng”, chị Quỳnh nói.

Anh Nguyễn Văn Hân cũng rơi vào tình cảnh tương tự, có sẵn 700 triệu, anh đi vay hơn 1,1 tỷ để mua lô đất 100m2 tại xã Sơn Đông (Sơn Tây) với giá 1,8 tỷ đồng (18 triệu/m2). Nhưng đến nay, anh chấp nhận cắt lỗ, rao bán 16 triệu/m2 cũng chưa có khách mua.

“Thấy đất đai sốt xình xịch, tôi cũng theo bạn bè mua đất đầu tư, nhưng lúc tôi mua giá đã quá cao, nên giờ thị trường trầm lắng, muốn bán rút tiền về trả nợ cũng khó”, anh Hân cho hay.

Tương tự, chị Trần Thị Hường (Cầu Giấy) cũng đang rao bán cắt lỗ lô đất 85 m2 Đồng Trúc (Thạch Thất) với giá 13 triệu đồng/m2. Trước đó, chị mua lô đất này với giá 1,2 tỷ đồng, khoảng 15 triệu đồng/m2. "Tôi tính đất chỉ lên 1 giá là có ngay 85 triệu đồng, lên 2 giá là lãi ngay 170 triệu đồng. Thấy hấp dẫn nên tôi quyết định "thử vận may". Nhưng từ đó đến nay ngót nghét nửa năm, khách mua chưa thấy chỉ thấy tiền lãi vay về ùn ùn đổ về. Giờ chưa biết làm sao để bán, nếu giảm nữa thì lỗ nhiều quá, nhưng không còn cách nào thì chắc cũng phải tính toán", chị Hường băn khoăn.

Trên chỉ là 3 trong số nhiều nhà đầu tư đất nền "mắc cạn" khi nhảy vào thị trường đúng lúc giá đất "đỉnh nóc". Chỉ cần seach Google cụm từ khoá "cắt lỗ đất nền ven đô" cho ra 1,5 triệu kết quả liên quan. Giá đất được chào bán cắt lỗ công khai chứ không mập mờ đẩy giá như khi còn "nóng sốt".

Giá đất vượt nhiều lần giá trị thực

Nhìn nhận về tình trạng trên, ông Trần Đình Thắng, chuyên gia tài chính, bất động sản cho rằng thị trường bất động sản ở các tỉnh đang hạ nhiệt, không còn sôi động như trước. Các nhà đầu tư lớn, những người nhiều tiền từ 20-30 tỉ đồng trở lên đã rút từ sớm. Họ chuyển sang trú ẩn vào những phân khúc bất động sản còn dư địa tăng giá, dễ giao dịch như nhà phố, đất nền. "Nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm có tính thanh khoản chứ không cần lời nhiều nữa. Đối với đất nền riêng lẻ, đặc biệt là những lô đất có giá trị lớn 20-30 tỉ đồng đều không bán được, giao dịch các phân khúc khác cũng chậm lại. Đất nền ven đô thì vốn thu hút những nhà đầu tư non trẻ, thiếu kinh nghiệm, ham rẻ và đúng ra vừa túi tiền với những nhà đầu tư mới. Cũng chính vì những yếu tố đó dẫn đến việc phải cắt lỗ. Nhưng ở góc nhìn tích cực, tôi cho rằng, những bài học đầu đời sẽ giúp họ biết cách rút kinh nghiệm về thị trường", ông Thắng chia sẻ.

Cùng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết, thực tế, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng.

Thực chất nếu nhìn trong năm 2021, khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ lướt sóng với giá có thể mua để đầu tư lâu dài, khai thác cho thuê hoặc sử dụng,… ngày càng xa rời. Không có một thị trường đầu tư nào mà giá chỉ tăng mãi.

Đến đầu năm 2022, cùng với việc Bộ Tài chính và Chính phủ quyết liệt trong việc xử lý một số doanh nghiệp thì người ta mới thấy rằng năm 2021 xuất hiện một dòng tiền đầu tư tài chính ảo. Và việc tăng giá bất động sản trong năm qua hoàn toàn không dựa trên một nhu cầu bền vững của đầu tư hoặc sử dụng.

Đến nay, nhiều người đang tỏ ra ngạc nhiên khi nói về sự giảm tốc của thị trường bất động sản, thậm chí là đổ thừa cho siết tín dụng. Những quan điểm này chỉ là bề nổi, nhằm trấn an những người đang đầu tư hoặc sẽ đầu tư rằng, nếu Nhà nước hết siết tín dụng thì thị trường sẽ lại tăng.

“Thực chất thị trường hiện nay đang đứng hình. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được, không ít người rơi vào cảnh tay trắng", ông Hiển nói.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm nay, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm.

Nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

“Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản không có vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, so với năm 2002 và 2003 thì giao dịch vẫn nhiều hơn và đối với tháng 6, 7 hằng năm thì thanh khoản không cao, do đó cần lưu ý nhiều hơn”, ông Khương dự báo.

Chủ condotel đua bán cắt lỗ; shophouse, biệt thự biển thanh khoản ảm đạm