Thiếu vốn, thị trường bất động sản khó phục hồi

Tháng 1, thanh khoản quá thấp, không đáng để thống kê

Quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản chỉ đạt 14%. Tháng 1/2023, kết quả đáng buồn hơn, thanh khoản yếu đến mức đại diện Hội môi giới Bất động sản Việt Nam thốt ra rằng, "tỷ lệ thanh khoản quá thấp, không đáng để thống kê".

Còn theo ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), tháng 1/2023, nguồn cung khan hiếm, không có dự án sơ cấp mới được triển khai.

Bối cảnh chung, từ cuối quý 2, nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản hy vọng vào chính sách tín dụng như: Gói hỗ trợ đặc biệt dành cho bất động sản, giảm lãi suất, đảo nợ, giãn nợ...

Nhưng kết luận Hội nghị trực tuyến (8/2), lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước khẳng định, sẽ không lạm dụng gói vay 30.000 tỷ và khó có cơ cấu nợ riêng với bất động sản, cũng chưa thể hạ ngay lãi suất...

Điều này khiến cho thị trường bất động sản tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn. Và chỉ cách đây một hôm, Công ty cổ phần NovaReal và Công ty cổ phần Kinh doanh nhà No Va, công ty con của Novaland, một trong những tập đoàn tham dự Hội nghị trực tuyến về tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức đã có thư gửi tới khách hàng, thông báo thay đổi chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà.

Theo đó, đơn vị này sẽ tạm hoãn thanh toán các khoản theo thỏa thuận ban đầu với khách hàng liên quan đến khoản hỗ trợ lãi vay của khách hàng tại ngân hàng. Số tiền này, doanh nghiệp cam kết sẽ chi trả lại sau bằng việc: Cấn trừ vào đợt ký hợp đồng mua bán; cấn trừ vào đợt nhận bàn giao...

Ổn định bất động sản song song với ổn định kinh tế

Diễn biến thực tế trên thị trường cho thấy "phao" tín dụng với bất động sản lúc này quan trọng hơn lúc nào hết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn. Dòng tiền mới này tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

“Còn các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu nguồn vốn từ huy động trái phiếu và vốn vay ngân hàng. Do đó, khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì câu chuyện nhức nhối của thị trường vẫn là nguồn cung bất động sản khan hiếm. Do đó, room tín dụng năm 2023 chưa chắc đã giải quyết được vấn đề gốc rễ”, ông Đính nói.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, giữ ổn định thị trường bất động sản là quan trọng nhưng cũng cần phải song song bảo đảm ổn định cho nền kinh tế.

Chuyên gia tài chính, TS. Đinh Thế Hiển chia sẻ, trong bối cảnh này, thị trường kém thanh khoản, nhu cầu giao dịch thấp và cả khó khăn liên quan đến vốn, cần có giải pháp cho thị trường bất động sản vì những cuộc suy thoái, khủng hoảng trong quá khứ đều thường bắt nguồn từ khủng hoảng của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ có thể xem xét để giảm bớt tỉ lệ an toàn khi cho vay bất động sản và dành ưu đãi cho những doanh nghiệp (DN) có dự án, pháp lý đầy đủ nhằm hỗ trợ một phần cho các DN này. Từ đó, DN sẽ có vốn tín dụng để triển khai tiếp chứ không thể nào cào bằng tất cả DN.

Ở góc độ khác, NHNN cũng không có thẩm quyền để đáp ứng giải pháp do các DN bất động sản đưa ra như cơ cấu nợ, giãn nợ trong nhiều tháng hay giảm lãi suất cho khoản vay bất động sản…

Cũng theo ông Hiển, ổn định thị trường bất động sản là cần thiết nhưng cũng phải ổn định kinh tế, kiềm chế lạm phát và phải đặt trong bối cảnh nhiều ngành khác cũng rất khó khăn, cần hỗ trợ bằng chính sách chung. Chính phủ cũng không thể có nguồn lực mạnh để tung ra gói giải cứu như đề xuất của DN, chưa kể những lĩnh vực khác cũng đang gặp khó khăn về vốn.

Lúc này, giải pháp sống còn với cả thị trường hay từng DN bất động sản trong giai đoạn suy thoái là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh, có thể chọn cách "hy sinh" dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực để phát triển.

"Tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thực sự. Sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thực", ông Hiển nói.

Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức Hội nghị trực tuyến về tín dụng bất động sản. Tại đây, nhiều doanh nghiệp đã đề nghị xem xét hỗ trợ đặc biệt dành cho bất động sản, giảm lãi suất, đảo nợ, giãn nợ...

Tuy nhiên, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, ngành Ngân hàng phải cân đối nhiều mục tiêu mà cũng vì mục tiêu chung của nền kinh tế. Năm 2023, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục sử dụng công cụ kiểm soát room tín dụng, đảm bảo tín dụng đáp ứng cho nền kinh tế nhưng vẫn phải an toàn hệ thống ngân hàng.

Năm 2023, Ngân hàng Nhà nước ưu tiên tín dụng cho nhà giá rẻ