Thông tư 22 có gây khó cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Cuối năm 2023, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 22 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2024) sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng.

Sau khi thông tư ban hành, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước cho rằng Thông tư số 22 sẽ gây khó cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các doanh nghiệp bất động sản rất quan ngại về quy định tại điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22).

Theo quy định này, đối với khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà (bao gồm nhà ở thương mại), ngân hàng chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở có sẵn.

Như vậy, Thông tư số 22 không cho phép ngân hàng cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó. Cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

"Nếu không sửa đổi quy định này thì có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài", ông Châu nói.

Tuy nhiên, lãnh đạo Vụ Pháp chế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết các quy định tại Thông tư 22 không hạn chế việc thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai để vay vốn mua nhà.

Điều 1 của Thông tư 22/2023 có nêu: "Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán" chỉ là một định nghĩa để ngân hàng thương mại xác định khoản cho vay thế chấp là nhà ở. Vì thế, nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn để mua chính căn nhà đó.

Lãnh đạo một số ngân hàng thương mại tại TP.HCM cũng cho hay sau khi Thông tư 22 có hiệu lực, ngân hàng vẫn cho khách hàng vay tiền mua nhà với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai.