4 lô đất ở Thủ Thiêm: Làm thế nào đấu giá thành công và chống bỏ cọc?

11/08/2022 18:28

Các chuyên gia đều cho rằng, cần bổ sung tiền cọc khi giá trị quyền sử dụng đất đấu giá tăng lên.

Ngày 11/8, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM xác nhận, TP.HCM đang xây dựng lại phương án, kiểm tra trình tự thủ tục chặt chẽ lộ trình đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức). Đảm bảo các doanh nghiệp trúng đấu giá đưa các lô đất vào sử dụng đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt.

4 lô đất ở Thủ Thiêm: Làm thế nào đấu giá thành công và chống bỏ cọc? 1

TP.HCM chuẩn bị đấu giá lại 4 lô đất tại Thủ Thiêm

Câu hỏi lúc này cần đặt ra: 4 đơn vị trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm đều bỏ cọc. Vậy tới đây việc đấu giá sẽ diễn ra thế nào, làm sao để tránh tình trạng bỏ cọc?

Nên đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan trong đấu giá đất. Có như thế mới hạn chế được những bất cập trong các văn bản quy định của pháp luật.

Ngoài ra, cần đánh giá năng lực của đơn vị tham gia đấu giá, đồng thời đánh giá “chất lượng dự án đầu tư” theo đề xuất của nhà đầu tư sau khi trúng thầu.

Việc đánh giá này nhằm ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất "ảo" để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường.

Ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP.HCM) tổ chức bán đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3 của khu dân cư phía Bắc, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức).

Theo đó, lô đất 3-5 có diện tích 6.446m2 với mức giá khởi điểm là 578,042 tỷ đồng. Sau 130 lượt trả giá của 21 đơn vị tham gia, Công ty CP Dream Republic đã trúng thầu, đã được bán thành công với giá 3.820 tỷ đồng.

Lô đất mang số hiệu số 3-8 với diện tích 8.500m2 cũng được đấu giá thành công với mức giá 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm. Phiên đấu giá có 10 doanh nghiệp đăng ký nhưng chỉ có 6 đơn vị tham gia đấu giá. Qua 67 lượt trả giá, Công ty CP Sheen Mega là đơn vị trúng đấu giá.

Lô đất số hiệu 3-9 cũng được bán đấu giá thành công ở mức 5.026 tỷ đồng. Kết quả, sau 140 lần trả giá, Công ty TNHH Thương mại Bình Minh đã thắng đấu giá. Giá khởi điểm của lô đất 3-9 là 728,6 tỷ đồng.

Như vậy, giá trị đấu giá thành công của lô đất cao gấp gần 7 lần giá khởi điểm.

Lô số hiệu 3-12 có diện tích, hơn 10.059m2 có giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng. Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng thầu với giá đấu 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá ban đầu sau 70 lần đấu.

Đến nay, sau khi trúng đấu giá cả 4 đơn vị này đều bỏ cọc.

Ông Châu cho rằng tuỳ vào tài sản đấu giá, đơn vị có thẩm quyền lựa chọn hình thức đấu giá phù hợp. Với các tài sản đấu giá là bất động sản, nhà ở, khu đô thị nên đấu giá bằng cách bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá. Hoặc đấu giá bằng hình thức gián tiếp thay vì đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá như hiện nay.

Đồng quan điểm này, luật sư Nguyễn Hà, đoàn luật sư Hà Nội cho rằng còn nhiều bất cập trong quy định văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt cho đến nay, quy định đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất có giá trị lớn cũng giống quyền sử dụng đất có giá trị thấp sẽ không phù hợp. Ngoài ra, cũng nên có quy định riêng về đấu giá đối với các tài sản công.

Yêu cầu bảo lãnh hoặc người trúng đấu giá phải bổ sung tiền cọc

Theo luật sư Lê Văn Hoan, đoàn luật sư TP.HCM, Điều 39 Luật Đấu giá tài sản thì người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Người tham gia đấu giá được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp có thay đổi về giá khởi điểm, số lượng, chất lượng tài sản đã niêm yết, thông báo công khai và họ có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá.

Trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan. Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước nếu từ chối kết quả trúng đấu giá.

“Nhưng để hạn chế tình trạng bỏ cọc khi trúng đấu giá, cần tăng mức tiền nộp trước để tham gia đầu giá. Khi đó người tham gia sẽ phải cân nhắc đến quyền, lợi ích hợp pháp khi từ chối kết quả đấu giá. Đồng nghĩa với việc mất tiền đặt trước với số tiền cao hơn. Nếu số tiền đặt trước nhỏ hoặc tỷ lệ thấp so với giá khởi điểm tài sản bán đấu giá thì người trúng đấu giá dễ bỏ cọc”, luật sư Hoan phân tích.

Ngoài ra, luật Lê Văn Hoan cũng cho rằng cần đưa ra những tiêu chí cơ bản cụ thể đối với người tham gia đấu giá về khả năng tài chính, năng lực thực hiện dự án và nên phân thành các nhóm tài sản đấu giá. Đặc biệt đối với những tài sản mà việc sử dụng cần phải lập thành dự án.

Theo luật sư Nguyễn Hà, thậm chí cần bổ sung quy định tiền cọc theo quy định là từ 5% - tối đa 20% giá trị quyền sử dụng đất (tính theo giá khởi điểm), nhưng cần có quy định bổ sung tiền cọc khi giá trị đấu giá lô đất tăng lên. Đồng thời cũng cần có sự cam kết, bảo lãnh thanh toán của bên thứ 3. Với quy định này cũng là một trong các yếu tổ để đánh giá năng lực tài chính của đơn vị tham gia.

Yên Trang