Bộ Xây dựng sửa sai, người mua căn hộ chưa hài lòng

Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng có hiệu lực, khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ được tính đúng phần diện tích sử dụng căn hộ thay vì bị tính cả cột, hộp kỹ thuật như trước đây. Thế nhưng, quy định mới sẽ không giải quyết tranh chấp đang diễn ra, đồng thời có thể tác động lên mặt bằng giá chung cư mua mới.
 

Thông tư 16 của Bộ Xây dựng đã làm nảy sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà

Sửa là đúng

Khoảng 2-3 năm nay, xảy ra nhiều vụ tranh chấp giữa khách hàng mua căn hộ chung cư với chủ đầu tư, đa phần đều xuất phát từ việc chủ đầu chọn cách tính từ tim tường để đưa vào hợp đồng, khiến khách hàng bị mua cả diện tích cột, hộp và nộp các nghĩa vụ tài chính liên quan. Có thể kể đến như tranh chấp trong mua bán chung cư: Lê Văn Lương Residential, Keangnam, Đại Thanh… Trong tất cả các vụ tranh chấp, chủ đầu tư đều thắng vì họ thực hiện đúng theo Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Và ngay cả khi tranh chấp xảy ra, người dân có khiếu kiện đến Bộ Xây dựng, thì Bộ này cũng có văn bản trả lời: Cách tính như trên không sai.
 

Trước thực trạng trên, ngày 25/2 vừa qua, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã tổ chức phiên giải trình nhằm làm rõ tính hợp pháp của Thông tư 16/2010/TT-BXD. Tuy nhiên, trước khi phiên giải trình được tổ chức, ngày 20/2/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD nhằm thay thế một số quy định của Thông tư 16/2010/TT-BXD. Thông tư mới quy định chủ đầu tư chỉ được tính tiền mua bán đối với diện tích sử dụng sàn căn hộ (diện tích thông thủy). Và như vậy, cách tính diện tích căn hộ từ tim tường, tường ngăn chia các căn hộ (gồm cột chịu lực, hộp cầu thang…) để mua bán sẽ chính thức bị khai tử.

Bình luận về quy định mới này, TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN cho rằng, đây là sửa đổi rất tích cực, giúp tránh được tranh chấp cách tính diện tích sau này giữa chủ đầu tư và khách hàng. “Giờ văn bản đã được sửa lại nên tốt hơn, nhưng chỉ tốt hơn cho sau này thôi, chứ những tranh chấp đã và đang xảy ra thì vẫn không giải quyết được”- ông Phạm Sỹ Liêm cho biết.

Liên hệ với anh Hà - đại diện một nhóm khách hàng từng nhiều lần khiếu nại, giăng biểu ngữ “phản đối” Tập đoàn Nam Cường, PV Báo Giao thông nhận được trả lời rằng không có hy vọng thắng kiện hoặc chủ đầu tư nhân nhượng với cách giải quyết mỗi bên chịu 50/50 về diện tích cột, hộp kỹ thuật tại chung cư Lê Văn Lương Residentail, vì “văn bản sau không thể đè văn bản trước”.

Giá chung cư sẽ tăng?

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp vừa và nhỏ Việt - Đức cho rằng, các quy định của Thông tư 16/2010/TT-BXD trước đây đã làm phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, gây lộn xộn, ảnh hưởng rất lớn đến thị trường chung cư. Những vụ việc tranh chấp, tụ tập căng biểu ngữ phản đối chủ đầu tư hoặc xô xát là rất không đáng có. Có những trường hợp chính đáng, nhưng cũng có những trường hợp lợi dụng hoàn cảnh khó khăn để mượn cớ kiện cáo nhằm mục đích khác. Nguyên nhân của hiện tượng này chính là có kẽ hở của pháp luật, sự thống nhất giữa các cơ quan quản lý Nhà nước. Đề cập đến chuyện giải quyết những vụ tranh chấp đang xảy ra, ông Điệp cho rằng: “Thông tư hướng dẫn không có quy định hồi tố, vì vậy nếu bên bán và mua tự thỏa thuận với nhau là tốt nhất”.

Từ góc độ thị trường, vấn đề được đặt ra là nếu chỉ áp dụng một cách tính sàn căn hộ theo diện tích sử dụng thì giá bán tính trên mỗi mét vuông sau này liệu có tăng lên? Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, về nguyên tắc đầu tư thì tổng giá bán căn hộ không thay đổi: Nếu tính tiền căn hộ để bán theo tim tường (gồm cả cột, hộp…) thì giá mỗi m2 sàn sẽ thấp hơn, còn theo diện tích sử dụng thì giá sẽ tăng lên. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thế Điệp: “Nếu tính theo cách thông thủy thì cũng không thể nói giá bán căn hộ cao hơn, vì giá cả do thị trường quyết định và người mua cũng dựa vào đó để quyết định. Việc chỉ áp dụng cách tính diện tích sử dụng, sẽ giúp hạn chế tranh chấp và cũng để minh bạch hóa thị trường chung cư”.

Hồng Xiêm