Lãng phí "đất vàng" dọc các tuyến Metro ở Sài Gòn

09/09/2020 06:26

Giá trị nhà, đất dọc nơi có tuyến Metro đi qua đã tăng lên nhiều lần. Khoản chênh lệch địa tô cực lớn đang chảy vào túi các doanh nghiệp địa ốc.

Khi tuyến Metro số 1 của TP.HCM được đầu tư, giá bất động sản dọc tuyến tăng nhanh nhưng Nhà nước không thu được khoản chênh lệch địa tô này mà người hưởng lợi chính là các doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: L.H

Chênh lệch giá đất trước và sau khi có hạ tầng giao thông thường tăng gấp nhiều lần. Tuy nhiên, khoản chênh lệch địa tô cực lớn đó lại đang chảy vào túi các doanh nghiệp địa ốc, còn Nhà nước lại không thu được gì. Những gì đang diễn ra dọc các tuyến Metro tại TP.HCM là một ví dụ điển hình. Thậm chí, việc rà soát quỹ đất vẫn chưa được địa phương này tiến hành xong.

Lúng túng khai thác đất công dọc Metro

Khu vực Ba Son trước đây là đất công thuộc quản lý của Bộ Quốc phòng. Từ năm 2015, khu đất này được giao cho Tổng công ty Ba Son làm chủ đầu tư để phát triển thành khu Trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son.

Theo quy hoạch, khu này có tổng diện tích 25,29ha, trong đó khu phức hợp có quy mô hơn 14,2ha, dành cho nhóm nhà biệt thự, căn hộ chung cư, thương mại dịch vụ và văn phòng dịch vụ. Hơn 11ha còn lại được dành để xây văn phòng làm việc, khách sạn, công viên,và các không gian văn hóa, bảo tồn, nhà ga Metro…

Cũng thời gian này, TP.HCM bắt tay triển khai hệ thống ga tàu điện ngầm Ba Son của tuyến Metro số 1, lúc này giá nhà ở khu vực Ba Son đã tăng chóng mặt.

Dự án Golden River Ba Son từ năm 2018 đã được chào bán với giá từ 85,6 - 153,4 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên gần 200 triệu đồng/m2. Một dự án khác là Centennial Ba Son năm ngay số 2 đường Tôn Đức Thắng, sát ga Metro Ba Son cũng được giao dịch với giá từ 7.500 - 10.000 USD/m2. Ngay dọc đường Nguyễn Hữu Cảnh, mặc dù là “con đường đau khổ”, thường xuyên bị ngập nhưng giá căn hộ có nơi đến trên 100 triệu đồng/m2, bởi sát ngay tuyến Metro số 1 đi qua.

Như vậy có thể thấy giá trị nhà, đất dọc nơi có tuyến Metro đi qua đã tăng lên nhiều lần. Thế nhưng, khảo sát dọc tuyến Metro số 1 từ Bến Thành đến Suối Tiên hiện nay cho thấy, quỹ đất sát hai bên tuyến phần lớn đều thuộc về tư nhân và đã được đầu tư chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê.

Một số vị trí trước đây là đất thuộc các công ty nhà nước nhưng sau khi cổ phần hóa, những diện tích đất này đã thuộc về tư nhân. Các diện tích đất công sát dọc tuyến Metro còn lại gần như rất ít, có chăng là những miếng đất nhỏ lẻ.

Giá trị gia tăng của các khu đất hoặc các trung tâm thương mại gần Metro là rất rõ, nhưng đến nay chính quyền thành phố vẫn đang lúng túng trong việc khai thác lợi thế này.

Đoạn Metro từ ga Bến Thành đến ga Ba Son với chiều dài hơn 2km được xây dựng ngầm. Thành phố đã có kế hoạch cho phép khoảng 5 dự án trung tâm thương mại kết nối trực tiếp ra Metro đến ga Bến Thành, ga Nhà hát Thành phố, Ba Son. Tuy nhiên phương án tính phí cho phép kết nối như thế nào thì các sở ngành thành phố... vẫn tính chưa ra.

Tháng 6/2019 Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong đã giao nhiệm vụ cho các sở, ngành nghiên cứu đề xuất phương án khai thác hiệu quả quỹ đất dọc theo các tuyến đường sắt đô thị trên địa bàn TP.HCM, trước mắt là tuyến Metro số 1.

Tuy nhiên, sau một năm, các sở ngành vẫn chưa rà soát xong. Quá sốt ruột, tại cuộc họp vào cuối tháng 5/2020, ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND thành phố tiếp tục yêu cầu và giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc làm đầu mối để rà soát quỹ đất dọc tuyến Metro số 1, chậm nhất cuối tháng 6/2020 phải báo cáo UBND thành phố. Thế nhưng, đến nay việc này vẫn chưa được thực hiện xong và các sở ngành lại... đổ lỗi cho nhau.

Ông Huỳnh Xuân Thụ, Phó chánh văn phòng Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết, để làm được việc này phải có sự phối hợp giữa các sở, ngành và địa phương. Sở Tài nguyên - Môi trường phải gửi danh sách quỹ đất công dọc tuyến Metro số 1, trên cơ sở đó Sở Quy hoạch - Kiến trúc nghiên cứu đề xuất quy hoạch.

“Chẳng hạn Sở Quy hoạch - Kiến trúc biết dọc tuyến có khu đất của nhà máy này là đất công nhưng không thể biết được ranh giới chi tiết, phần hiện trạng ra sao. Vấn đề này Sở Tài nguyên - Môi trường nắm và cần gửi cho Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhưng đến nay chúng tôi vẫn chưa nhận được thông tin đầy đủ từ Sở Tài nguyên - Môi trường”, ông Thụ nói.

Cần tư duy mới trong lập dự án đầu tư Metro

Hàng loạt dự án căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê mọc san sát tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đoạn qua quận 2, TP.HCM

TP.HCM hiện đang triển khai giải phóng mặt bằng cho tuyến Metro số 1 từ Bến Thành đi Tham Lương (quận 12) để bắt đầu thi công vào cuối năm 2021. Trong tổng chiều dài 11km thì có 9,2km đường hầm và 9 ga ngầm. Vì vậy việc tính toán kết nối các ga ngầm này với những trung tâm thương mại, cao ốc dọc tuyến để khai thác các ga ngầm sao cho hiệu quả cần đặt ra ngay từ bây giờ để không lúng túng như tuyến Metro số 1.

Theo các chuyên gia, quỹ đất công trong vòng bán kính 500m gần Metro số 1 còn rất ít nhưng trong bán kính 2km còn khá nhiều, nếu có quy hoạch tốt, kết nối giao thông đồng bộ thì có thể khai thác những quỹ đất này hiệu quả, đem lại nguồn thu cho ngân sách.

Chẳng hạn khu Trường Thọ (quận Thủ Đức) nằm dọc Xa lộ Hà Nội và bên trái tuyến Metro số 1 từ trung tâm đi ra. Khu vực này bao gồm cụm cảng IDC Trường Thọ ( 63ha) và Nhà máy xi măng Hà Tiên (106ha) , Công ty CP Thép Thủ Đức và một số khu đất xung quanh.

Hiện nhà máy xi măng Hà Tiên đã di dời, thành phố cũng đã có kế hoạch di dời cảng IDC Trường Thọ, như vậy sẽ có một quỹ đất rất lớn. Hay như khu phức hợp thể thao Nam Rạch Chiếc với diện tích 64ha cũng được quy hoạch thành một trong 6 trọng điểm của thành phố phía Đông, nhưng hiện tại vẫn chưa được đầu tư xứng tầm.

Dẫn chứng cụ thể ở tuyến Metro số 1, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn chỉ ra nhiều dự án cao ốc dọc tuyến này đang hưởng lợi, trong khi nhà nước không thu được gì khi đã bỏ ra hàng tỷ USD đầu tư Metro.

Ông Sơn cho biết, việc khai thác quỹ đất dọc các tuyến đường giao thông hay Metro đã được các nước làm rất hiệu quả, điển hình như Singapore. Theo ông Sơn, trước khi làm một tuyến Metro nào đó, thành phố cần rà soát lại quỹ đất công dọc các tuyến, từ đó có thể vạch ra kế hoạch khai thác một cách chi tiết.

Sau khi có quy hoạch, thành phố có thể đầu tư rồi bán lại hoặc tổ chức đấu giá công khai các khu đất để nhà đầu tư thực hiện các dự án theo quy hoạch. Nguồn thu từ các khu đất đấu giá này nộp vào ngân sách hoặc ưu tiên đầu tư cho phát triển hạ tầng giao thông.

“Lâu nay chúng ta xây dựng Metro hay đường giao thông nào đó thường giao cho Sở GTVT lập dự án. Sở GTVT họ chỉ biết đầu tư tuyến đường bằng ngân sách, đâu có tư duy lập thành một dự án đầu tư. Thành phố cần lập một ban đầu tư dự án do một phó chủ tịch UBND thành phố đứng đầu.

Ban này có nhiệm vụ lập dự án, kêu gọi đầu tư, tìm kiếm nguồn vốn, khai thác dự án… như vậy mới có thể khai thác tốt quỹ đất dọc các tuyến giao thông, Metro. Đây không chỉ là bài toán về đầu tư hạ tầng giao thông mà còn là bài toán kinh tế. Nếu không làm được, có thể thuê chuyên gia nước ngoài lập một dự án đầu tư. Ở đây quan trọng là vấn đề tư duy lập dự án”, ông Sơn nói.

Phải làm ngay từ đầu, thuê tư vấn nước ngoài

Tiến sĩ Nguyễn Quốc Hiển, Giám đốc Ban chuẩn bị đầu tư (thuộc Ban quản lý đường sắt đô thị TP.HCM) cho biết, đối với tuyến Metro số 1, số 2, Ban quản lý đường sắt đô thị chỉ là đơn vị chịu trách nhiệm triển khai dự án, không được giao nhiệm vụ rà soát quỹ đất, đề xuất quy hoạch dọc tuyến Metro để có kế hoạch khai thác.

Với tuyến Metro số 5 giai đoạn 2 (Ngã tư Bảy Hiền - Bến xe Cần Giuộc), Ban quản lý đường sắt đô thị đã chủ động đề xuất thành phố tuyển chọn tư vấn đấu thầu để lựa chọn tư vấn lập phương án tài chính, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.

Phương án tài chính bao gồm cả việc huy động nguồn vốn đầu tư, cách nào để huy động vốn, nguồn vốn trong nước hay nước ngoài và có cả việc khai thác quỹ đất dọc tuyến, khai thác thương mại ở các trung tâm thương mại, ga tàu điện ngầm, ga nổi khi dự án hoàn thành…

“Tất cả những điều này đòi hỏi phải có một tư vấn nước ngoài chuyên nghiệp nghiên cứu, đề xuất, bởi các tư vấn trong nước chưa có kinh nghiệm. Sau khi tư vấn nghiên cứu, chúng tôi sẽ trình UBND thành phố cho ý kiến. Mọi việc phải làm ngay từ đầu, tránh tình trạng vừa làm rà soát như hiện nay tại Metro số 1”, ông Hiển nói.

Địa ốc “ăn theo” Metro

Từ khoảng 3 năm nay, khi dự án tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên bắt đầu thành hình hài, hàng loạt dự án bất động sản khu vực phía Đông TP HCM tăng giá vùn vụt. Các dự án chung cư, đất nền tại quận 2, 9, Thủ Đức, thậm chí cả khu vực Dĩ An (Bình Dương) khi rao bán đều kèm quảng cáo gần Metro số 1. Năm 2016, một dự án căn hộ tầm trung trên đường Đặng Văn Bi (quận Thủ Đức) được chào bán với giá 13,9 triệu đồng/m2, thì đến nay cũng trên đường đó giá đã lên 42,2 triệu đồng/m2 vì tuyến Metro sắp hoàn thành.

Căn hộ Metro Star ngay sát mặt tiền đường Xa lộ Hà Nội, đối diện tuyến Metro số 1 thuộc địa bàn quận 9 do CT Group làm chủ đầu tư. Mặc dù dự án nằm phía bên kia đường Xa lộ Hà Nội, không sát với Metro nhưng chủ đầu tư đã thiết kế một cầu đi bộ kết nối từ ga Metro số 10 qua tầng 2 trung tâm thương mại của dự án. Vậy là giá căn hộ tăng lên gần 40 triệu đồng/m2 dù dự án chỉ mới thi công đóng cọc. Dự án căn hộ Bcons mặc dù thuộc địa bàn TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương nhưng khi rao bán, các nhân viên môi giới bất động sản cũng không quên kèm lời giới thiệu dự án sát ngay tuyến ga Metro Suối Tiên, mặc dù dự án cách đó gần 2km.

Phan Tư

Gần 25 tỷ USD đầu tư 220km đường sắt đô thị

Hệ thống đường sắt đô thị TP HCM gồm 8 tuyến xuyên tâm và vành khuyên nối các trung tâm chính của thành phố; 3 tuyến xe điện mặt đất hoặc đường sắt một ray (Tramway hoặc Monorail). Tổng chiều dài của toàn bộ hệ thống đường sắt đô thị thành phố khoảng 220km với tổng vốn đầu tư ước tính gần 25 tỷ USD.

Trong đó, tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) dài gần 19,7km với tổng mức đầu tư 46.300 tỷ đồng, có 14 nhà ga (11 ga trên cao, 3 ga ngầm). Dự kiến cuối năm nay tuyến Metro số 1 sẽ đạt 85% khối lượng công việc, đến cuối năm 2021 sẽ vận hành chính thức.

Dự án Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đi qua 6 quận gồm 1, 3, 10, 12, Tân Bình và Tân Phú, tổng chiều dài hơn 11km, bao gồm 9km ngầm và 2km trên cao với 10 nhà ga (9 ga ngầm, 1 ga trên cao), tổng mức đầu tư toàn dự án gần 48.000 tỷ đồng. Hiện dự án đang được bàn giao mặt bằng và sẽ khởi công trong năm 2021.

Phan Tư - Yên Trang