Chỉ được thỏa thuận làm dự án nhà ở thương mại với đất ở

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua (có hiệu lực từ 1/1/2025) quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79).

Đó là các dự án xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp và các trường hợp khác phục vụ cho quốc phòng.

Luật quy định cụ thể 31 trường hợp "thật cần thiết" để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; bảo đảm các trường hợp thu hồi đất theo trình tự, thủ tục rút gọn, dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, đúng quy định của pháp luật, vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh, hiện đại của cộng đồng, địa phương...

Nếu dự án nào thực sự vì mục đích công cộng, quốc gia, an ninh, vì Nhà nước thì Nhà nước có thể thu hồi bằng cơ chế hành chính.

Khoản 27 Điều 79 quy định việc Nhà nước thu hồi đất khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị, dự án khu dân cư nông thôn.

Yêu cầu dự án đó phải đạt tiêu chí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Với các dự án không đáp ứng tiêu chí nêu trên thì thực hiện theo hình thức thỏa thuận hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có.

Đối với các dự án nhà ở xã hội, các doanh nghiệp, nhà đầu tư, ngay cả các đơn vị sự nghiệp công lập đã thực hiện tự chủ về tài chính cần phải thỏa thuận với người sử dụng đất, thu hồi đất theo cơ chế thị trường.

Điều 127 của Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau:

Các trường hợp thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này. Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

Điều 127 cũng quy định, điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất bao gồm: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố; Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật này.

Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; Có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.