Sở TN&MT TP.HCM vừa đề xuất thu hồi, đấu giá một phần đất thuộc Dự án đường Vành đai 3 (2.000ha đi qua TP.HCM) để tạo nguồn lực cho tái đầu tư phát triển. Trao đổi với Báo Giao thông, PGS. TS. Nguyễn Minh Hoà, nguyên Trưởng khoa Đô thị, ĐH KHXH&NV TP.HCM cho rằng, việc đấu giá sẽ thu được nhiều lợi ích lớn.
Cắm mốc, đo lộ giới giải phóng mặt bằng đường Vành đai 3 đoạn qua tỉnh Bình Dương - Ảnh: Bá Sơn
Khả năng thành công cao
Ông đánh giá thế nào về đề xuất đấu giá đất dọc trục Vành đai 3 TP.HCM của Sở TN&MT TP.HCM mới đây?
Theo tôi đây là một ý tưởng tốt, tính khả thi cao. Việc thi công các trục giao thông chạy qua các tỉnh, thành xưa nay đã từng có tiền lệ.
Trong khi đó, tuyến đường Vành đai 3 chạy qua 4 tỉnh, thành (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An) hiện đang là những nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh và tăng trưởng nóng nhất của Đông Nam bộ. Vì thế việc đấu giá đất hai bên đường là rất phù hợp với lợi ích chung.
Tôi nghĩ khả năng đấu giá thành công cao và tài chính thu được là lớn.
Nếu được chấp thuận, những điều gì cần phải lưu ý khi đưa ra đấu giá, thưa ông?
Theo tôi, để đấu giá thành công quan trọng nhất là TP.HCM (có thể cả các tỉnh khác) cần có một thiết kế chi tiết (quy hoạch 1/500) vành đai phố thị chạy dọc theo một bên hoặc hai bên trục đường.
Dự án này gồm thiết kế không gian - cảnh quan, thiết kế kinh tế - xã hội. Bản thiết kế này sẽ cho người tham gia đấu giá biết mảnh đất đó sẽ dùng để làm gì (phù hợp với mục đích sử dụng của người tham gia đấu giá). Chẳng hạn, khu chung cư hay nhà song lập, nhà phố kinh doanh (shophouse), siêu thị hay cơ sở giáo dục...
Cùng đó, phải biết các qui chuẩn kỹ thuật chung như mật độ xây dựng, hệ số xây dựng, chiều cao, số tầng, khối đế, số tầng hầm, khoảng lùi, diện tích cây xanh, kết nối giao thông… Khi có qui định rõ ràng về mục đích sử dụng của mảnh đất đó và các tiêu chuẩn kỹ thuật, người đấu giá biết mình có tham gia được không (sở trường, năng lực) và khả năng khai thác nó như thế nào trong tương lai.
Điều này để tránh việc cứ đấu giá đi, “giành được đất thì kiểu gì cũng có lời”, còn khai thác như thế nào “tính sau”. Như thế sẽ dẫn đến chuyện tranh đấu giá rồi bỏ đất hoang, đợi thời cơ sang nhượng kiếm lời như vẫn thường xảy ra.
Sơ đồ đường Vành đai 3 trong khu vực miền Đông Nam bộ
Nên bán đứt hay cho thuê có thời hạn?
Theo đề xuất, TP.HCM sẽ thu hồi khoảng 2.000ha, chủ yếu là đất nông nghiệp. Đây là quỹ đất lớn. Có phải cần gấp rút làm ngay không, bởi dự án đồ sộ này chỉ có 3 năm để hoàn thành?
Theo tôi, không phải mảnh đất nào cũng mang ra đấu giá. Có thể dựa trên kết quả đấu giá một số mảnh đất rồi rút kinh nghiệm để chỉ định thầu.
Ví dụ, có những vị trí quan trọng cần nhà đầu tư uy tín, có tiềm lực mạnh để thực hiện dự án, nhất là khi nơi đó là công trình công cộng, bởi trong nhiều trường hợp chỉ định thầu tốt hơn là đấu giá ào ào. Điều này đã có trong Quyết định số 50/2012 của Thủ tướng.
Cũng cần chuẩn bị chu đáo các khía cạnh pháp lý và kỹ thuật, không để sơ suất xảy ra. Sẽ có rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đến 2.000ha này, bởi đây là đất vàng, khả năng sinh lợi khá tốt.
TP.HCM cần xây dựng cơ chế kiểm soát và chế tài về việc xây dựng khai thác cả khi đấu giá xong, khi đất đã có chủ, vì nếu buông lỏng sẽ có nhiều hệ quả tiêu cực phát sinh như đất để hoang, mua đi bán lại, xây dựng phá vỡ qui hoạch chung, xây dựng sai công năng…
Một điều nữa cần lưu ý là việc đấu giá đất không chỉ ở phần đất thuộc TP.HCM mà còn ở 3 tỉnh khác nữa. Do vậy, cần có những qui định thống nhất, đừng để khác biệt nhau và quan trọng hơn là làm sao 98km đó trở thành vành đai kinh tế - xã hội sinh động. Nếu không làm thận trọng sẽ không có sự thống nhất, có đoạn lung linh, có đoạn im lìm, như thế mất tính đồng bộ và giá trị của đường Vành đai 3 – con đường được kỳ vọng là động lực cho vùng kinh tế năng động nhất nước.
Về việc đấu giá đất 2 bên đường, theo ông nên bán đứt hay cho thuê thì Nhà nước có lợi hơn?
Nên cho thuê 50-70 năm đến 99 năm như các nước, vì bán là mất luôn, mà cho thuê thì đất còn đó. Vả lại, sau 99 năm nữa có nhiều biến động không lường trước được, chẳng hạn như mở rộng đường, thêm nhiều công trình mới như cầu vượt, cầu bộ hành, hầm chui… Lúc đó mà đàm phán với chủ đất là rất rắc rối.
Là chuyên gia đô thị, ông thấy thông lệ các nước trên thế giới làm như thế nào và làm sao là có lợi cho người dân nhất?
Việc đấu giá ở Việt Nam có nhiều thứ khác với thế giới. Hiện nay, ở Việt Nam đất đấu giá chủ yếu là đất công.
Trong khi đó, trên thế giới, việc đấu giá có thể là đất công, nhưng cũng có thể là đất tư. Chủ đất gửi lên sàn đấu giá bất động sản với mục đích là muốn mang đấu giá để lựa chọn được nhà đầu tư tốt nhất, giá tốt nhất.
Các dự án hạ tầng kỹ thuật phải qua đất của nhà dân (thổ cư hay canh tác), qua đất của các công ty thì họ có 3 hình thức: Một là mua đứt bán đoạn; thứ hai là qua sàn đấu giá; thứ ba là góp đất trở thành cổ đông của dự án. Người góp đất hưởng lợi tức qua việc khai thác hạ tầng đó theo thời gian hai bên thoả thuận (thường là 50-70 năm). Theo tôi, hình thức thứ nhất và thứ hai hợp với Việt Nam hơn cả.
Cảm ơn ông!
Bình luận bài viết (0)
Gửi bình luận