Định giá đất thặng dư không đúng, loạt dự án bị truy thu hàng trăm tỷ đồng

Đưa thuế VAT, lãi vay, lợi nhuận của chủ đầu tư vào chi phí để giảm trừ tiền sử dụng đất

Thời gian qua, Thanh tra Chính phủ (TTCP) đã thực hiện thanh tra đất đai ở nhiều địa phương. Qua đó, đã phát hiện không ít dự án bất động sản áp dụng phương pháp xác định giá đất theo phương pháp thặng dư không đúng quy định. Từ đó đề nghị truy thu hàng trăm tỷ đồng.

Đơn cử như tại Hà Nam. Theo kết luận thanh việc chấp hành quy định pháp luật trong công tác quản lý, sử dụng đất đai giai đoạn 2012-2018, UBND tỉnh Hà Nam xác định tiền sử dụng đất đối với một số dự án xây dựng hạ tầng khu đô thị, khu nhà ở theo phương pháp thặng dư.

Trong đó chỉ quy đổi tổng doanh thu phát triển về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất mà không thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển.

Mặt khác, khi quy đổi tổng doanh thu phát triển đã áp dụng tỷ suất chiết khẩu không đúng với mức lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của các Ngân hàng thương mại Nhà nước.

Các dự án đưa thuế VAT và tính thêm lãi vay ngân hàng (đã được tính gộp vào lợi nhuận của nhà đầu tư) vào tổng chi phí phát triển khi xác định tiền sử dụng đất, không đúng quy định, làm giảm tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách Nhà nước.

Theo kết luận, sau khi loại bỏ khoản VAT không đúng quy định thì số tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung tạm tính là gần 58 tỷ đồng, gồm: Dự án hạ tầng kỹ thuật (HTKT) khu đô thị Đồng Văn Xanh gần 46,2 tỷ đồng; Dự án HTKT khu đô thị mới River Silk City (của phân kỳ I) hơn 8,25 tỷ đồng; Dự án HTKT khu đô thị Phú Cường hơn 3,55 tỷ đồng.

Tương tự tại Yên Bái, theo Kết luận thanh tra quản lý, sử dụng đất đai, đô thị tỉnh Yên Bái giai đoạn 2010-2020, trong xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá đất, UBND tỉnh Yên Bái xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, áp dụng suất đầu tư của Bộ Xây dựng.

Trong đó, các dự án được cộng khoản lợi nhuận trước thuế 5,5% và khoản lợi nhuận 14% của nhà đầu tư vào tổng chi phí để giảm trừ tiền sử dụng đất cho 6 dự án không đúng quy định.

Đó là dự án: Dự án nhà phố và trung tâm thương mại Ruby Land do Công ty TNHH Sơn Tùng đầu tư; Dự án xây dựng nhà ở thương mại tại tổ 9 do Công ty Cổ phần bất động sản Hano-Vid làm chủ đầu tư; Dự án nhà ở thương mại tổ dân phố số 7 do Công ty Apec Group làm chủ đầu tư; Nhà ở thương mại tổ dân phố 8 do Công ty Cổ phần đầu tư T&M Việt Nam làm chủ đầu tư; Xây dựng nhà ở thương mại tổ 14, phường Yên Ninh, TP Yên Bái do Công ty T&M đầu tư; Khu dân cư nông thôn mới xã Giới Phiên do Công ty CP đầu tư Bình Minh Tây Bắc làm chủ đầu tư.

TTCP kết luận, việc Yên Bái tính trùng hai lần lợi nhuận vào tổng chi phí đầu tư các dự án để giảm trừ tiền sử dụng đất dự án đã làm lợi cho nhà đầu tư, hụt thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách.

Không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất

Gần đây nhất là kết luận thanh tra về quản lý và sử dụng đất giai đoạn 2016-2020 tỉnh Hải Dương. TTCP kiến nghị xử lý về kinh tế tổng số tiền trên 110,3 tỷ đồng vi phạm.

Theo kết luận thanh tra, 7/16 dự án hạn chế, thiếu sót, vi phạm khi phê duyệt giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất.

Việc xác định tổng mức đầu tư dự án có một số chi phí chưa phù hợp hoặc vẫn để khoản thuế giá trị gia tăng (VAT) trong tổng chi phí hạ tầng kỹ thuật của chi phí phát triển giả định để tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, làm phát sinh bổ sung tiền sử dụng đất phải nộp; chậm xác định khối lượng, thẩm định dự toán đối với một số hạng mục,...

Được biết, mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) đã gửi dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44 (44/2014/NĐ-CP) của Chính phủ quy định về giá đất sang Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ.

Đáng chú ý, Bộ TN-MT đề xuất trong dự thảo Nghị định 44 là không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Trao đổi với Báo Giao thông trước đó, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ TN-MT) cho hay, dự kiến quy định cụ thể 3 phương pháp định giá đất trong Luật bao gồm: So sánh trực tiếp, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất. Giảm 2 phương pháp (chiết trừ, thặng dư) so với Luật Đất đai 2013 đang quy định.

Phương pháp thặng dư được loại bỏ là vì phương pháp này có nhiều yếu tố phải giả định để tính toán như: doanh thu, chi phí phát triển... nhưng hiện nay thiếu cơ sở dữ liệu và căn cứ giả định, việc tính toán phức tạp, khó tổ chức thực hiện, sai số lớn.

Nếu Chính phủ quyết định giữ lại phương pháp thặng dư thì cũng cần thiết nghiên cứu, rà soát để xây dựng tiêu chuẩn đầu vào của các thông số, chỉ số của phương pháp này. Có được đầu vào chuẩn thì kết quả mới chính xác, người làm thẩm định mới yên tâm ký, mới khai thông được thế bế tắc trong thẩm định giá đất, nhất là đối với các dự án.

Yêu cầu thực hiện nghiêm kết luận thanh tra 3 dự án "khủng" tại Đà Nẵng