Hạ thấp hạn mức thanh toán, giảm rủi ro mua nhà theo tiến độ

Hạn mức cao, người mua nhà lao đao

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa bàn giao, tổng số tiền thu theo tiến độ không quá 70% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Nhưng thực tế hiện nay, nhiều dự án thu tiền "kịch kim" theo quy định, xong dự án dừng, chậm triển khai tiếp, dẫn đến rủi ro cho người mua nhà.

Đơn cử như tại dự án nhà ở xã hội tại tòa HH4, thuộc khu đô thị chức năng Đại Mỗ (tên thương mại FLC Garden City), phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm do Công ty CP đầu tư địa ốc Alaska (Công ty con của Tập đoàn FLC) làm chủ đầu tư.

Mới đây, hàng trăm người mua nhà đã căng băn rôn yêu cầu chủ đầu tư tiếp tục thực hiện triển khai xây dựng, bàn giao nhà theo hợp đồng.

Một người mua nhà cho biết, cuối năm 2020 anh ký hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ với chủ đầu tư, trong đó quy định thời gian dự kiến bàn giao nhà trong quý II/2022. Tuy nhiên, đến thời điểm này dự án mới xây xong phần thô, đang rơi vào cảnh bị đình trệ, không có hoạt động thi công, hoàn thiện để bàn giao căn hộ cho người dân.

“Căn cứ theo hợp đồng mua bán, chúng tôi đã phải đóng trên 70% số tiền mua nhà, thậm chí đối với các quỹ căn thương mại, cư dân phải đóng toàn bộ 95% giá trị căn hộ (trong đó bao gồm số tiền chênh ngoài hợp đồng hàng trăm triệu đồng/căn hộ cho các Công ty môi giới).

Tương tự tại Dự án Athena Complex Pháp Vân do Công ty xây dựng 379 làm chủ đầu tư.

Người mua nhà dự án này cho biết, họ cũng đã đóng 70% giá trị hợp đồng. Thế nhưng đến nay, họ vẫn chưa được nhận nhà. Bức xúc, người mua nhà cũng đã nhiều lần căng băng rôn đòi quyền lợi. Thế nhưng dự án cũng không mấy thay đổi.

Trước đó, Thanh tra TP Hà Nội cũng chỉ ra nhiều sai phạm tại Dự án Usilk City Hà Đông. Theo đó, Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long đã ký hợp đồng mua bán với 183 khách hàng tại 2 tòa CT3-106 và 107 từ đầu năm 2010, có khách hàng nộp 100% giá trị hợp đồng. Đến nay đã 13 năm, người mua nhà vẫn dở khóc, dở cười khi dự án vẫn "phơi sương cùng tuế nguyệt".

Nên hạ thấp tỷ lệ thanh toán theo tiến độ

Trước thực trạng trên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, cần hạ thấp định mức trả theo tiến độ xuống dưới 50%. Việc này sẽ giảm hơn nữa rủi ro đối với người mua nhà.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TGS, khi hạn mức đóng tiền theo tiến độ giảm sẽ giảm rủi ro đối với người mua nhà. Nếu rủi ro không may xảy ra, nó ảnh hưởng không quá lớn đối với đời sống dân sinh của người dân. Đồng thời, giảm gánh nặng đối với người dân nếu phải sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ngược lại, quy định này sẽ giúp thanh lọc những chủ đầu tư yếu "tay không bắt giặc". Chỉ những chủ đầu tư đủ năng lực về tài chính mới có thể thực hiện dự án một cách chuẩn chỉnh, nhanh chóng. Giảm tình trạng những toà bê tông "chọc trời" bỏ hoang.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, cần siết chặt hơn nữa đối với các hợp đồng "lách luật".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho hay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”.

Vì vậy, để công bằng quyền lợi mua bán giữa các bên, HoREA đề nghị bổ sung quy định về đặt cọc vào Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, cụ thể là quy định trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhưng không vượt quá 30% giá trị sản phẩm. Song song đó, cần bổ sung cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” tại Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo sự đồng bộ.

Sun Group đạt giải “Doanh nghiệp xuất sắc” và “Thương hiệu truyền cảm hứng”