Hệ lụy quy định sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong đó, có phương án thời hạn sở hữu được xác định căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng nay 28/9, nhiều ý kiến cho rằng, nếu quy định này được thông qua thì có thể dẫn đến tình trạng nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở.

Bên cạnh đó, quy định sở hữu chung cư 50 năm hay 70 năm là can thiệp vào quyền tài sản. Quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi.

Nước ta đã chuyển từ kinh tế kế hoạch sang kinh tế thị trường, dù có định hướng thì trước hết nó vẫn là kinh tế thị trường.

Mua bán một căn hộ chung cư là giao dịch dân sự trên thị trường. Người mua được nhà nước cấp chứng nhận sở hữu căn hộ. Sở hữu căn hộ bao gồm sở hữu phần xây và một phần đất để xây nó.

Đối với đất, tuy nhà nước chỉ thừa nhận quyền sử dụng, nhưng vì đất ở có quyền sử dụng lâu dài không thời hạn, nên thực tế không khác gì quyền sở hữu.

Đất chung cư bao gồm đất xây dựng cùng đất sân vườn và cảnh quan, thuộc quyền sử dụng lâu dài của chủ đầu tư, khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư thì mỗi chủ sở hữu căn hộ được sử dụng lâu dài một phần diện tích đất đó, tương ứng với diện tích căn hộ.

Như vậy là đất chung cư thuộc quyền sử dụng lâu dài của tập thể của những người có quyền sở hữu căn hộ, nhưng không chia ra được. Khi chung cư xuống cấp không còn sử dụng được nữa thì chủ đầu tư sẽ thoả thuận vớ từng chủ sở hữu để phá đi xây lại, nếu bán đi thì mỗi chủ sở hữu căn hộ sẽ được chia một phần tiền bán mảnh đất đó. Nếu lâu quá không còn chủ đầu tư thì các thành viên sở hữu chung cư sẽ thoả thuận với nhau cách giải quyết để bảo đảm lợi ích công bằng.

Đó là quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư với các chủ sở hữu căn hộ và giữa các chủ sở hữu căn hộ với nhau, nhà nước không có lý do gì để can thiệp. Nhà nước chỉ có thể bảo vệ quyền sở hữu căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài của chủ sở hữu.

Còn an toàn đối với chung cư cũng như an toàn đối với mọi công trình dân dụng khác thì đã có luật. Trường hợp vì lý do quốc phòng và an ninh phải thu hồi đất thì nhà nước hoặc là phải thay chỗ ở mới cho chủ sở hữu căn hộ đúng với giá trị của căn hộ cùng với đất bị thu hồi, hoặc đền bù theo giá thị trường, cũng đã có luật, nhưng đó là chuyện khác.

Nói cách khác, sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn thực chất là thuê căn hộ chung cư, mua hay thuê là quan hệ giữa chủ đầu tư với khách hàng. Mua căn hộ tính theo giá mua, thuê căn hộ tính theo giá thuê, không dính dáng gì đến trách nhiệm của Nhà nước.

Cho dù là miếng đất hay căn hộ chung cư thì cũng đều là tài sản. Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu.

Bởi vậy, quy định thời hạn sử dụng chung cư cũng đồng nghĩa với việc can thiệp vào quyền tài sản, xâm phạm quyền tài sản của người dân.

Hoàng Hải Vân

Thủ tướng kỷ luật buộc thôi việc ông Tô Anh Dũng và Nguyễn Quang Linh