Khi nào bất động sản nghỉ dưỡng sôi động trở lại?

Lượng giao dịch giảm 93,5%

Với tổng diện tích 1.600ha, có đường bờ biển chạy dài 20km, khu vực Bãi Trường (Phú Quốc) được UBND tỉnh Kiên Giang quy hoạch là khu du lịch - khu dân cư. Khoảng 10 năm trước "đảo ngọc", thu hút nhiều tập đoàn kinh tế lớn trong nước đầu tư. Cũng từ đó, nhiều khu nghỉ dưỡng chục nghìn tỷ đồng hình thành. Nhưng hiện nay, không ít dự án đang xây dựng dang dở, bỏ hoang.

Điển hình là dự án của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Tập đoàn này tham vọng xây dựng 15 tòa tháp với 7.000 - 8.000 căn hộ du lịch, 76 biệt thự nghỉ dưỡng và 129 nhà phố thương mại trên khu đất có diện tích 34ha phía nam Bãi Trường. Điểm nhấn của dự án này là tòa khách sạn cao 70 m vắt ngang con sông đào. Hiện nay, các hạng mục công trình đang thực hiện lỡ dở, gỉ sét.

Tại khu vực đường Trần Hưng Đạo, ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ - cửa ngõ đi vào trung tâm thành phố - công trình xây dựng Sheraton Phú Quốc Resort của công ty TNHH MTV Viễn Đông Phú Quốc cũng đắp chiếu nhiều năm nay.

Theo Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc (trực thuộc UBND tỉnh Kiên Giang), cơ quan này đã kiểm tra tình hình triển khai và sử dụng đất với khoảng 14 dự án ở Bãi Trường. Ngoài dự án Tân Hoàng Minh chưa thể thực hiện do chủ đầu tư bị bắt, còn có một số dự án chậm tiến độ.

Trên phạm vi cả nước, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, có hơn 200 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã được triển khai, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới. Tuy nhiên, hơn 100 dự án quy mô lớn nằm đắp chiếu chờ sự tháo gỡ của các quy định pháp luật.

Dự án vướng mắc, bỏ hoang "đắp chiếu" nằm chờ kéo giảm nguồn cung hàng mới ra thị trường, khiến nguồn cung sản phẩm ngày càng teo tóp. Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới chào bán, giảm hơn 80% so với năm 2022.

Lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng của năm 2023 là 726 sản phẩm, giảm 93,5% so với năm 2022. Kéo theo giá bán bất động sản nghỉ dưỡng giảm 50% trên thị trường thứ cấp, song vẫn khó khăn thanh khoản.

Căn hộ biển sẽ là điểm nhấn

Thống kê chi tiết hơn đối với từng loại hình, báo cáo của DKRA Group năm 2023 thể hiện biệt thự nghỉ dưỡng có 2.542 căn mở bán, giảm 58% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 21% (tương đương 526 căn), chỉ bằng 13% so với năm 2022.

Loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 3.271 căn, giảm 62% so với năm 2022. Sức cầu thị trường giảm mạnh với 366 căn được bán ra, tương đương 6% so với cùng kỳ. Giao dịch đa phần tập trung tại những dự án có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Riêng condotel ghi nhận 5.937 căn, tăng 4.357 căn so với năm trước, nhưng tỷ lệ tiêu thụ mới đạt 20% (1.164 căn). Thanh khoản thị trường ở mức thấp, giao dịch tập trung ở những dự án có sản phẩm dưới 3 tỷ đồng/căn.

Trong năm mới 2024, phân khúc này tiếp tục dự báo sẽ đối diện với tình trạng giảm nguồn cung mới và khó thanh khoản, tồn kho hàng hiện hữu. Theo DKRA, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục giảm nguồn cung so với năm 2023, dao động khoảng 800 - 1.000 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa – Vũng Tàu và Quảng Bình. Nguồn hàng biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, số lượng chào bán dao động ở mức 250 - 300 căn biệt thự, 200 - 300 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng.

Sức cầu chung thị trường sẽ tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp khó có những biến động rõ nét trong năm tới. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2024.

Còn ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, nhận định bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm, nhiều dự án cũ đang bị chậm tiến độ, thi công cầm chừng, gây ảnh hưởng tới niềm tin thị trường. Dù lãi suất ngân hàng đã giảm, nhưng số người sẵn sàng vay tiền để đầu tư không nhiều, tư tưởng "phòng thủ" vẫn chiếm đa số.

Do đó, ông Mauro Gasparotti cho rằng, đến quý II/2024, lượng giao dịch sẽ khó có sự đột biến. Sau mốc thời gian này, thị trường có thể sẽ cải thiện hơn nhờ những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của nhà nước thông qua các bộ luật sửa đổi.

VARS cũng cho rằng năm 2024, bất động sản nghỉ dưỡng có cơ hội cải thiện nhờ tiến trình phục hồi chung của thị trường bất động sản, cũng như tín hiệu tích cực từ yếu tố vĩ mô. Trong đó, phân khúc căn hộ biển sẽ là điểm nhấn do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền. Nguồn cung chủ yếu từ phân khúc căn hộ du lịch ở các dự án quy mô lớn, dự kiến chiếm ít nhất 60% thị phần.