"Phá băng" thị trường bất động sản, cách nào?

22/11/2022 07:30

Bất động sản là ngành đóng góp lớn vào GDP, có quan hệ hữu cơ với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm.

Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường này gặp nhiều khó khăn, giao dịch giảm mạnh, nhiều dự án ngưng trệ không tiếp tục triển khai do đói vốn từ đầu năm nay.

Bài 1: Treo biển cắt lỗ, giá vẫn trên trời

Dự án Khu đô thị mới Tây Nam Hồ Linh Đàm đang chào bán căn hộ với mức giá chiết khấu 33-35%

Trong hơn hai năm dịch Covid-19, các hoạt động sản xuất gián đoạn, người dân đổ xô đầu tư bất động sản, giá đất “leo thang” chóng mặt. Đến nay, giao dịch ít, thanh khoản yếu, một số chủ đầu tư tìm cách kích cầu, công bố ưu đãi, khuyến mãi, thậm chí bán cắt lỗ, tuy nhiên giá thì vẫn “trên trời”.

Chiết khấu “khủng”, trả tiền ngay

Dự án Khu đô thị mới Tây Nam Hồ Linh Đàm (Hà Nội Melody Residences) do Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Linh Đàm làm chủ đầu tư đang chào bán căn hộ với mức giá chiết khấu 33-35%. Nhưng để được hưởng khoản chiết khấu này, người mua nhà phải thanh toán sớm từ 70- 95% (5% đóng sau khi được giao sổ).

Theo một nhân viên môi giới, khoản chiết khấu trên gồm chiết khấu trả sớm 24% và 9% nếu khách hàng mua ngay trong tháng 11, tổng giá trị chiết khấu khoảng 33%. “Em vừa tính cho khách căn 100m2, 3 phòng ngủ, chiết khấu 33%, tương ứng khoảng 1,7 tỷ. Giá tiền còn lại khách hàng phải thanh toán là 3,1 tỷ đồng”, nhân viên môi giới dẫn chứng.

Như vậy, để được hưởng giá ưu đãi 31 triệu đồng/m2, người mua nhà dự án này phải bước qua 2 bước: Thanh toán 70-95% và mua trong tháng 11. Nếu không có tiền thanh toán ngay và mua trong tháng 11 thì vẫn phải mua với mức giá khoảng trên 4 tỷ đồng (40 triệu đồng/m2).

Tham khảo thêm trên một số diễn đàn bất động sản, nhiều dự án treo biển “cắt lỗ” như căn biệt thự Vườn Tùng, diện tích 430m2, lô góc, 4 tầng với đầy đủ nội thất chào bán cắt lỗ 2 tỷ đồng; dự án Sơn Đồng, Hoài Đức, Hà Nội chiết khấu 5-8%, tương ứng khoảng 1 tỷ đồng.

Song, giá sau cắt lỗ, chiết khấu vẫn dao động từ 100-150 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với khoảng 2 năm trước dù hạ tầng giao thông, xã hội không mấy thay đổi.

Tương tự, tại TP.HCM, một “ông lớn” bất động sản đã áp dụng chiết khấu 30% nếu khách hàng thanh toán 95%. Hay dự án Novaworld Phan Thiết, Bình Thuận cũng sẵn sàng giảm 26% nếu khách hàng vào cọc ngay trong tháng 11.

Giao dịch èo uột

Đáng nói, nhiều chương trình ưu đãi được “vẽ” ra, nhưng người mua nhà chẳng mấy mặn mà, lượng giao dịch và thanh khoản vẫn yếu.

Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố chỉ có khoảng 600 giao dịch trong 3 tháng gần đây. Tương tự tại TP.HCM, Cushman & Wakefield, một đơn vị dịch vụ bất động sản cho biết, TP.HCM chỉ ghi nhận 272 sản phẩm biệt thự, liền kề được bán.

Còn ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 33,5%, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2021.

Anh Nguyễn Xuân Năng, Giám đốc Sàn bất động sản Hoàng Gia Land (Thạch Thất, Hà Nội) cho biết, khoảng hơn 1 năm trước, đơn vị mỗi tháng thực hiện khoảng trên 50 giao dịch là bình thường. Nhưng hiện nay gần như bế tắc, tháng nào thực hiện được 10-15 giao dịch là may.

Trưởng nhóm trong đội sale của Công ty AlphaReal (TP.HCM) cũng thông tin tương tự, trước đây một tháng cả nhóm có thể bán được vài chục căn, nhưng nay được 1-2 căn đã là may mắn lắm.

Vị này cho rằng, nguyên nhân vắng người mua nhà ở là bởi họ không vay được tiền. Bảng lương của người mua nhà cũng đã bị giảm 30%, do đó có vay được cũng không đủ số tiền cần thiết để mua nhà. Còn khách đầu tư, sẵn tiền thì sợ không dám giao dịch vì nghe trên thị trường có nhiều thông tin trái chiều.

Anh Minh Thảo, giám đốc một công ty bất động sản chuyên bán nhà phố tại TP.HCM chia sẻ: “Trước đây, nhà cũ sơn sửa lại cũng bán kiếm chênh được một đến vài trăm triệu đồng. Nhưng hiện nay rao bán không ai hỏi mua. Giờ chỉ mong thu hồi lại vốn”.

Hạ giá nhà để hút người mua

Trong khi nhiều ý kiến cho rằng, nguyên nhân thanh khoản yếu là do khan vốn tín dụng, các chuyên gia bất động sản lại nhận định, giá nhà đất bị thổi quá cao là nguyên nhân dẫn đến tình trạng tồn kho.

Ông Nguyễn Văn Toàn, Giám đốc Công ty Xây dựng Cầu Diễn cho rằng, giá nhà hiện nay đang cao gấp 4-5 lần so với giá trị thực vốn có.

Do đó, nhà thì bỏ hoang, người muốn mua ở lại không đủ sức. Ông Toàn tính toán, đơn giá chính cấu thành của một căn nhà bao gồm 2 phần chính là đất và kết cấu nhà. Trong đó, đơn giá xây dựng thô hiện nay chỉ khoảng từ 5-10 triệu đồng/m2. Giá xây dựng từ 5-7 triệu đồng là tầm trung, 7-10 triệu đồng là cao cấp.

Liên tục mấy năm qua thị trường đã quá tạo cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản gặt hái lợi nhuận khủng. Giờ đây họ có hy sinh một năm lợi nhuận để giảm giá bán cũng rất bình thường.
Còn đối với các dự án bất động sản đang phát triển dở dang, việc bán dự án giá rẻ cho doanh nghiệp tiềm năng thông qua nhiều phương thức phù hợp (liên danh, chuyển nhượng, góp vốn...) theo thỏa thuận đối tác là khả thi.

Ông Phan Văn Trường, Đại học Quốc tế Hồng Bàng


Tiền chuyển đổi đất sang đất ở cao nhất (tính theo khung giá Nhà nước), tại huyện Hoài Đức là 18 triệu đồng/m2, Đan Phượng 14 triệu đồng/m2. Như vậy, giá thành nhà và đất tính sơ hai huyện này chỉ khoảng 28 triệu đồng/m2.

Thực tế các huyện tiếp giáp Hoài Đức như Thạch Thất, Quốc Oai, mặt bằng chung cũng chỉ loanh quanh trên dưới 20 triệu đồng. Tuy nhiên, một số dự án tại huyện Hoài Đức đang rao bán 100 - 150 triệu đồng/m2.

“Tất nhiên trong đầu tư còn một số khoản khác nhưng là nhỏ lẻ, chỉ tính 2 khoản cấu thành để thấy có sự chênh lệch lớn giữa giá trị thực và giá ảo trên thị trường. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người dân khoảng 7 triệu đồng, mỗi năm chưa mua nổi 1m đất”, ông Toàn nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản cùng chung nhận định và cho rằng nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp. Giá bán không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Còn ông Phan Văn Trường, Đại học Quốc tế Hồng Bàng cho rằng, việc doanh nghiệp bất động sản phải làm ngay hiện nay là giảm giá nhà.

Theo ông Trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có nhiều kiến nghị nhằm hỗ trợ ổn định thị trường đang có nguy cơ đóng băng. Trong đó, có kiến nghị NHNN nới room tín dụng thêm 1-2%; cho phép nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

Ông Trường nhận định, 2 đề xuất trên không khả thi, chính sách tiền tệ trong giai đoạn hiện nay của NHNN là cần ưu tiên kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng, nên việc nới room tín dụng sẽ gây khó khăn cho NHNN.

Tương tự, đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, quy định không cho phép nhà đầu tư cá nhân chưa phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tham gia mua trái phiếu bởi họ không đủ khả năng đánh giá rủi ro của trái phiếu.

Do đó, ông Trường cho rằng, trong thời khắc này, doanh nghiệp không thể trông chờ vào dòng tiền tín dụng và dòng tiền từ trái phiếu doanh nghiệp mà phải chấp nhận hy sinh lợi nhuận để tự cứu mình; chấp nhận giảm giá bán sản phẩm đồng loạt từ 30 - 50% tùy phân khúc.

Ngày 17/11, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành ký quyết định Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Tổ công tác có nhiệm vụ, rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ; Đôn đốc, kiểm tra, tổng hợp việc giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai thực hiện các dự án thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành, địa phương.

Nhóm phóng viên