Nhiều điểm mới trong định giá đất

Báo Giao thông trao đổi với chuyên gia bất động sản, TS Trần Xuân Lượng, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, xung quanh vấn đề này.

Giá đất sẽ được cập nhật thường xuyên

Nghị định quy định về giá đất là cơ sở pháp lý để xác định giá đất phù hợp theo nguyên tắc thị trường. Là người có nhiều ý kiến đóng góp xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), ông nhìn nhận thế nào về nghị định mới này?

Đây là cơ sở quan trọng để xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, rút ngắn khoảng cách chênh lệch địa tô, đảm bảo công bằng, hài hòa lợi ích Nhà nước, nhân dân, nhà đầu tư khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có các dự án giao thông.

TS Trần Xuân Lượng.

Người dân sẽ đồng hành khi quyền lợi của họ được đảm bảo. Việc giải phóng mặt bằng nhanh giúp các dự án triển sớm, giải ngân đúng tiến độ, tiết giảm thời gian, chi phí đầu tư, đảm bảo lợi ích các bên.

Khi giá đất minh bạch, tiệm cận với thị trường thì giải phóng mặt bằng dễ dàng. Giá đất là mắt xích, chìa khóa giải quyết các vấn đề xã hội liên quan đến đất đai.

Giá đất trên thị trường không thể thay đổi liên tục, cần sự ổn định, bảo đảm đời sống và hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo ông, nghị định cần giải quyết những yêu cầu này thế nào, thưa ông?

Nghị định quy định về giá đất (dự thảo) có rất nhiều điểm mới, đáng chú ý, nhất là nghị định đã bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hằng năm. Đồng thời quy định UBND cấp tỉnh phê duyệt dự án xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trước ngày 15/6.

Đây là quy định quan trọng để cập nhật giá đất thường xuyên, hằng năm, tiệm cận hơn theo quy luật của thị trường.

Cùng đó, nghị định quy định việc thực hiện phê duyệt, điều chỉnh giá đất giữa năm, công bố, áp dụng vào ngày đầu tiên của năm tiếp theo giúp người dân, doanh nghiệp và đối tượng liên quan chủ động nguồn lực để thực hiện quyền lợi, nghĩa vụ của mình.

Trước đó, quá trình triển khai nhiều dự án cho thấy, điều chỉnh giá đất bất ngờ, không có kế hoạch, thiếu lộ trình, khiến nhà đầu tư như bị đánh úp, không chủ động.

Quy định lần này đã giải quyết được vấn đề đó. Điều chỉnh giữa năm và áp dụng vào đầu năm tiếp theo là hợp lý, giúp cơ quan chức năng, nhà đầu tư, người dân, đối tượng thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất thuế, phí chủ động hơn.

Chuẩn hóa quy trình thu thập dữ liệu

Dự thảo nghị định đã quy định cụ thể hơn về phương pháp định giá đất, quy định các nguồn dữ liệu làm cơ sở định giá, ông nhìn nhận thế nào về các phương pháp được đưa ra trong dự thảo?

Hiện nay, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định 4 phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh. Ba phương pháp đầu tiên đảm bảo tính khoa học, được nhiều nước trên thế giới áp dụng.

Riêng phương pháp hệ số điều chỉnh mang tính đặc thù của Việt Nam, lý do tồn tại phương pháp này là để rút ngắn khoảng cách giá quy định tại bảng giá và giá thị trường. Song phương pháp này còn ít nhiều hạn chế, áp dụng cảm tính, chồng phương pháp lên phương pháp và mang tính địa phương.

Nó còn chồng chéo phương pháp vì khi xác định giá đất trong bảng giá, Nhà nước đã áp dụng các phương pháp so sánh, thu thập. Khi nhân hệ số lại bị áp tiếp thêm phương pháp hệ số.

Bên cạnh đó, nghị định quy định thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất gồm "xác nhận và đóng dấu của sàn giao dịch bất động sản" và "phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng".

Đây là những nguồn thông tin không đảm bảo, nó phụ thuộc vào ý chí của bên được lấy thông tin, rất dễ mua chuộc, có thể bị thổi phồng, dễ để tạo ra lợi ích nhóm. Ngược lại, các dự án đầu tư phải chịu hậu quả nặng nề, chi phí đầu tư cao khi đất bị đẩy giá, thổi giá.

Ngoài ra, nếu áp dụng phỏng vấn người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng thì lưu dữ liệu thế nào, ai thu thập, thu thập bao nhiêu người?

Đối với các sàn giao dịch bất động sản, hiện nay không yêu cầu bắt buộc các bên phải niêm yết thông tin giao dịch phải qua sàn, niêm yết giá trên sàn. Khi sàn không có dữ liệu thì các dữ liệu cung cấp có chính xác không, ai sẽ thu thập và thu thập dữ liệu bao nhiêu sàn là đủ?

Theo ông, cơ quan chức năng cần hoàn thiện, bịt những lỗ hổng đó như thế nào?

Nghị định, thông tư là văn bản hướng dẫn thi hành nên cần hướng dẫn cụ thể hơn về đối tượng, cách thực hiện thu thập, phương pháp xác định giá đất. Chỉ nên lấy nguồn thông tin tin cậy và loại bỏ các thông tin xuất phát từ ý chí chủ quan của đối tượng được thu thập như đã nêu ở trên.

Song song với việc hoàn thiện quy định, phương pháp xác định giá đất, về lâu dài cần định giá theo phương pháp hiện đại 4.0, xây dựng trung tâm dữ liệu quốc gia về đất đai, liên thông thông tin giữa các bộ, ngành về đất đai.

Khi đã có nguồn dữ liệu quốc gia chính xác, đất sẽ được định giá chính xác trên cơ sở nguồn dữ liệu đó. Lúc đó phương pháp nhân hệ số cũng không cần dùng đến, nó sẽ tự triệt tiêu bởi hết tác dụng.

Ngoài yêu cầu về cái tâm và cái tầm của người làm công tác định giá, tính chuyên nghiệp, tuân thủ pháp luật của nhân viên, chuyên viên định giá độc lập, tôi cho rằng cần bồi dưỡng kiến thức, kỹ năng, trình độ cho đội ngũ thẩm định về các ngành xây dựng, đất đai, bất động sản và tài chính…

Khi nguồn thông tin dữ liệu đầu vào được đảm bảo, nhân viên định giá, thẩm định giá ý thức được vai trò, trách nhiệm và pháp luật thì công tác quản lý đất đai mới đạt hiệu quả.

Cảm ơn ông!